深圳佳兆业中心。
深圳佳兆业城市广场。
2020年是深圳经济特区成立40周年，同时也是粤港澳大湾区和深圳先行示范区建设全面铺开、纵深推进的关键之年。作为改革开放的“排头兵”与“试验田”，经过40年的探索发展，此前默默无闻的“小渔村”，如今已在向现代化国际化的“全球城市”迈进。
深圳经济特区的发展崛起，创造了诸多奇迹，特别是城市化进程方面。深圳是我国第一个全部城镇化的城市，在不到2000平方公里的土地上创造了城市建设的辉煌成绩，这离不开以城市更新为主的存量土地再开发、再升级。随着社会各界对城市更新关注度的提升，其需求日益多元，且呈快速增长态势。为此，诞生于深圳，深受改革开放精神鼓舞的佳兆业集团积极响应使命号召，已在深圳经济特区成功打造20余个城市更新项目，在赋能美好生活的求索道路上持续坚韧前行。
存量盘活 应时代而兴
●子悦台项目成功更新改造，还直接推动深圳出台了惠及52个烂尾楼的指导意见及政策
深圳是国内首个全面从增量转型存量改造供地的城市，2009年10月，深圳颁布全国首部《城市更新办法》，在国内首次正式引入“城市更新”理念。而在此之前，业内称这一模式为“旧改”，其实践更多聚焦于烂尾楼的改造。特别是1997年亚洲金融危机后，深圳一些在建工程项目陷入债务纠纷和停工。这些问题楼盘不仅影响人们的居住环境，影响特区的整体形象，而且也是资源的巨大浪费。
位于福田区上步南路与南园路交会处的佳兆业中心，前身就是深圳著名的烂尾楼“子悦台”项目。2003年，广东省高级人民法院裁定拍卖已被查封的子悦台项目，最终由佳兆业集团拍得，成为当年深圳拍卖会中成交的最大一宗烂尾楼项目，也是广东省当年拍卖标的中最大的烂尾楼项目。
此后，佳兆业重新研究项目规划、调研市场需求，将项目定位调整为高档酒店式公寓。秉承精品理念，佳兆业匠心打造，建成的“深圳佳兆业中心”成为了当时片区的地标建筑。由于特殊的历史背景和改造建设的标杆效应，该项目推动深圳出台了惠及52个烂尾楼的指导意见及政策，一揽子解决了诸多历史遗留问题，为特区房地产业的平稳有序发展提供了宝贵的探索、实践与经验。
佳兆业集团是最早一批投身“旧改”事业的房企，其首个项目桂芳园原是布吉龙泉别墅烂尾楼，后分8期开发，改造成以欧陆风情为主的大型开放式生态园林社区。21年来，佳兆业已成功转化30多个城市更新项目，业务涉及城市更新和土地整备利益统筹，涵盖旧城镇、旧村庄、旧厂房、烂尾楼改造等众多领域，在业内获誉“旧改专家”。并于2020年3月17日荣获由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组颁予的“2020中国房地产城市更新优秀企业”TOP1殊荣。
配套提升 公共利益优先
●多个城市更新项目实现公共利益、集体利益、居民利益等多方“共赢”
经过40年的高速发展，深圳特区优渥的人才发展市场机制吸引大批企业、人才进驻。而常住人口持续增加让以医疗、教育为代表的公共配套设施压力与日俱增。同时，土地资源的紧缺也成为公共配套完善的瓶颈，这也是深圳可持续发展和民生建设的一大难题。
城市更新为公共利益的实现提供了坚实保障。按照深圳特区城市更新“公益优先，更新单元利益共享”的发展思路，佳兆业在更新项目中积极落实土地贡献和公共配套设施。其中，位于龙岗坂雪岗科技城的佳兆业城市广场，土地贡献率近50%，并配建保障房超31万㎡，是深圳城市更新项目中配建保障房规模最大的项目之一。配建的1所54班九年一贯制学校，3所幼儿园，2所社康中心，以及消防站，小区文化室，社区服务站等公共配套设施有效服务了项目及周边地区。
同样实现公共利益、集体利益、居民个人利益等多方“共赢”的，还有位于深圳盐田港后方陆域的盐田三村、四村和西山吓村及社排小布村整体搬迁项目。该项目是深圳市首个城中村异地安置改造项目，2011年，经公开招标由佳兆业集团竞得。项目涉及13个自然村，约5000户原居民，搬迁规模之大，在深圳还没有过这样的先例。
实施城市更新整体搬迁后，为片区集体经济增添了发展活力，原村民得以在高品质、公共配套设施完善的现代化城市综合体中集中居住。同时，佳兆业还整合零星用地，向盐田区提供了约50万㎡的土地供应，实现后方陆域物流用地及居住用地的功能分区，为综合保税区建设、港口物流业高端化发展提供了土地资源保障。
可以看出，城市更新实施过程中同步建设公共配套设施的滚动发展模式，较好地破解了空间瓶颈和公共配套难题。而纵观佳兆业在深圳已经转化的城市更新单元(项目)相关规划，落实土地移交或贡献已超75万㎡，保障房超42万㎡，学校、幼儿园、社康中心、公交首末站、社区服务站等公共配套设施超30万㎡。
城市运营 服务美好生活
●为城市更新赋予了功能业态、产业结构、生态环境、文化观念、社会心理、价值审美等软件层面的新内涵
2019年8月，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，从经济体系、民主法治、城市文明、民生发展、绿色生态等方面为深圳提出了高瞻远瞩，布局宏大的战略定位。这也为深圳城市更新明确了发展方向，并留下了丰富的想象空间。
佳兆业集团管理层认为，新时代深圳城市更新的参与者，必须立足城市运营，以更高的站位及眼光，与政府共同谋划城市的全面创新与开发改造，这样才能为城市和区域发展体现更多社会价值。
为此佳兆业创新提出城市公共服务商的发展理念及“城市更新+”模式，在建筑设施的硬件更新换代之外，为城市更新赋予了功能业态、产业结构、生态环境、文化观念、社会心理、价值审美等软件层面的新内涵。
而这些内涵的实现，首先需要强大的内生支撑。近年来，佳兆业在地产主业之外布局了文化体育、商业运营、旅游产业、酒店餐饮、物业管理、航海运输、健康医疗、科技产业、公寓办公等超二十个产业领域。相关产业匹配了深圳产业升级的需求，同时也能串联产业、资本、文化、社群等跨界要素，构建深度融合、相生互动的生态圈。
具体来说，在经济发展上，佳兆业的产业类城市更新项目，能够导入自有六大上市平台及智能、健康科技等自有产业资源，在经营驱动、资源驱动和创新驱动联动的新发展模式引领下，以龙头企业为抓手，聚集上下游产业链重构和优化产业空间载体，为片区发展高端高新的前沿产业。
在功能布局优化上，佳兆业城市更新依据深圳城市发展，土地利用等上层规划，对不符合生活生产需求的空间进行重新构建或优化，进而构建空间布局科学合理、功能分区明确，生态环境与生产、生活和谐共融的产城融合新城。
在文化传承上，传统“旧改”模式常常被人诟病“大拆大建”，甚至抹去城市历史印记。佳兆业则重视激活城市与生俱来的文化价值、风俗民情，传承城市历史记忆，将人文的力量揉进城市人居，使城市化进程获得永不停歇的发展动力。
例如，平湖佳兆业广场项目中，老一辈平湖人引以为傲的纪劬劳学校，以及经过动荡年代，战争洗礼的碉楼得以保留，为城市留住了记忆。而在深圳大鹏新区，佳兆业集团从2006年开始就积极支持和参与深圳大鹏新区的“妈祖诞”纪念，以及龙舟赛、疍家渔民娶亲、舞草龙等各项传统渔家文化活动，为推广和传承渔家传统文化，做出了长期的探索与努力。
在粤港澳大湾区、先行示范区“双区驱动”的背景下，深圳打造竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市，置入的是国家现代化的宏大格局与全球城市竞争的恢宏视野。佳兆业城市更新也将拥抱新机遇，担当新使命，以更高质量的城市更新助力这座伟大城市再次迈向时代新里程。
制版：李斌 刘艳兰 刘畅
