在传出将赴港上市数月之后，5月31日，卓越集团下属物管部门正式以“卓越商企服务”为名向港交所提交招股书。在物管股浪潮之下，各房企纷纷拆分出自己物管部门上市，以希冀物管板块自我造血。仅是今年，在卓越商企之前完成招股书提交的便有绿城管理、弘阳服务、金融街物业等多家公司，裹挟在这一潮流之下，依托尚未上市的母公司卓越集团一步步发育、拓展的卓越商企又将为投资者讲出怎样的故事？
业务规模
基本指向高端市场
写字楼物业服务占大头
资料显示，卓越物管部门于1999年在深圳成立，并作为物业管理与资产管理板块，与其余地产开发、城市更新、金融投资成为卓越集团的四大核心板块。与一般物管公司发力的住宅物管不同，卓越物业管理专耕于写字楼物业，即商务物业管理。
根据卓越商企提交的招股书，至去年底，公司近七成的收入来自于商业物管，与之对应，公共及工业物业管理、住宅物业管理为公司带来的收入比重均仅在一成左右。在整个物管行业内这一特征并不多见，根据中国物管协会和易居房地产等机构联名发布的物业服务企业发展指数报告，国内500强物业管理服务公司中，写字楼物管费收入占比超过50%的企业数量为85家。
而结合该业务的收入规模来看，卓越商企也是物管行业内为数不多的写字楼物业服务占大头的公司。2018年，卓越商企商业物管收入约8.4亿元，根据上述报告，国内500强物业服务公司中商业物管收入费在1.5亿元以下的有79.8%，收入破5亿元的仅有4.5%。在2019年，卓越商企的写字楼物业服务收入规模已破10亿元。
此外，卓越商企的业务也基本指向高端市场，其管理面积中占比99.2%的包干制物业里，收缴费用标准为18.8元/㎡·月，而在中物协统计的前500强物业服务公司中，写字楼物业平均物管费标准为5.94元/㎡·月，一线城市平均物业费为11.27元/㎡·月。
专注高端写字楼物业，构成卓越商企这只物管股的核心特征，公司认为，这亦是公司核心竞争力之所在，卓越商企邀请咨询机构弗若沙利文进行行业调研得出结论：按照商务物业管理收入计算，公司在国内排名第四；按照高端商务物业管理收入计算，公司在国内排名第三。在国内商务物业管理行业中，卓越商企位居头部。
对企业运营能力
提出考验
还需添加更多砝码
写字楼物业相对住宅物业有迥异之处。在国内，随着城市经济的发展，写字楼存量的迅猛增长诞生了巨大的服务市场，且由于专业服务起步较晚，目前的服务理念基本取自香港及国外。在行业人士看来，与住宅物业相比，写字楼物业有单一或少量业主，人员复杂，人流潮汐现象，对物业基础设施运行正常率要求高等特点，这些都对企业的运营能力提出考验，如果是高端物业，则要求更甚。
但与之对应，写字楼物管却并不比住宅物管更加挣钱。卓越商企招股书披露，2019年公司整体毛利率为23.6%；其中，商务物管毛利率为25.3%，住宅物管的毛利率为8.2%，虽然在公司内部，写字楼物管要比住宅物管挣钱，而行业中百强物企是24.02%的平均水准。
在行业内流行的增值服务创收这块，所谓增值服务，是物管公司在基础物业服务之外围绕社区生活场景及业主需求之外提供的各类服务，其以利润率高、增长空间大，成为各物企转型的主要抓手。在资本市场上，一个好的增值营收概念能为企业赢得不错的估值，例如国内物管第一股彩生活最早即凭借线上平台业务，撬开投资人的心。
卓越商企招股书显示，公司提供的增值服务主要是二手物业租售代理、空间运营、销售协助等业务，收入占比5.8%。
在行业内，各物企增值服务收入占比均较小，等待未来进一步打开局面。但在挣钱能力上，卓越商企的增值服务毛利率大幅低于行业均值。2019年详细披露毛利率的13家上市物企，增值服务毛利率在29.6%-60.9%之间，均值在40%，而卓越商企该项指标仅为25.2%。
发展趋向
规模增长态势良好
力图摆脱母公司依赖
在眼前，公司的优势在于尚保持着不错的规模增长势头。招股书显示，近三年卓越商企管理面积增长迅速。
在行业内，物企之间的竞争往往会落脚至开发商母公司的竞争。卓越商企则表示，在业务开展初期，管理的大部分物业来自母公司卓越集团——卓越集团以旗下写字楼物业众多，在深圳素有“写字楼大王”名号，但公司也“早已从第三方物业开发商寻求机会”，虽然目前卓越集团母公司开发物业仍然占据公司在管面积的“半壁江山”，但公司对母公司的依赖度正逐年下降。数据显示，2017-2019年中公司管理的物业项目数中分别有29.1%、21.3%、13.6%由卓越集团开发，卓越集团开发的物业占据公司在管面积比例分别为65.3%、58.7%、43.2%。
尽管卓越商企表现出了不错的第三方物业拓展能力，并不断摆脱母公司依赖，但行业内存在以背靠母公司增长论英雄的逻辑。华创证券即于2019年5月发表研报认为，背靠集团或兄弟开发企业，在未来3年获得大量交付面积，实现管理面积规模高增将是行业最行之有效、确定性最强的增长方式。
梳理
大湾区物业占“半壁江山”
后续拟加强收购、投资
从行业整体来看，写字楼物业市场规模仍有极大的发展空间，这为卓越商企维持增长态势提供可能，尤其是在卓越集团重点落子的大湾区、长三角地区。以大湾区为例，截至去年底，公司在管物业面积为0.11亿㎡，位于大湾区的物业占据公司总在管面积的48.2%，占据公司物管总营收的66.3%。
大湾区的写字楼存量仍保持着高速的增长态势，尤其是在卓越系的大本营深圳，根据第一太平戴维斯提供的数据显示，在2019年下半年，大湾区11城甲级写字楼市场新增供应共计达140万㎡，其中深圳为主要的新增供应来源，占区域总新增供应的75.4%。而根据多个机构预测，在2020年以后的未来数年，深圳的写字楼市场每年都将有过百万㎡的供应入市。
但需要注意的是，深圳写字楼供应连年提升的同时，空置率也随之走高，这意味着物管企业在拿下更多在管面积的同时，要同步保持拥有相应增收规模是一个挑战。公司招股书披露，卓越商企目前于湾区拥有在管项目120个，其中包含19个已订约但未交付项目，其中深圳拥有项目71个，总数位居全国首位。
卓越商企表示，在完成上市后，将把资金用于业务扩张、信息技术系统开发、在管物业设施升级等方面。尤其是业务扩张方面，卓越商企计划以战略性收购或投资为主要路径，标的包括物业、公司两类。 采写：南都记者 王鹏钧
