之下篇
类型一：深耕本地
代表：天健
对于有着深圳国资“旧改之王”称号的天健来说，无论是土储布局还是企业发展，深圳均占据着重要地位。其2019年业绩报显示，土储分布中深圳占比近三成。
天健：
土储分布中深圳占比近三成 深圳项目最挣钱
2019年天健新增三幅地块，分别位于深圳前海、东莞万江和苏州吴江，其中深圳前海地块土地面积0.94万平米，计容建筑面积达到约6.7万平米，这幅地段位置优越的土地身价约38.9亿。加之深圳西丽汽车城项目的9.05万平米总占地面积、19.91万平米总建筑面积，报告期内天健在深圳土地计容总建筑面积累计达到了26.67万平方米。而依据年报，天健2019年在建、在售未结转及储备等各类项目计容总建筑面积超过345万平方米。其中，储备项目4个，土地面积总额15.01万㎡，深圳土储建面约占其总土储量的58.22%。
2019年，深圳天健天骄南苑实现开盘；深圳罗湖区金翠项目完成城市更新计划立项，深圳龙华区狮头岭工业区处于立项审批阶段，深圳龙华区华富工业区明确立项主体……这家频频发力的深圳本地房企不仅曝光率高，深圳本地地产项目结算的毛利率也相对较高。依据年报披露，在深圳、惠州、南宁、长沙、广州、上海6地12项主要项目中，天健公馆、天健天骄南苑两个位于深圳的项目分别以约2.1亿、9.3亿的主营业务利润成为天健2019年“最赚钱项目”冠亚军，深圳也以64.56%当之无愧成为天健2019年度各项目毛利率最高的城市。2019年，天健综合开发板块收入65.6亿(毛利率提升3.9pp至41.9%)，同比增长49.9%，总体毛利率提升1.7pp至23.4%。
此外，天健在深圳市场更突出的业务还在城建领域，作为深圳市属国企唯一具有自主施工、开发、运营、服务全产业链的企业，天健有着市属国企唯一具有市政公用工程总承包特级资质，也是市属国企中唯一拥有盾构设备、具备轨道交通和隧道施工能力的企业。这就决定了天健的业务板块中，除与其他传统的房地产开发企业一样，进行住宅、商业等传统地产项目的开发，城市服务和城市建设领域也是天健与深圳深度绑定的重要方向，旧改棚改、建筑施工、市政管养、商管物管等领域均表现突出。
报告期内，天健城市建设业务快速发展，城市建设板块收入97.2亿，同比增长44.3%，产值首次突破百亿，市场拓展总额155.79亿元，创历史最高水平；承担深圳市养护道路2，958条、桥梁874座，里程2，109.4公里；设施维护道路4，977条，里程4，583公里；隧道管养单洞34个，总长41.7公里。这也进一步带动了公司在经营业绩方面实现四年连续高增长，年均复合增速高达33.2%。
类型二：收并购 代表：世茂
2019年，调控周期下的资金压力将不少房企推向收并购的餐桌。根据wind数据统计，截至去年年底，上市房企并购动态共有787条，平均每天2条，而根据中国指数研究院统计，2019年全年参与收并购的房企约200家，其中百强房企收并购金额占房企收并购总金额的比例约为78%，中指院认为，房地产行业集中度正进一步提升。在收并购大潮下，“吃鱼者”得以进一步壮大，业务触角在各个城市市场也得以进一步延伸，不过事实也告诉我们，“吃鱼”并没想象中那么容易。
世茂：深圳新增土储总建面约65万㎡，手握多个旧改大项
在2019年，世茂房地产是top10房企中的增长王：合同销售金额同比上涨47.64%，营收与净利润也均保持在30%以上的增长；不过更引人注目的是世茂在收并购市场上的攻城略地，数据显示，世茂于2019年新增土储约3092万㎡、新增土地储备可售货值约人民币5000亿元，其中收并购项目占比达到65%。
据了解，自2019年3月起，世茂集团收并购业务全面加速，通过旗下上市平台世茂股份、世茂房地产先后完成对泰禾、粤泰、明发等公司多个项目的收购，累计斥资超过200亿元，被市场称为继融创之后的新晋“并购王”；进入2020年，世茂还完成与福晟集团的部分股权收购，并合作建立世茂福晟平台，项目由世茂海峡公司主导操盘，合计货值超4000亿元。
深圳是世茂关注的子市场之一，不过相较2018年，去年深圳市场为其实现的销售额出现较大下滑。根据世茂2019年各城市销售业绩披露，深圳市场为其带来16.25亿元的销售额，为排名第22位的城市，而2018年世茂于深圳实现约28.07亿元销售额，2019年下滑近半。
据了解，以打造“地标建筑”的概念，2013年至今，世茂共推动了前海世茂中心、世茂广场、世茂深港国际中心三个项目的落地，业态均以公寓、写字楼等商办物业为主；在2019年，世茂依靠收并购在深圳新增土储总建面约65万㎡（权益前），包括龙岗横岗街道贤合村旧改、福田梅林、龙华清湖旧改三个项目。
项目基本为收并购所得：2019年6月，世茂收购粤泰股份，完成对其旗下五个转让项目的接手，其中之一“中浩丰投资发展有限公司20%股权”即为位于横岗街道的贤合村旧改项目，世茂披露，该项目总建面约27万㎡，用途为商住，公司占股20%。记者看到，粤泰仍控制该项目80%股权，因而尚不得知项目的操盘方；12月，世茂又拿下位于福田梅林一项目49%股权，该项目疑为位于福田中心的“皇庭公馆”项目，目前该项目案名已更为皇庭·世茂壹公馆，不过世茂披露的建筑面积等指标与项目目前释放的信息内容并不匹配；龙华清湖旧改项目则计划建面近30万㎡，世茂所占权益51%，目前市场上未见相关信息。
除上述披露项目之外，世茂与福晟建立的合作关系或将为公司在深圳市场带来更广阔的开发前景。据了解，福晟自2016年起进入深圳，尽管一直未有项目推市，但公司手握多个旧改项目，典例如2018年9月拿下的宝安区新安街道107发展带翻身片区（一）城市更新单元，总建筑面积约150万㎡，此前该项目因涉及大量拆迁需要巨额垫资，导致项目进展缓慢。根据2019年业绩会上世茂方面的透露，世茂与福晟双方将成立城市更新平台，合作“吃下”这些项目，项目推进将采取分阶段的形式，“首先推进市场潜力大的区域，如郑州、长沙及大湾区，首批已推进3-5个项目的合作”，世茂房地产执行董事、副总裁汤沸表示。
不过，双方合作搭建的“世茂福晟”平台也于近日曝出进展并不顺利，在行业人士看来，福晟复杂的股权质押、担保关系、信托融资等问题还需等待世茂方面的进一步梳理。
类型三：抱团合作
代表：万科、深业
市场调整形势下，抱团取暖、合作共赢成为众多房企选择的出路，正所谓一根筷子易折一把筷子难折，即使是龙头房企也不例外。
万科：谨慎投资，牵手深业共同耕耘深圳市场
“现金为王、手持余粮，公司坚持谨慎投资，量入为出，持续关注人口导入，产业聚集、配套设施不断完善的地区和城市”。在2019年业绩会上，万科董事张旭也再次表明了2020年万科的拿地策略。而用郁亮的话来说，就是简单的10个字：“不囤地、不捂盘、不拿地王”。
万科年报显示，2019年获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，同比减少20.6%。截至2019年底，万科土储总建筑面积约15650.4万平方米。这一数字相较2018年，新增土储出现了小幅下滑，但依据2019年万科实现销售面积4112.2万平方米来测算，超过1亿平方米的总土储仍可覆盖未来两年的开发，属于行业正常水平。
作为三巨头中的一员，相较于碧桂园和恒大的广袤土储，万科在拿地端的表现一度被贴上“佛系”标签。2019年11月，万科与深业集团、深圳控股宣布签订战略合作框架协议。根据协议，深业集团与万科集团约定，双方将重点推动在深圳市及周边地区土地获取、项目开发、城市更新、土地整备利益统筹、产业驱动及运营等领域的合作。此举也被业界判断为在深土储不多的万科“合作共赢”之道。
深业集团是深耕深圳市场多年的本土房企，自2017年出售三四线城市百万土储后，深业集团就将发展重心放到深圳及周边城市。根据半年报数据，深业旗下上市公司深圳控股的现有土储规划总建筑面积约615万平方米，计容建面456万平方米，大湾区占比约61%。以计容建筑面积计，深圳项目占土地储备39%，以土地的市场价值计算，深圳项目占比超过70%。
类型四：鲜有斩获
代表：龙湖、融创
掠地深圳并不容易，事实告诉我们，行业龙头抑或是业绩蓝筹，也难免在深圳水土不服。
龙湖：正等待拿到更多入场券
龙湖集团2019年业绩表现亮眼，根据其业绩公告显示，期内公司合同销售额为2425亿元，同比增长20.9%，营收为1510.3亿元，同比增长30.4%，就对比同梯队房企来看，这一规模增长幅度在同行中也处于中上水平。不过在深圳市场，自2016年凭借龙华龙津旧改首进深圳至今仅拥有两在售项目的龙湖，正等待拿到更多的入场券。
根据公司2019年业绩公告显示，目前于深圳土储总建面约15.6万㎡，占全公司土储总量约0.2%；南都记者也看到，2018年该公司于深圳土储总建面约11.3万㎡，由此计算可知，2019年龙湖于深圳净纳入土储建面约4.3万㎡。
龙湖在公告中披露了2019年于深圳新增的土储项目——高博项目，该项目总建面约4.67万㎡，为公司全股权持有；据了解，该项目于2016年列入深圳市城市更新计划，拟拆除重建用地面积约1.03万㎡，2018年底相关部门进行项目实施主体公示，确认了龙湖的实施主体地位。不过，该项目的更新方向为新型产业等功能，包含一栋产业研发用房及配套宿舍。今年年初，深圳市有关部门下发新版的产业楼宇及配套用房政策，将该类房屋的购买政策进一步收紧。
融创：布局之路难言顺利
与龙湖类似，融创同样在2019年实现业绩的高增长：合同销售5562.1亿元，同比增长20.7%，实现营收1693.2亿元，同比增长35.7%，归母净利润达260.3亿元，同比增长57.1%；同时，融创在全国各城市布局也进一步深化：全国有43个城市销售金额排名进入当地市场前十，较2018年增加6个城市，有3个城市的销售金额超300亿元，17个城市销售金额超100亿元。
但是在深圳，融创的布局之路却难言顺利，目前唯一在售的工改项目融创智汇大厦，系2016年收购莱蒙国际旗下项目所得，2018年下半年该项目获得预售批准入市。此外，位于深圳坪山的冠瑛塑胶厂也在去年传出是其正在谋划的旧改项目、且已处于前期拆迁阶段，记者梳理冠瑛塑胶工业有限公司股权发现融创与该公司联系紧密：融创间接持股该公司控股股东创韬投资的19.99%股份，此外深圳融创还持股该公司1%股份。不过，官方层面而言，该项目并未“浮出水面”。
接近融创的相关人士透露，融创正欲借建设湾区总部及文旅产业之机在深圳市场有更多斩获。去年底，融创与深圳宝安区签订总投资达367亿元的合作协议，包括在该区落户融创中国大湾区总部以及总投资达338.3亿元的冰雪文旅综合体。
统筹：南都记者 王鹏钧
采写：南都记者 王鹏钧 孙雅茜
