位于龙岗百鸽笼片区翔鸽路与惠康路交会处的“百合商业楼”。
从深圳地铁5号线百鸽笼D出口往北百米不到，一栋双塔式的商业裙楼映入眼帘，由于被传楼里的公寓物业将转售为租，沉寂已久的该项目及周围片区再次进入市场视野。
近日，网传位于龙岗百鸽笼片区翔鸽路与惠康路交会处的“百合商业楼”将不以商办物业的形式入市，而是计划代之以长租公寓，爆料一出即引发市场讨论。据了解，百合商业楼地段优良，离地铁站口直线距离不过百米，紧挨木棉湾小学之外，两侧分别邻近万科·红、佳兆业·可园等大型居住社区，且毗邻万科·红商业广场、布吉华润万象汇等商业体，位于片区的中心地段。
溯源 从拿地开发到筹备入市历经四年
由于近地铁，且坐拥商业、教育配套的特点，该项目在筹备入市的数年过程中，一直被市场关注。资料显示，该地块宗地编号为G06317-0104，一份来自深圳市规土委龙岗管理局发布的国有土地使用权协议出让公示显示，2016年11月，该地块以约848万元的价格出让给深圳市布吉股份合作公司，出让年限为40年，土地用途为其他商服用地。
布吉股份合作公司是集体所有制企业，由布吉多村村民及村集体资产集股而设，后续该公司注资100万元设立深圳市鸿瑞房地产开发有限公司，负责该块土地的开发；根据天眼查数据，在该公司受让土地三个月后，2017年1月，深圳市思悦佳信息咨询有限公司携9900万元入伙，并占股99%，几近全资控股鸿瑞，而布吉股份合作公司则只余1%股份。
这也意味着，该项目的开发、使用权事实上已落入思悦佳之手。思悦佳与百合系联系紧密，思悦佳唯一股东兼执行董事罗勇，同时也是深圳市兴业物业管理有限公司的法人代表兼执行董事；天眼查股权穿透显示，兴业物业由百合集团及其子公司共同持股，系百合集团旗下产业。此外，记者也发现，鸿瑞房地产、思悦佳、百合控股三家共用同一个公司邮箱。
之后，项目进入加速开发阶段。2017年4月，在鸿瑞接手三个月后，市规土委公示百合商业楼的项目总平图，5月，根据“家在深圳”网友的现场照片记录，项目已步入地基工程已见雏形；2018年初，根据深圳东海装饰集团官方公众号文章，公司受任负责百合商业裙楼幕墙制作，彼时大楼框架已搭建完毕，进入外立面制作阶段；2018年4月，根据“家在深圳”网友的图片记录，除商业裙楼幕墙外，其他楼体外立面已装饰成形。
走访 项目处于停工状态 外立面已完成装修
本月14日下午，南都记者来到百合商业楼项目地，发现项目外立面已完成铺设，商业裙楼部分已挂上“金方华招商中心”的铭牌，一名现场负责值守的工作人员告诉记者，项目入市还要等到下半年，目前楼体内还在装修。不过，现场楼内安静，记者并未见到有工人活动，透过窗户只见有用于安装的门框等材料摆放一地。
项目被传出将以长租公寓入市令市场侧目，乐有家一位专注百鸽笼片区多年的行业人士告诉记者，确实也听说了相关信息，不过都是网传，具体情况暂未见开发商公告，在其看来，如果“转售为租”做实的话，原因或在于项目所在片区租金可观。
据了解，百鸽笼片区目前地铁、商业、教育等社区配套已经较为成熟，若是现楼出售的话现在片区公寓定价较低，“邻近的万科·红公寓也才3万出头”，百合商业楼若以公寓入市，料想也会在这个价格线浮动，否则很难有客户愿意买单。而与之对应，在租金方面，周边的一室普遍租金都已达到3000-3500元，两室已至5000元以上，该名行业人士分析。据其介绍，百合商业楼所在的百鸽笼片区分布诸多次新社区，此外商业配套成熟、交通便利，因而租金相对较高。
梳理 项目“售”“租”转换已有先例
在深圳市场上，项目业态在售与租之间转换的案例曾有出现。最典型的是2017年深业集团旗下物业深业中城由售转租，深业方面表示，销售计划调整的原因在于市场调控严厉，为确保股东收益最大化为原则，决定改变销售计划以维护核心资产的长期价值。根据当时的披露，销售型项目转公寓后，影响主要在于因销售回款减少导致的现金流减少。在行业人士看来，长租公寓回报率较低，将项目由售转租，其实质是以牺牲短平快的销售收益，来换取长期的物业增值以及漫长的资金回收周期。
2019年下半年，受深圳楼市整体风向影响，深业中城再次调整销售策略转租为售，重新入市，根据深圳控股2019年业绩公告，该项目为其带来近60亿元收益。
延展 百合系“地产+教育”模式或正处用钱之际
对比来看，与百合商业楼股东联系紧密的百合控股或也正处用钱之际。作为教育、地产、酒店服务等多元产业一体的集团公司，百合控股是开发商中的“另类”，旗下的百合外国语学校作为私立学校在深圳名声不菲，升学率盖过所有深圳民办初中，学校中考总均分更是连续多年位列深圳市第一；此前百合控股董事长凌国强对外接受采访时表示，企业主要利润来自于地产投资，但过去数十年教育投资令公司处于亏损状态。2017年底，凌国强还对外表示，将投资数十亿再建60所左右“百合”系学校，覆盖幼儿园、初高中乃至大学。
而在地产开发这块，百合控股已多年无在售物业，上次入市盘还是于2013年入市的百合盛世。目前，该公司也正同步开发多个项目，包括百合公园小镇、百合创智广场等。百合公园小镇即邻近百合商业楼，据了解，因地权纠纷该项目曾闲置多年，虽然去年曾偶有动工，但就南都记者近日的走访来看，项目依然未见全面动工痕迹。
百鸽笼是否确定以长租公寓入市？若确定又是何原因？记者以此致函百合控股集团有限公司，截至发稿日并未得到回复。
采写：南都记者 王鹏钧
