疫情冲击之下，全国各城楼市交易几近冰冻，房屋价格涨幅停滞或是回落。不过深圳市场还是延续独立行情。数据显示，深圳2月新房房价环比上月企稳，二手房房价则延续以往态势，环比、同比指标双双继续上涨。
新房
70个城市价格涨幅稳中有落
3月16日上午，国家统计局发布全国2月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，国家统计局城市司首席统计官孔鹏指出，“突如其来的新冠肺炎疫情对房地产市场造成明显冲击，各地区各部门坚决贯彻落实党中央关于统筹做好疫情防控和经济社会发展决策部署，及时出台了一系列政策措施，保障房地产市场持续平稳健康发展，2月份，70个大中城市房地产市场价格涨幅稳中有落”。
根据孔鹏的解读，因为受疫情影响，各城市新房成交量极少，武汉、石家庄等12城市则完全无成交，这是各城新建商品住宅销售价格基本持平或涨幅回落的主要原因。数据显示，全国31个二线城市新房价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，4个一线城市新房价格环比均基本持平，与之对应，1月4城新房售价环比涨幅均值为0.33%，其中上海、深圳两地都到0.5%。二手房方面，各城也以微涨为主，二线城市销售价格环比持平，三线城市环比回落0.1%。
客户邀约放开 到访数仍低
第一太平戴维斯方面分析指出，2月有26个城市的新建住宅售价环比持平，实质印证当前开发商的观望心态，“当前行情及未来走向愈发难以确定，一些开发商维持当前价格，等待形势趋于明朗，而随着时间推移，开发商将需根据行情变化调整销售策略，勉力维持价格水平同时保证足够的销售进账”。
据了解，疫情以来地产行业几近停滞，售楼处在农历春节假期及其后数周均基本暂停营业，即使目前城市解封、复工，客流也难及以往；深圳龙华区某项目一名置业顾问告诉南都记者，上周末项目售楼处到访客户在十组左右，而在疫情前正常到访数约是这个的三倍，“疫情影响还是没有完全散去，我们客户邀约虽然已经放开，但大部分客户还是较为抗拒项目到访”。
二手房
价格连续8个月上涨
具体就深圳来看，2月深圳新房价格环比增长0%，较1月完全停滞，同比去年则增长4.3%；而在二手房方面，价格遭遇冲击并不明显；南都记者统计发现，至2月份，深圳二手房价格自去年7月始，已经连续8个月上涨，而2月环比上涨的0.5%幅度，在往月的环比涨幅中也处于中等位置。
横向对比北京、上海等其它一线城市来看，2月深圳二手房也继续走出独立行情：环比、同比涨幅均最高，分别0.5%、8.8%的数据表现，也都大幅高于0.1%、2.2%的四个一线城市平均值。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对南都记者表示，从宏观面来看，深圳二手楼价的上涨从去年延续至今，主要是因为豪宅税调整及双区驱动两个利好支撑，使得大家对深圳市场比较看好，而年后遭遇的疫情大家一般也认为只是造成短期影响，所以出现短暂的市场观望，但这并不影响市场的挂牌价格，这个价格也主要还是延续去年12月和今年1月份的水平。
过户时间有滞后性
2月新房、二手房均价向上，但成交套数上却双双大幅下滑，个中原因也被认为是遭受疫情重创——售楼处邀约受阻，新房成交被打压，小区封闭、中介带看受阻，二手房成交被打压。新房方面，从供应端来看，根据深圳中原方面的数据，2月受疫情影响，新房市场0供应，也无项目推售，是2018年2月以来首次无批售无推售；在成交端，深圳2月新房住宅成交830套，环比下滑70.5%，成交面积为8.5万㎡，环比下滑42.5%，“成交套数和面积皆创2018年3月以来新低”。
二手住宅方面，综合深圳房地产信息网站数据及深圳中原统计显示，正出现量跌价升的情况。
2月深圳二手住宅成交1667套，环比下跌77.8%，同比下跌16.5%；成交套数创2012年3月以来新低，不过均价环比上升1.38%至58491元/㎡，其中南山区环比涨幅最大。
为何出现量跌价升的情况？深圳中原董事总经理郑叔伦对南都记者分析表示，深圳二手房市场从去年下半年开始利好消息不断，推动二手房价格持续上涨，不过此次2月份的二手房价格指数因为过户时间有滞后性，反映的主要还是去年12月份及今年1月的市况，所以价格是继续上涨。事实上，从实际观察当中，2月份受春节及疫情双重夹击，成交量较1月份下跌近九成，仅有的交易也主要是急卖客户与抄底客户促成。
观察
豪宅项目热卖不具备代表性 刚需部分仍然处于观望状态
3月已过半，深圳市各项目售楼处陆续开放，小区解除封闭式管理也为中介带看二手房放开，市场开始逐渐回暖；而进入3月以来，深圳又开启一波新售项目推盘的小高潮，并均取得不错的关注度，且市场上流传出来的部分项目销售成绩也属亮眼。譬如3月7日，今年深圳首个豪宅项目——招商、太子湾、湾玺开盘，项目为总价2000万元起的豪宅公寓，而在开盘的当晚，市场便流传推售的70套房已全部售罄。在开盘过程中，甚至出现因人流聚集，街道办与警方不得不到达现场限制人流的情况。
这些案例是否有代表性？刚需板块又表现如何？郑叔伦表示招商太子湾项目的率先推出，市场反应热烈，刺激豪宅市场。主要是因为豪宅客户实力雄厚，投资属性高，敢于出手入市，不过刚需客户比较谨慎，买房以自用为主，希望线下看房才下决定，影响入市时间，所以相对豪宅反应要慢。
“总体来说，随着疫情缓和，市场重拾动力，从业人员陆续复工，售楼处及小区逐步放开，客户开始走出来看房，对成交量都有支持作用”，郑叔伦透露，虽然市内小区还有部分实行封闭管理，但目前各片区中介带看正陆续恢复正常状态。
李宇嘉亦表示，豪宅项目的热卖不具备代表性，刚需部分现在仍然处于观望的状态，“现在深圳外来人口还有约百分之三四十的人口未能完全回流”，可能还是要等到疫情完全结束、人流完全回潮后刚需部分需求才开始回暖。此外，针对刚需的扶持政策也对需求影响较大，目前已经出台了针对公积金、社保的扶持政策，对刚需扶持效果明显，后续的政策、市场走势还需纳入考虑。
采写：南都见习记者 王鹏钧
