天河正以前所未有的力度推进城中村改造，推动天河东北部的发展空间充分释放。资料图片
作为广州的经济大区、创新强区和城市客厅，天河区是很多人置业广州的首选地。资料图片
国庆假期前，广州全面取消住房限购，加上“降息”“降准”“降存量房贷利率”“降二套房首付”等积极信号的共同作用，广州迎来楼市“金九银十”销售旺季。作为广州的经济大区、创新强区和城市客厅，天河区四度获评“中国最具幸福感城区”，早已是很多人置业广州的首选地。今年，天河区提出“一芯一带两轴”新蓝图，逐步重新塑造发展空间格局。这不仅为购房者提供了更多元化的选择，也为开发商们打开了新的市场空间。规划引领叠加政策利好，天河区房地产市场将迎来哪些发展机遇？
根据空间发展及功能需要，天河区将聚力发展七个重点片区，促进资源互补、产业互动、布局互联，推动实现天河中央商务区从“一枝独秀”到各重点发展片区“多点支撑”的根本性转变。
临江大道优质地块成功出让
楼面价创下天河区史上新高
9月底，楼市利好政策接连出台。9月26日，中央政治局会议明确“要推动房地产止跌回稳”。三天后，9月29日晚间，中国人民银行（下称“央行”）一口气公告落地四项金融支持房地产政策：统一下调存量房贷利率、优化调整房贷利率定价机制；下调房贷首付比例；优化保障性住房再贷款；延长两项房地产金融政策文件的期限。央行公告当晚，广州宣布全面取消限购，不再审核购房资格、不再限制购房套数，打响了一线城市全面取消限购第一枪。
也是在9月29日这一天下午，历时5小时、148轮举牌，天河区临江大道北侧AT080722地块最终以超117.55亿元成交。扣除配建后，楼面价约7.65万元/平方米。这是今年广州土拍的总价之冠，也是楼面价之冠，在广州土拍历史上亦能进入第二名。
这犹如一针强心剂，大大提振了市场信心。有分析指出，在广州取消限购之前，开发商愿意花上百亿用脚投票，代表的恰恰是市场对天河的绝对信心。“开发商对于天河豪宅的潜在客群、购买力，有着绝对的自信，尤其是明年和后年核心板块豪宅的塔尖资产。”分析指出。
天河区统计局公布的主要经济发展指标数据也显示，今年1-8月，天河房地产开发投资同比增加18.0%，房地产开发投资整体呈现复苏态势。
天河处于广州“三脉”“三轴”“三核”战略布局的重要链接点、枢纽点，它既是老广州的重要组成部分，也是新广州的重要支撑。易简财经CEO张威指出，天河作为城市中心区域，其地位系历史积淀而成，难以撼动，预计天河区将是率先触底反弹的区域。在房地产领域，地段价值无可替代，是核心中的核心。回顾上一轮广州楼市调整，珠江新城区域展现出了较强的抗跌性，其中汇悦台更是表现优异，跌幅有限。而面粉厂地块作为近年来广州市推出的优质地块，其潜力被广泛看好，有望效仿汇悦台，汇聚高端圈层，进而对周边房价形成积极提振作用。
楼盘产品类型丰富
黄金周楼市“含金量”十足
不到一周，一系列增量房地产政策集中落地，瞬间引爆市场，购房者的购买热情在国庆黄金周得到充分释放。
作为广州核心区域，天河区不少楼盘营销中心国庆期间几乎不间断地上演着火热的看房场面。据媒体报道，2024年上半年天河区豪宅销冠——越秀天河和樾府在国庆当天来访增加400%，西派天河序在这个国庆假期前两日单天来访均突破120组，国庆首日更是突破150组来访，当天成交12套，销售额破亿。位于天河智慧城板块的能建·天河麓誉府项目客户量日均约100组，而且七成成交的客户都是当天看完就买。据贝壳平台数据，截至10月7日15时45分，广州贝壳新房节累计认购突破3100单，与去年同期相比增长两倍以上。
“本来我们对10月的市场判断是不太乐观的，但9月底的这波政策又把大家的预期拉了回来。”中原地产项目总经理黄韬表示，从一线市场反馈的情况来看，新政出台后的这几天看房热情非常高涨，在不限购、利率、首付等系列利好政策的叠加下，今年广州“银十”以及第四季度楼市成交量将有较为明显的反弹。在政策持续发力的预期下，房地产市场有望加速筑底企稳。在广州十一区当中，他尤其看好天河区的市场前景，“‘天河区’这几个字已是‘金漆招牌’，就值得5万元一方了”。
随着近年供地的增多，天河区有多宗地块的楼盘在售，或即将登场。从天河智谷片区最小70多平方米的“上车盘”，到广州国际金融城的沿江超级改善型物业，住房产品极为丰富。据不完全统计，在今年“金九银十”营销季，天河区全区有约20个楼盘持续推货。
“天河区是机会之城，资源集聚、人才集聚，能让更多企业和人才在这里创业成长。在吃喝玩乐方面，天河也是非常丰富多元的。”“城市战争”创始人孙不熟指出，天河区的房产凭借其核心区位、优质地段、成熟配套，对购房者而言有着更大吸引力。高净值人群对趋势变化相对比较敏感，因此在政策利好的刺激下，中高端房产市场率先呈现回暖。
产城融合并举
天河东北部地区将加速发展
从天河体育中心开建，到六运小区应运而生，多年来，天河区的发展一直是产城融合并举。随着城市发展版图不断向外延伸，发展相对薄弱的天河东北部也将迎来新发展机遇。
今年，天河区提出着力构建“一芯一带两轴”发展空间格局，将向东北部地区聚焦聚力。根据空间发展及功能需要，天河区将聚力发展七个重点片区，包括天河中央商务区、广州国际金融城、天河智慧城、天河智谷片区、环五山创新策源区、沙河片区、龙洞凤凰片区，促进资源互补、产业互动、布局互联，推动实现天河中央商务区从“一枝独秀”到各重点发展片区“多点支撑”的根本性转变。“东拓北进，天河区正构建‘广州之仓’，广州未来看天河。”“谈房”新媒体主理人、国家勘察设计注册师谭方认为，“一芯一带两轴”是天河区房地产发展的“方向标”。随着东北部地区的基础设施、公共服务进一步补齐，这些片区将继续产生虹吸效应，吸引企业落户和精英人才涌入，进一步推动区域协同发展。
目前，天河正以前所未有的力度推进城中村改造，推动天河东北部的发展空间充分释放。9月30日，天河区新模式城中村改造首个市政基础设施工程项目——凌塘村首开区规划横路顺利开工。凌塘村改造项目地处天河智慧城核心区华观路产城融合带，火炉山生态本底丰厚，产业基础支撑良好。项目规划了居住、商业商务、公共服务设施等功能区，将打造成为协调发展、宜居韧性智慧的现代化活力创新城央区。
不仅仅是凌塘村。天河区各大重点功能片区内12个城中村改造工作正在攻坚推进。其中，柯木塱村改造首期项目正在开展征拆前期工作；元岗村、长湴村改造项目已划定首开区范围；大观村改造项目已完成控规调整，并正式启动具体改造实施工作；冼村旧村改造项目四至七期复建安置房主体封顶；新塘新合公司改造项目进入建设收尾阶段。据介绍，12个城中村改造项目涉及改造范围约1047公顷，总建筑面积约1335万平方米，改造后将为城市发展提供新的空间载体。
南都广州新闻部出品
采写：南都记者 夏嘉雯
