5月以来，商品房“以旧换新”政策在各地出台和落地的节奏明显加快。据不完全统计，截至目前，已有超70城推出商品房“以旧换新”“收旧换新”的相关政策。
5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会推出全市住房“以旧换新”活动倡议书。迄今为止，广州市参与住房“以旧换新”的楼盘数量累计近200个，合作中介机构44个。
值得关注的是，商品房“以旧换新”涉及一二手联动交易，在各地区都属于政策探索阶段。目前广州实施效果如何？面临哪些执行难点？
案例
花都率先试水：成功案例十余宗
花都是广州市第一个推出商品房“以旧换新”活动的区。根据《关于联合开展花都区商品房以旧换新“焕新购”活动的方案》，花都区“焕新购”活动共有25个房地产开发企业及项目、14家家装家居企业、10家中介服务机构参与。
此次参与“以旧换新”活动，换房人将与房地产开发企业、中介机构签订三方协议，缴纳新房订金锁定意向房源，中介企业优先推动加快旧房交易，如果旧房未成功出售，将解除协议，无条件退还订金。
据相关负责人介绍，迄今已有超400组意向买家咨询“以旧换新”政策，比如香樾四季花园、中旅名门府-雅韵花园、电建泛悦府、都悦花苑、上宸花园、中诚璟泷湾等都是咨询比较多的楼盘。
从成交来看，花语天珹花园、都悦花苑、合和新城、俊怡悦景台、嘉河湾8号都有参与“以旧换新”的成功案例，迄今累计成交案例十余宗。
事实上，花都一直是广州楼市的价格洼地。据克而瑞监测，目前花都区新建住宅套均价在200万元内，首付1.5成仅需30万即可上车。在叠加各种利好的基础上，刚性、刚改需求被有效释放。此次通过“以旧换新”，花都区推动一二手房的联动，将有效提升楼市活跃度。
市场
改善盘咨询政策的买家偏多
花都之后，广州市房协在全市范围推出“以旧换新”活动倡议，越来越多的品牌房企加入其中。据市房协介绍，参与“以旧换新”考验着房地产开发企业的运营能力，参与活动的房地产开发企业将成立专门服务“以旧换新”的团队，制定各自与业主和中介之间的优惠政策。
“此次15%首付+以旧换新活动，让买家李先生有了从花都置换到白云、做区域小升级的机会。他第一时间来到现场，在落实项目参加了以旧换新活动后，立马交定金锁房，并且第一时间挂牌自己花都的住宅。”
据广州地铁地产相关负责人介绍，旗下项目中，咨询以旧换新政策的客户还比较多。“还有一位客户，一直居住在三元里老房子里面，考虑到孩子未来上学等需求，看到以旧换新政策后，来到现场积极了解政策情况，并选择参与活动置换升级，期望孩子未来能入读广铁一中。”
新鸿基·峻銮是南站核心区内唯一的低密度优质住宅，也是近期参与“以旧换新”活动的首批房地产项目之一。“峻銮在售的房源都可以参加活动。自消息公布后，峻銮吸引不少前来咨询了解的客户，亦有成交产生”，新鸿基相关负责人介绍，“我们会根据楼市政策以及不同客户的实际需求进行一客一议、灵活处理，尽量配合客户所需。”
记者在中铁建也了解到，西派粤府项目咨询以旧换新政策的客户有10组左右，西派天河序项目咨询以旧换新政策的客户有15-20组。这两个楼盘都是目前市区炙手可热的改善盘。
难点
二手房难卖，期待契税等更大支持
按照此次“以旧换新”活动，若换房人的旧房在约定期限内成功售出，换房人与房地产开发企业按约定继续完成新房交易手续；若旧房未能在约定期限内售出，换房人与房地产开发企业按约定解除新房认购协议，房地产开发企业应当无条件退还订金，换房人无需承担任何违约责任。
对此，广州地铁地产相关负责人介绍，意向买家可缴纳定金5万锁定房源，标注参与“以旧换新”活动，然后在中介渠道进行自己原有房屋挂牌。房企利用自身资源，协助买家挂牌房源在中介处的推广和宣传，房源成功出售回款后进行首付款缴纳和签约。
“买家认购我们的新房房源，然后我们有个团队承接卖二手房的服务，会去客户旧物勘察、评估，参考周边房源价格，针对挂牌价给一些建议，并且联动我们合作的中介，在平台增加这套房源的曝光，从而促进成交”，广州万科相关负责人介绍，比如黄埔新城缴纳定金5万，活动期限一般约定3-6个月。
针对二手房难卖等问题，各家房企也表达了更大期待。“二手房成交周期过长，90天难以满足；二手房销售端无利好政策，也没有利的促进交易的手段。因此，我们建议可以给予契税等方面的政策，降低二手房购买门槛”，中铁建相关负责人表示。
“客户二手房出售存在客户还价低、与业主心理预期存在较大差异，客户认为自己二手房价格这么低，反而影响一手房价预期，再跟开发商进行还价的可能性”，广州地铁地产相关负责人建议，“我们希望二手房有一个政府以旧换新的补贴，和现在汽车以旧换新补贴一样，加速客户销售。”
不过，广州万科相关负责人也表示，对比之前今年是比较好卖的。“因为之前部分二手房有指导价，客户都不愿意降低预期，但二手房买家又是看成交价，所以基本没人愿意接盘。这个情况在去年下半年开始有所松动，客户也开始认清现实，挂牌和成交价基本持平，成交量也有明显增长。”
观察
“以旧换新”的两种模式及效果
据中指研究院统计，截至6月3日，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。从各地支持“以旧换新”的方式来看，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。
“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。除此之外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。
“国企收旧换新”已有城市取得一定效果，如4月底南京提出“以旧换新”，截至5月20日，新房项目案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组，52组客户确认成交。
广州、上海等都属于第二种模式，即“中介优先卖”模式，即房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，该模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果有限。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议当下地方政府将可信赖的平台搭建起来。同时，考虑到刚需支付能力和预期均疲弱的态势，建议加快推进买卖双方直接成交的手拉手交易，如二手房带押过户、商业贷款转公积金贷款等，以降低交易费用。另外，降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。多管齐下才能让“以旧换新”产生激活市场的鲶鱼效应。
采写：南都·湾财社记者 王艳玲 邱永芬
