2024年1月15日上午，广州市第十六届人民代表大会第四次会议开幕。 南方日报记者 苏韵桦 摄
冯兴亚。
郑志雯。
梁国强。
1月18日，广州两会胜利闭幕。伴随广州宣布2023年GDP突破3万亿，“GDP 3万亿俱乐部”刷屏网络。经济总量从1万亿到2万亿，广州用了8年；从2万亿到3万亿，用了5年。广州市政府工作报告对2024年广州的经济社会发展设定了地区生产总值增速不低于5%；固定资产投资增长6%；社会消费品零售总额增长5.5%；商品进出口总值保持正增长；规模以上工业增加值增长3%以上等主要预期目标。其中跟房地产相关的，提到“扎实有序推进城市更新”，“推动完善住房供应体系”，释放了哪些积极信号？
扎实有序推进城市更新
广州政府工作报告提出，扎实有序推进城市更新。坚持城市体检先行，深化实施城市更新行动。推动出台城中村改造条例，深入实施“依法征收、净地出让”新模式，强力推进广州新中轴(海珠)、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区改造，力争首开区实现开工建设，加大城中村改造筹建保障性住房力度。实施200个以上老旧小区改造项目，研究推进危破房改造，打造老旧小区成片连片高质量品质提升示范区。实施50个以上旧厂“工改工”类微改造项目，推动村镇工业集聚区整治提升。
事实上，在2023年10月，《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》审议通过。“两个专项规划”提出了广州城市更新、城中村改造的目标、规模、分区分类分步策略，是存量土地时代国土空间规划体系的重要专项规划。按照规划，至2025年累计推进城市更新约130平方公里(含城中村改造70平方公里)；至2030年累计推进城市更新约230平方公里(含城中村改造120平方公里)；至2035年累计推进城市更新约300平方公里(含城中村改造155平方公里)，通过微改造、混合改造、全面改造多种方式，推动广州低效存量土地的盘活再利用，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。
推动完善住房供应体系
工作报告还提出，推动完善住房供应体系。推进房地产优化措施落地见效，更好支持刚性和改善性住房需求。健全企业主体监管制度和资金监管，做好房地产市场风险防范化解工作。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。建立健全租购并举的住房保障体系，筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户，统筹解决城市户籍人口和引进人才住房问题。
值得关注的是，今年1月，广州市在黄埔区知识城何棠下举行首批配售型保障性住房开工仪式。该项目位于中新广州知识城何棠下旧村改造范围内，占地面积约4000㎡，地处黄埔区中新广州知识城九龙湖核心地段，周边教育、交通、医疗等配套较为完善，预计2026年5月完成建设，建成后可供应房源超200套。
配售型保障性住房是新一轮保障性住房建设的一个突出特点，按保本微利原则配售，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。
专家观点
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：“工作重点更多放在新模式上”
总的来讲，2024年广州住房工作开始向新模式转型和过渡，在稳定住旧模式，避免大幅度下行的前提下，工作重点更多放在新模式上，目的是通过住房供给侧结构性改革，住房制度改革，加大公共住房供应，公共服务补短板，让上千万的新市民、工薪阶层、年轻人能在广州安居乐业，成为城市居民，释放消费内需，打造新时期高质量发展的广州样本。
政府工作报告重点在城中村改造、城市更新方面更多着墨，意味着广州在2024年将更加重视房地产新模式的打造，即通过更新和改造，为城市纵深发展创造空间，提高土地集约节约利用的效率，补齐公共服务设施和住房保障的短板，推进城市空间供给、产业导入、居民公共服务和就业、新市民融入城市(新型城镇化)等协同发展，打造新时期内需导向和高质量发展的新动力。
当然，城市更新新旧模式的转换，存在一定不确定性，比如对新补偿标准的接受度，规划方案、单元规划报批的进度，历史遗留问题的解决，资金来源(PSL、专项债、更新贷款)的申请和落地等等，这都有赖于指挥部是否能发挥协同上下横向左右的能力，以及城中村改造条例等法律法规的落实等。
广州现代城市更新产业发展中心(GRID)执行院长江浩：四大片区的推动中，社会力量的参与是很重要的
不是每个村都值得城市更新改造，比如有些历史遗留问题过多、权属过于复杂的项目，或者暂时不用更新产业还很活跃的村。所以要先体检再聚焦，在广州7000多平方公里的土地上，聚焦到大片区谋划成片的土地，这样能够提高政府的行政决策和社会力量参与。广州新中轴(海珠)、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区这四大片区，都是交通枢纽的重要区域，是值得深度推动的。
在这四大片区的推动中，社会力量的参与是很重要的，但是现在房地产行业比较萎靡，所以国企牵头也是必需的，然后一二级联动，考虑让社会上的市场力量协助继续去做二级开发。国企牵头，民营企业跟进，我们叫“国民融合”。
广州城市更新积累了很多的经验，应该充分整理和总结。比如广州在前端已经有城市更新的一些项目领导小组，也有很多土地政策方面的创新。此外，广州有很多产业资源，很多社会力量是很愿意参与的，使得前期招商的一些需求，在一二级联动的过程中能够显化出来。这三点都是广州城市更新很好的经验。
中指研究院华南分院总经理杨红侠：四大片区的改造有望形成示范效应
2023年以来，中央在多次重要会议中强调积极推进“三大工程”建设，其中城中村改造是重要发力点之一。城市更新是“稳投资”的重要抓手，有助于稳定经济发展，同时可实现市容市貌、人居环境的改善，加快产业升级，为经济发展提质增效。此次广州在政府工作报告中重点提及城市更新改造，是积极响应中央号召，加快旧改项目推进的重要体现。
近期，广州在城市更新政策方面动作频频，2023年四季度以来，广州出台了《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》，另外《广州市城中村改造条例》完成了草案修改并向社会征求意见，为广州的城市更新项目提供制度的保障。今年1月初，荔湾区发放第一张“房票”，房票制度的落地，有助于加速推进城市更新，体现广州积极探索创新城市更新路径的决心与魄力。
本次政府工作报告中提及的强力推进四大片区改造：广州新中轴(海珠)、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区，均位于中心城区核心地段，面临着改造体量较大，涉及单位多，协调难度高等问题。若四大片区的改造在有关方面的强力推进下实现突破，有望形成示范效应，为全市其他区域的城市更新提供了良好的参照以及丰富的经验，更好地实现广州“老城市新活力”以及“四个出新出彩”。
广东省房地产行业协会土地与产业研究中心赵卓文：保障性住房建设规模超过了业界的预期
2023年广州固定资产投资达到8600亿元，创历史新高。2024年在这个基础上，广州还要继续强化固定资产投资，将推进844个市重点项目建设，力争年度投资3800亿元以上，带动全社会完成固定资产投资1万亿元。这一举措将深刻影响城市发展格局和房地产业发展格局。
广州2024年计划筹建配售型保障性住房1万套，保障性租赁住房10万套。这是一个值得高度关注的规模。在这个特殊的年份，建设规模超过了房地产业界的预期。网上所说的“二次房改”真来了。广州的住房租赁市场，还有针对年轻新市民的刚需住房需求，将会发生改变。毕竟，房地产市场的供应结构改变了。
消费行业
广州消费“加速度”！餐饮业态占比首次高于零售
政府工作报告显示，2023年广州社会消费品零售总额和商品进出口总值已连续第3年双双超过1万亿元，固定资产投资超过8600亿元，再创新高。受惠于消费跑出“加速度”，据世邦魏理仕监测，虽然广州2023年新开业优质零售物业减少，但是吸纳则显著提速，带来了全市空置率的改善。“尤其是特色餐饮、时尚服装、茶饮咖啡甜品、娱乐运动体验和快餐，这几种业态的成交占比持续提升”，世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军介绍。
广州是全国首个获得“中华美食之都”和“国际美食之都”双料称号的城市。公开数据显示，广州餐饮业在零售品消费总额中一枝独秀，去年同比增长两成以上。这一数据也反映在优质零售物业的业态分布上。据世邦魏理仕监测，2023年广州优质商业中餐饮业态的成交占比持续攀升，占全年成交数量的44.6%，同比上升5.6个百分点，五年来在数量占比上首次高于零售业态(37.1%)。
从进一步的业态细分显示，2023年成交占比前五位的业态分别为特色餐饮、时尚服装、茶饮咖啡甜品、娱乐运动体验和快餐。其中，特色餐饮和茶饮咖啡甜品的成交占比显著提升，分别同比上升3.9及1.8个百分点。包括湘辣辣、萨莉亚和九毛九旗下的怂，在2023年都表现活跃，在广州优质商业物业中分别录得11家、8家及7家的成交。而新能源汽车的拓展重点则由购物中心转向街铺，在优质购物中心的扩张显著放缓，仅录得1.9%的成交占比，较2022年下降3.6个百分点。
声音
广州市人大代表冯兴亚：呼吁尽快出台新一轮补贴政策
广州市人大代表、广汽集团总经理冯兴亚围绕推动广州汽车产业高质量发展提出6项建议，包括：促进广州市汽车消费，进一步优化汽车产业链政策、支持零部件产业现地落户，支持本市重点汽车企业转型升级，完善电动汽车充换电基础设施建设，持续提升千年商都物流节点优势、助力广州汽车走向国际，以及加大力度支持广州汽车出口等。
2023年12月，广州市发布《汽车产业中长期发展规划(2023-2035年)》，明确走燃油车、非插电混合动力、新能源汽车并行的多元化技术路线，力争在2035年建成世界领先的中国式现代化汽车生态城。针对广州市汽车发展方向和当前汽车行业情况，冯兴亚建议，广州市继续延续并完善促进汽车消费的系列政策，尽快出台新一轮补贴政策，并建议保持政策的稳定性、持续性；同时，完善其他配套措施，释放良好的汽车消费信号，刺激和促进广州市汽车消费。此外，对重点汽车企业推出混合动力及新能源产品给予专项奖励，扩大汽车消费补贴适用车型范围至混合动力汽车，助力广州市“制造业立市”以及经济高质量发展目标的实现。
随着新能源及智能网联汽车的快速崛起，新兴技术供应配套的质量、时效需求日趋强烈，国内汽车行业产业链供应链逐渐趋于区域化、本地化。因此，冯兴亚建议广州对标长三角周边地区零部件产业政策，进一步加强完善市、区级零部件产业支持政策，助力广州汽车整车及零部件产业发展。其中，包括加快既有政策优化，强化零部件产业配套支持；加大增量政策力度，发挥“链主”车企牵引作用。
港籍广州市政协委员郑志雯：建构穗港澳三地酒店业交流机制
香港籍广州市政协委员、周大福珠宝集团副主席兼执行董事、瑰丽酒店集团首席行政总裁郑志雯出席广州市政协十四届三次会议，同时带来《加强穗港澳酒店行业交流融合共建更具国际化示范服务体系》的提案。
郑志雯建议，穗港澳三地酒店加强交流，在基础设施建设上强调联通、在标准规则制定上推进贯通、在信息互通有无上融通，以此为基础共同开展市场推广、资源共享，提升区域内酒店整体服务水平和合作层次，打造“粤港澳大湾区酒店业一小时交流圈”。深化要素互通互导，优势互鉴。依托广州“美好就这YOUNG”十大文旅精品线路、广州音乐节等，吸引到港澳酒店游客赴穗观光旅游；依托香港故宫文化博物馆、澳门大三巴牌坊等文旅资源，提高在穗游客赴港澳旅游积极性。更好营造“玩在广州、住在港澳”或“游在港澳、住在广州”的社会氛围。
此外，建构三地酒店业交流机制，创新穗港澳酒店标准服务供给模式。成立穗港澳酒店业标准化研究中心，创建标准化战略咨询专家委员会，为酒店业提供智力支撑与人才保障。根据穗港澳三地政府部门、酒店机构实际需求，共同参与制定示范性标准，推动在政策制定、酒店管理、认证认可等工作中应用实施。郑志雯还建议推进跨区域人才互认，变“以邻为壑”为“以邻为友”，建立酒店行业人才信息共享机制，实现三地区域内酒店行业职业资格统一认证、职业资格考试统一标准，统一区域内各类就业人员登记管理制度等，以人才跨区域互认促进人才要素高效流动。
广州市政协委员梁国强：鼓励企业研发“智慧+品质住宅”
在政协第十四届广州市委员会第三次会议上，广州市政协十四届常委、新世界中国华南区域总经理、新世界中国市场营销部总经理、新世界中国物业管理部总经理梁国强提交“关于推动我市智慧城市建设，构建高质量居住场景”的提案。
梁国强表示，2023年11月，广州公布《广州市新型智慧城市和“新城建”十大标杆应用场景》，以10大应用场景为抓手，推动广州新型智慧城市建设的落地。智慧住宅、智慧社区作为城市精细化治理的“最小单元”与“最后一公里”，是构建智慧城市的底色，也是智慧城市真正落地的基础，也是助力将广州打造为具“世界水准、中国气派、湾区特色、岭南风韵”的城市发展标杆中的关键一环。
梁国强指出，当下智慧城市建设市场化不足。并且，智慧城市建设存在重硬轻软，可持续性不强的问题。以“智慧社区”的构建为例，其先期建设本身即需要大量资金，在投入使用后，其运行维护的成本也相当高。就严格意义而言，倘若只有硬件、没有“软件”，所谓的“智慧社区”，也只能算是“智能社区”，管理和服务也并未得到相应地提质增效，“这导致若干年后，一批硬件可能还没有充分发挥作用就报废了，造成浪费”。
梁国强表示，目前，广州在全省率先推出“智慧+品质”住宅建设项目，这是抓源头的好方法。但从“建”到“管”，最后仍要落地到“用”。建议广州进一步激发市场主体积极性，将市场交给市场，鼓励企业加大研发，提供多套智慧住宅解决方案以供消费者选择。
采写：南都·湾财社记者 王艳玲 邱永芬 梁罗喆
