中洲公馆相关宣传资料。 受访者提供
中洲公馆相关宣传资料。 受访者提供
近日，市民战先生向南都“记者帮”反映，其于2021年12月购买了广州番禺区中洲公馆的一个单位，看房时销售员向其介绍，这是可加建夹层的居住公寓，且通有燃气。岂料他付清购房款后，却发现该房屋仅为办公用途。
战先生认为该楼盘将办公用房包装成公寓进行出售涉嫌虚假宣传，希望记者帮关注。据南都记者了解，番禺区市场监督管理局已对开发商进行立案处理。
交清房款才知房屋无居住用途
中洲公馆(又名“中洲嘉兴大厦”)位于番禺区市桥，开发商为广州市番禺嘉兴食品有限公司(以下简称“嘉兴食品公司”)。根据公开信息，该项目共有21层，628套办公房屋、34套商业房屋。
战先生告诉南都记者，去年12月3日，他前往该楼盘看房，销售人员带其到样板间参观并向他介绍，公寓以毛坯出售，买下后可像样板间一样加建夹层变成复式居住公寓，且可通燃气。他当天便向嘉兴食品公司支付了5万元定金，以79.7万元认购了15层的一个单位，套内建筑面积约为30平方米，“认购书没写房屋性质，销售员说合同要交完房款再出。”随后，战先生于2021年12月8日、13日，分别向嘉兴食品公司、广州星房网络科技有限公司支付了75.1万元与6万元，“刷完卡，我拿到收据才发现其中6万不是给开发商的。”战先生说。
当月25日，销售人员向战先生提供了《广州市商品房买卖合同》，此时他才惊觉自己买的房子无居住用途。根据该合同，战先生购买的商品房所占用的土地用途为商务金融用地、批发零售用地、文娱体育用地，该商品房的规划用途仅为办公。“售楼处说房款付了，已在房管局备案退不了，当时快过年了，觉得钱要不回来了，不签合同又不能收楼，就签了。”战先生说。
战先生介绍，嘉兴食品公司是广州老牌企业广州祥能投资集团的成员，“都不是小企业”，购房时给予了信任，却不料被欺骗。记者发现，嘉兴食品公司的经营范围不包括房地产开发、销售等内容。而根据相关法规，超出核准登记的经营范围从事经营活动，将视其情节给予相应处罚，可被处以最高不超过3万元的罚款。
办公用房被包装成居住公寓
“这个楼盘两万多元一平方米，如果不是商住，根本不值得买。办公楼怎么可能这么贵?”战先生称，种种营销宣传的迹象表明，中洲公馆是可居住的公寓项目。
如在账号主体为嘉兴食品公司的“中洲公馆“微信公众号里，中洲公馆被描述为建面约41-83平方米的复式单位，推送的海报中多次出现“首付26万元起 市桥产权3室”的宣传语。一幅海报上，在名为中洲公馆的礼品盒里，是一间拥有客厅、餐厅的公寓，图片下方写着“最好的礼物是家的温暖”，还有标注“可明火 电梯现房”。
记者发现，“中洲公馆”微信公众号内几乎所有海报及文章末端都会出现一行不起眼的小字提醒:“本资料内容不构成要约或者开发商承诺等内容，一切以最终签署的协议书、合同为准。”而中洲公馆的买卖合同上也有一项针对宣传资料的条约:“出卖人针对买受人所购该商品房所做的销售资料及宣传资料仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任。”而根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业、中介服务机构发布商品房销售宣传广告，内容必须真实、准确。
开发商未报建夹层，商改住存疑
办公用途的房子，加建夹层是否合法?收楼后的战先生进一步搜索发现，深圳曾有一公寓小区近500户业主因未经审批擅自对房屋进行加建，私自搭建楼板将房子变为两层，严重影响工程规划，存在重大安全隐患，被定义为违法建设行为并被勒令限期拆除。
随后战先生与其他业主向住建部门咨询，被告知如不经审批属违建行为。而根据业主们在广州市规划和自然资源局番禺区分局查阅的图纸资料显示，开发商当初没有报建夹层。
战先生称，销售员当初还向其介绍广州市商务办公的存量用房可改造为租赁房的相关政策，以此说明办公用途的房子可住人。据了解，2019年7月，广州市住房和城乡建设局发通知指出，允许已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房，有效期至2021年12月。但通知同时要求整体确权、性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记只办理一个权属证、整体转让不得分拆确权、分拆转让。
今年7月，广州市住房和城乡建设局发布征求意见稿，提出允许实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋，以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房。以上两份文件均强调了房屋的整体性，战先生认为已分割出售的中洲公馆并不符合商改住相关要求。为此，战先生提出了退房的诉求。
对于此事，南都记者电话联系了嘉兴食品公司，未获对方回应。
说法
市场监督管理局:涉嫌存在虚假宣传，已立案处理
在意识到买的房子可能不适合居住后，战先生与其他业主分别向番禺区市场监督管理局与番禺区住房和城乡建设局等相关部门进行了投诉。
番禺区市场监督管理局工作人员向南都记者介绍，2022年11月23日，该局执法人员到中洲嘉兴大厦进行检查，发现其户外海报、微信公众号等涉嫌存在虚假宣传的情况，遂对其开发商广州市番禺嘉兴食品有限公司进行立案处理。目前，案件正在进一步办理中。
律师:购买公寓前要了解清楚建设用地用途
广东国鼎律师事务所合伙人廖建勋律师向记者介绍，开发商如涉嫌虚假宣传，要承担两个责任，一是行政责任，市场监督管理部门可对虚假宣传行为进行行政处罚；二是民事责任，如果因为虚假宣传导致消费者有损失，消费者可以向开发商主张违约的赔偿。
廖建勋认为，战先生能否退房，要看虚假宣传是否构成重大欺诈，也就是虚假宣传对消费者购买房屋是否造成决定性的影响，比如业主决定购买小区的房子是因为有配套学校，但是最后没有，导致消费者买了房子但入读学校期望落空，就可能构成重大欺诈；如果开发商构成虚假宣传，就算不能退房，消费者也可以主张违约赔偿，赔偿数额由法官裁量。
“公寓作为办公用途，从法律上讲，是不能够住家的，但是现在很多地方的公寓都是这么操作。”廖建勋建议，消费者购买公寓前，要了解清楚公寓的建设用地用途，这是非常重要的；还要将开发商的宣传资料尽可能保全，对影响合同成立的最重要的因素要了解清楚；一旦发现有违法违规的情况，可向行政主管部门进行投诉，或者通过民事诉讼的方式来维护自己的合法权益。
采写:南都记者 黎玉莹
