进入7月，多家机构陆续发布了广州上半年零售市场报告。结果显示，截至目前，广州消费市场虽未恢复至疫情前状态，但却持续展现韧性：消费回暖，租赁需求也保持稳定，部分商圈空置率得到改善。更有机构提供的数据显示，1-6月广州优质购物中心总体实现租赁成交200笔，较去年同期上升20%。
上半年优质购物中心店面租赁成交200笔，同比上升20%。
全市7大商圈中，珠江新城商圈和番禺商圈实现了空置率下降。
天河路头部优质购物中心享受着零售资源高度集中带来的租金溢价优势。
服饰零售和餐饮仍然是零售物业招商主力军。
中高端消费仍有增长动力，部分中高端零售商继续拓展天河路和珠江新城商圈。
下半年广州新增供应将达30万平方米，整体租金水平将保持上半年趋稳的形势。
上半年广州再添一座购物中心
迈入2022年，在沉寂了快5个月后，广州终于迎来了零售物业市场上的新丁。4月29日，广州市黄埔区中新知识城的商业新地标——合景·悠方（广州知识城）正式开门迎客。该项目是合景泰富商业华南区首座“悠方”，为TOD商业项目。该项目一期面积为4.5万平方米，待二期开业后，总体量将达到14万平方米。第一太平戴维斯的数据显示，该商场的开业（按总体量算），使得整个广州零售物业市场的总存量环比上升2.1%至683.2万平方米。存量增加，空置率有何变化呢？该机构的报告显示，受疫情冲击影响，广州多数商圈空置率均有波动，全市空置率环比上升0.9个百分点。
不过，并非所有商圈空置率都在上升。全市7大商圈中有2个实现了空置率的下降，为珠江新城商圈和番禺商圈，环比分别下降了0.1个百分点和0.2个百分点。同比来看，番禺商圈更是下降了1.6%。空置率上升比较明显的是海珠商圈，环比上升2.4个百分点。其次是白云商圈，环比上升1.2个百分点。
世邦魏理仕分析，全市空置率走高的原因一部分来自疫情波动，另一方面，部分商场在调改过程中，对主力租户的调整也是造成空置面积在短时间内增加的因素。
租金两极分化 天河路商圈上涨
第一太平戴维斯的数据还显示，二季度，广州全市租金指数环比下降0.9%。上半年整体看，租金指数降幅逐季扩大，累计下降1.5%。
不同商圈表现不同。仲量联行认为，目前，全市零售物业的租金水平，维持着两极分化的态势。天河路的头部优质购物中心继续享受零售资源高度集中带来的租金溢价优势。除了奢侈品集中的项目持续受到零售商追捧，天河路商圈个别项目由于成功引进新的服饰主力租户和人气餐饮替代原有快时尚品牌，不但租金水平获得即时提升，整体项目形象的升级也为后续招商创造有利条件。相反，市郊租金继续轻微下跌。
戴德梁行的数据也显示，疫情下高端购物中心在承接消费者对于线下消费的环境、服务等升级需求中体现出优势。以体育中心为代表的核心商圈积极调整最优层的品牌布局并积极引进首店，例如K11陆续新开多家国际美妆品牌，天环广场引入广州首家Shake Shack等，布局的调整令核心商圈的平均租金水平保持温和上涨，带动全市最优层平均租金水平微升至每月每平方米776.1元。
消费回暖 整体租赁需求稳定
统计局的数据显示，1-5月广州全市社会消费品零售总额同比下降0.3%，其中5月社会消费品零售总额同比下降3.0%，比上月收窄5.8个百分点。
消费回暖使得整体租赁需求保持稳定。仲量联行监测的全市优质购物中心成交数据显示，今年上半年录得租赁成交总数为200笔，较去年同期上升20%。该机构认为，虽然上半年购物中心面临大众化餐饮品牌陆续退租的情况，快时尚服饰业态也持续收缩线下门店，例如Zara及其旗下品牌Zara Home从万菱汇撤出；Miss Sixty于数个项目退租，但是二季度市区和近郊的空置率比去年年底均略有下降。这得益于商业品牌不断更新，拓展步伐快速填补了空置，以及不少近郊的开发商纷纷整合其零散空置面积从而引进大型跨界集合店，例如有机农场、集合式书店及针对年轻群体的二次元体验式集合店。
从业态来看，服饰零售和餐饮仍然是零售物业招商主力军。多个国内人气服饰品牌在广州开设首店，如本土品牌“本来”在万菱汇设立全国首家线下旗舰店。珠宝品牌周大福、周生生、六福珠宝、潘多拉和HEFANG亦在穗布局。餐饮业方面，多个国内外人气连锁餐饮店加速扩张。2022年上半年餐饮业的租赁成交录得75笔，其中茶饮咖啡品牌如M Stand和Peet’s Coffee开设数家店铺。近年开始广受青睐的美妆业态和新崛起的家居业态则采取稳步扩张的策略，上半年两类业态租赁成交合计近30笔。设立新店的美妆品牌中不乏国际大牌，包括Tom Ford、Estee Lauder、Chanel、Whoo等，其中较多美妆品牌新店聚集在K11，令该项目实现业态结构更新和租户升级。家居业态方面，网红家具品牌Cabana、北美真丝家居品牌MANITO和英国传统瓷器品牌Wedgwood设立华南首家旗舰店或精品店，国内外人气品牌源氏木语、O.C.E和MUJI也进一步扩张。
下半年将有五个新项目开业
第一太平戴维斯的报告显示，2022年第三季度，全市预计迎来两个购物中心开业入市，将为市场带来12.7万平方米新增供应。该机构透露，两项目分别位于白云、天河北子市场。
戴德梁行则表示，整个下半年，广州还将有五个新项目开业，预计至2026年，全市优质商业存量将达到672万平方米。值得注意的是，接下来，广州商业范围的扩大主要依靠非核心商圈的增量来得以实现。该机构表示，尽管大多数品牌都更希望进入核心商圈，但是区域内有限的供应难以满足拓展的需求。随着各项政策措施对消费复苏与活跃的推动，除了核心商圈的购物中心之外，未来广州或将需要更多的载体和场景来承接需求。
“就全国而言，宏观经济承压将会持续影响零售商的扩张信心，他们下半年全国线下扩张和拓店的意愿疲软。然而，比较四个一线城市1-5月的全市社会消费品零售总额同比数据，广州是唯一保持稳定的城市，这跟有序做好常态化疫情防控有关，有助于零售商信心恢复。”仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“广州零售市场或将成为中高端品牌开拓和深耕的目标之一。”尤其是得益于上半年广州应对疫情采取的弹性措施，部分中高端零售商有机会把今年拓店指标从北京、上海等城市转移至广州。“就广州而言，由于中高端消费仍有增长动力，优质购物中心将借此契机升级品牌，部分中高端零售商继续拓展天河路和珠江新城商圈。”
该机构预计，下半年广州新增供应将达30万平方米，以产城融合或旧区活化为定位并辐射新兴区域的项目有望通过构建全新消费场景激发市场活力，而整体空置率将小幅上扬。至于租金，虽然预计整体新增租赁需求复苏步伐较上半年加快，但零售商继续执行降成本的策略，为大多数项目的租金谈判带来挑战。项目的平稳经营成为业主的首要任务，因此他们上涨租金的预期或将转弱，整体租金水平将保持上半年趋稳的形势。
“随着城市发展重心东移，包括金融城和鱼珠片区在内的广州第二CBD的商业发展机会显著增加。”谈起未来广州零售业发展方向，世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示，目前宜家家居和山姆会员店都在这一片区相继开业，增强了片区对零售商的吸引力。“另外，金融城片区可预见的高端社区氛围，也有利于吸引消费力较高的群体，及随之而来的高端商业需求。”他认为，中短期内，第二CBD主要供应将集中在金融城起步区，包括君超广场、交通枢纽商场、金融方城地下空间和珠江边的天德MINI项目。而财富翠岛上的超高层建筑根据规划也将拥有相当大的商业面积。“广州其实并不缺少商场供应，包括金融城起步区等布局较为集中的商业项目，如果能够运营得当，将有望成为广州东部未来极受瞩目的商圈。”
折扣经济兴起 理性消费成主流
宏观经济承压使得消费者更加追求理性消费，因此也带动了折扣零售业态的兴起。在多数品牌方延缓拓店计划的同时，多家零售折扣店不断扩张，积极进入购物中心、社区商业等不同的消费场景。除了本报此前关注的折扣超市外，其他类型的折扣零售也在加码布局，如广东首家盒马鲜生奥莱店落地荔湾商圈，广州首家UR奥特莱斯店进驻5号停机坪，显示出折扣经济的兴起。
娱乐社交业态被引入线下商业
运动、娱乐、科技……越来越多的新兴业态被引入线下商业。
近日，广州时尚天河新型运动主题街区——型动街区正式对外开放，集“运动、社交、潮玩”为一体，全方面满足Z世代对运动体验的需求。商场方面表示，当下社交娱乐为核心的场馆已成为当下重要消费场景之一，Z世代愿意为其社交价值买单。为此，型动街区引入了超2000平方米的轰趴馆主力店play day韩礼臣运动街区，集合了保龄球、桌游、电玩、台球等充满社交属性的元素，充分满足年轻人对社交游玩的需求。
同时疫情也在潜移默化地影响年轻人的生活习惯，大家对运动的重视程度日益深刻。因此街区还引入了wakiki齐齐浪室内冲浪馆，唯雪室内滑雪体验馆，1号卡丁车，华浩格斗等十余家运动体验店。在环市东路商圈，市民也正在感受科技与娱乐、休闲与教育相融合的消费新体验。友谊广场打造了广州首个城市广场航天航空VR体验馆。通过专业VR设备展现“梦回神舟、VR月球车、天宫一号”等11项航空航天体验：巨大的太空人偶既神秘又萌趣，开启科技感十足的“寻星”体验。
环市东打造夜间消费示范商圈
5月以来，广州消费市场逐渐恢复，密室推理、VR、剧本杀等新型娱乐场所不断涌现，丰富了广州夜间娱乐消费。生猛鲜活的夜间消费，正成为广州吸引外地游客的重要因素，广州市商务局数据显示，广州外地游客的夜间消费金额占比达54.2%。在广州市商务局指导下，越秀区商务局牵头，广州友谊联袂越秀区主要消费品牌，在环市东广场构架集“吃住行游娱购”为一体的商旅文融合消费新场景，打造有品质、有情怀、智慧型的夜间消费示范区。
统筹：南都记者 伊晓霞
采写：南都记者 伊晓霞 夏嘉雯 受访者供图
