建设中的至泰商业广场。 通讯员供图
作为广州的经济强区，黄埔区、广州开发区(下称“黄埔”)的商业却稍显逊色。
2020年，黄埔人均地区生产总值高达31.81万元，领跑广州全市，早已达到发达国家水平，坐拥常住人口126.44万人。根据国内外城市发展经验，应有2-3个以上高端商圈与之相匹配。然而从现实情况来看，商业网点数量不足、整体业态层次低是黄埔商业面临的困境。调查表明，仅20%本地居民认为，本区是最理想的消费场所，本地居民消费购买力大量外流。
去年，《广州市黄埔区广州开发区商业网点布局与发展规划(2020-2030)》(下称《规划》)印发，提出将按照200多万居民人口以及每年约500万商务、旅游人口的商业消费需求，以人均1㎡的商业面积对未来10年黄埔的商业网点布局进行规划。规划期内，黄埔将建成“一主二副、一轴三带、多节点”的商业布局，包括规划打造8个高端商圈和4大特色商贸聚集区。
黄埔区、广州开发区管委会副主任张晖表示，生产最终服务于消费与生活。当前黄埔经济已到达世界发达经济体水平，居民将对物质生活水平提出更高要求。接下来，无论是生活服务业或生产经营服务业，黄埔商业都将开创新局面。
城市更新释放700万㎡商贸用地
今年2月19日，黄埔召开决胜开局年、奋进新征程动员大会。会上提出，黄埔将打造为先进制造业最强区、服务业发展最快区、成果转化最优区。
黄埔提出“服务业发展最快区”目标不足为奇。相较于天河、越秀、荔湾等商业大区，黄埔不仅缺乏在广东或华南地区有影响力的都市级商圈，更缺少相对有层次和等级的区域级商圈，甚至连居民基础性商业网点也相对不足。
根据调查，目前黄埔除南岗街道、大沙街道、萝岗街道等少数街道外，其余街镇普遍存在居民服务业网点少、分布散、类型少的问题。夜间购物、药店、餐饮店、旅馆、肉菜市场等商业网点数量偏少，居民生活存在诸多不便。据初步统计，全区除旅游、商务人口需求外，按照3万人一家连锁经营型酒店配套，估计缺口达20家以上。
要增加商业网点数量，首先应当提供充足用地。然而，黄埔的现状是“三旧”改造用地分布较广、闲置低效用地较多、土地利用方式较为粗放。黄埔区商务局局长蓝伟锋也指出，黄埔当前的土地资源较为稀缺。
为腾出存量空间，2020年6月，黄埔在广州市率先立下“军令状”，3年完成全区66个重点旧村改造项目签约拆迁。当年，全区旧村拆除面积1489万㎡，占过去10年的78%，总量超历年总和，创历史之最，城市更新实施速度位居广州市第一。
未来三年，黄埔区三旧改造将拆除旧村3000多万㎡，建设5000多万㎡，其中将释放700万㎡商贸建筑面积。《规划》也指出，“十四五”期间，黄埔将结合城市更新改造，在科学城商圈、知识城商圈内重点完成一至两个示范性社区商业中心(包括何棠下社区商业中心)建设，同步推进3个以上优质社区商业中心建设。
“广州商业随着城市的东向进程而发展。”第一太平戴维斯广州公司董事张宸豪指出，未来十年到二十年，黄埔区将成为广州东进的一个重点商圈聚集地。借着城市更新的东风，黄埔将成为广州高端服务业发展的活力中心。
对标最优谋划超五星级购物中心
城市更新仅是问题解决的第一步。在张晖看来，提升黄埔商业整体水平的难点在于提前招商规划。“城市改造腾出了商业用地，如果没有提前沟通对接好大业主承担项目，我们是不敢建(商场)的，怕到时租不出去。”
目前，黄埔针对商业发展已有初步打算。蓝伟锋透露，接下来，黄埔计划打造基层商圈、中间层商圈、顶层商圈三层商务业态。基层商圈是以街区商业、社区商业、邻里中心等为主要商业模式的商业区，中间层商圈将引进类似吉之岛、OLE超市等高端超市品牌。至于顶层商圈，黄埔则希望打造出一个五星、甚至超五星的购物中心。据了解，目前广东省内仅有三个国家级五星标准购物中心，分别是深圳华侨城益田假日广场、深圳海岸城购物中心、广州太古汇。
“我们的顶层商圈倾向于放在科学城核心商圈。”蓝伟锋指出，顶层商圈的定位面向全市、甚至粤港澳大湾区服务，将邀请国内外机构联合设计策划，投资金额达数十亿元，建设时间至少三年以上。
此外，蓝伟锋还强调，基层商圈与顶层商圈的打造难度一样大，因为两者对于整体规划布局都提出了较高的要求。“持有土地资源的主体是有资金压力的，他们需要尽快变现。如果整体规划缺乏，任由他们分成一个个小商铺卖给个人，以后收回来就变得很困难。”
“接下来，黄埔将紧锣密鼓对全区商业进行整体规划布局。”张晖透露，之后黄埔将细化进行区域性规划和局部的重点规划，以此实施完成整个“十四五”期间全区商业及生活服务业的规划。目前，黄埔正与国内外投顾商管团队、开发团队紧密合作。
在中间层商圈方面，黄埔将采取“由市场对接，政府做两端”运营模式，即由市场推荐选择大业主、运营机制等，这就涉及了招商方面的问题。对此，蓝伟锋也直言：“谁有能力，谁有资源就跟我们对接。”他还透露，国企的综合实力强，可以连接市场和政府，对黄埔商业发展将起到重大支撑作用。
此外，为加快高端商业载体建设，聚集一批高端服务业龙头企业，今年，黄埔区计划出台促消费政策，包括对知名品牌、中华老字号、网红品牌等的支持。
依托优势建立黄埔特色商业
张宸豪指出，黄埔位于城市东进战略的核心圈层，交通便利、宜业宜居，已吸引了很多中高收入人群的流入，市场消费能力潜力巨大。而黄埔本身在产业结构方面做得很好，目前在全国的工业园区中属于工业产业基础雄厚的区域，商业竞争相对来说不是很饱和。
根据《规划》，按照当前商业地产提供的商业经营面积增长趋势来看，黄埔区商业网点布局正进入高成长阶段。目前，以黄埔大道、科学城、丰乐路等区域为代表的商业聚集区已经初步形成，大中型商业正集聚发展，商业气氛越来越浓。
初步统计，目前黄埔区已建成和在建的大型零售商业网点约50个，全区各类大型商业网点(包括零售、批发、电商、物流等)9000多个。连锁经营继续扩张发展，超过3000平方米的大型商业零售网点有100余家。
“黄埔区定位是开发区、高新区，重在生产制造强，这是黄埔的特有优势。”蓝伟锋表示，黄埔固有优势将助力其商贸发展。一方面，科技创新将赋能生产性服务业发展，当前，黄埔区内拥有阿里云、明珞等生产性服务业领先力量；另一方面，黄埔作为开发区的外商度较高，具备做跨境电商的基础。“这也是我们期待与天河商圈发展不一样的地方。”
据了解，目前，黄埔区是广州现代物流企业集聚最多的区域之一。近年来，以京东、苏宁等新物流、新零售为代表的现代商业企业，充分利用黄埔区的政策优势以及区位优势，异军突起，与黄埔区的高新技术产业和科技创新环境相融合，使黄埔区的商贸业发展呈现出“新贸易”、高技术化趋势。
“因为我们有我们的特色，创新是我们的主旋律。”张晖也指出，未来，通过让生活质量适应生产和科技创新的需要，黄埔将成为一个时尚年轻、有活力，能够为高净值人群提供服务的全新的黄埔。
采写：南都记者 冯芸清 莫郅骅 实习生 梁思华
