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南都专访中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦:

楼市渐变“小牛” 三年后或成“猛牛”

来源:南方都市报     2024年11月06日        版次:GA10    作者:孙阳 严兆鑫

  航拍深圳湾畔一片区。 IC供图

  郑叔伦

  楼市“银十”成色渐显。据住房和城乡建设部发布最新数据,10月份全国商品房成交同比和环比均实现“双增长”,标志着房地产市场出现积极变化。

  今年“银十”的成交量超过“金九”,这是自2007年以来的首次现象,显示出市场在传统销售旺季之外的强劲表现。那么楼市长期下降的趋势结束了吗?市场超预期表现的关键在哪里?四季度市场还会保持增长的态势吗?南都《湾财首席观》特邀中原地产(中国内地)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦进行解读。

  中央定调“止跌回稳”,市场信心恢复

  南都湾财社:10月份商品房销售超出预期。不管是新房还是二手住房,同比或环比,一线城市还是二三线城市,中心区或者外围,刚需或者改善,都出现了明显的反弹。您认为市场出现超预期的表现关键在哪里?

  郑叔伦:为什么全国层面的房地产市场都在转好?在过去,国家对于房地产市场的调控策略是“一城一策”,即根据各地不同的情况制定相应的政策,这种策略导致了政策的碎片化。然而,今年的情况有了明显变化,中央政府明确表态,强调“止跌回稳”的重要性,这一转变标志着政策导向的转变。

  从过去强调的“房住不炒”到现在的“止跌回稳”,中央政府不仅提出了口号,还通过多部门联合发布会,对过去一段时间的政策进行了总结和归纳,提出了具体的措施,即“四个取消”“四个降低”和“两个增加”。通过这些实际落地的行动,增强了公众的信心。

  而在之前的一段时间里,人们对于购房持观望态度,主要担心的是今天购房,明天房价就下跌,导致资产缩水。这种“买涨不买跌”的心态非常普遍。但如果今天购房,预期明天房价会上涨,人们就会立刻行动。因此,中央政府提出的“止跌回稳”政策,作为全国性的政策引导,对于恢复购房信心的作用十分有效。

  房价有机会见底回升,二手房价或率先反弹

  南都湾财社:市场成交量的增长是否预示着房价的上涨?您对接下来房价的走势有何预测?楼市长期下降的趋势结束了吗?

  郑叔伦:事实上,市场上每一个成交都代表买卖双方,对目前的价格是比较认可的,本质上房地产不是中央定价,而是你情我愿。只要有成交,就代表这个价格是合理的。

  这意味着,成交量越多代表越多人认为现在的房价合理。所以房价跟成交量是息息相关的,有点类似“闪电跟打雷”,先闪电后打雷——成交量先涨,后面的房价就有机会见底回升。

  因此我认为房价是有机会去调整的。而这里面,新房和二手房的情况还不一样。

  当前深圳新房市场销售火爆,热门户型已售罄,导致开发商有条件提高房价。根据供需关系,需求增加时价格上涨,需求减少时价格下降,这是基本的商业原则。因此,随着购房人数的增加,开发商没有压力以低价销售房产。

  对于部分有债务压力的私企来说,以前是亏本卖房是无所谓的,首先需要保证资金流,但现在销售速度提上来之后,它开始思考是否能卖贵一点,只有房价提高,才能实质性的改变财务状况,因此它是有提升房价的动力的。

  对于国企来说又不一样,由于国企是任务制,年底的任务已经完成,没有理由再卖得多一点,因为再卖多一点,那明年的任务就重了。所以很多国央企可能会开始放慢销售节奏,最简单放慢销售节奏方法就是取消优惠,收回一些折扣,甚至加一点点价。

  总的来说,无论是私企还是国企的开发商,新房是绝对有条件加价的。

  新房可能会涨价的同时,二手房的价格反弹可能会比新房还要快。因为二手房背后是多个小业主,他们的背景跟财力不一样,放盘要求的价格不一样,随着市场上“笋盘”快速去化,理论上所有便宜的房源卖完之后,后面肯定是一波比一波贵的。

  那么当房价有轻微的上调,成交量能否维持是比较关键的。如果成交量维持高增长趋势,那可能新的房价上升趋势就比较明确了。因此对于接下来趋势的判断,重点要看成交量能不能维持,还是要看下一段时间的量。

  但是再创造和10月份一样的成交量,我觉得不现实。毕竟10月份是个很特殊的月份,估计11月、12月,每个月应该四五千套新房成交是没问题的。

  市场从熊市转为“小牛”,三年后或成“猛牛”

  南都湾财社:那么房价多久会涨上来?

  郑叔伦:目前,我认为一个较为棘手的问题是整体经济环境的低迷,这成为了大家普遍担忧的焦点。

  有趣的是,前段时间出现了一个现象:股市表现良好时,楼市也随之繁荣。人们意识到,无论是经济还是股市,它们都是衡量财富的重要指标。因此,我认为,只要股市和经济展现出强劲的势头,房价很可能随之上涨。从房价自身的因素来看,它确实具备上升的动力。然而,房价的变动也受到大环境的影响,特别是经济状况和股市的表现。

  简而言之,尽管房价自身有上涨的潜力,但整体经济环境和股市的配合程度将是决定房价走势的关键因素。

  从过去市场周期里可以研究发现一个简单的逻辑,那就是从熊市到牛市也分三个阶段:第一个阶段是小牛;第二阶段是叫猛牛;第三个阶段叫疯牛。

  第一阶段的“小牛”刚刚从熊市转过来,房价升得很慢,很多人还没体验到这种变化。其中有些比较敏锐的人会就认为牛市来了,但更多人认为还是在熊市里面,大家处在一个博弈的阶段;第二阶段属于“猛牛”,此时大家都开始看到房价真的上升了,信心提升所以这个阶段房价会有一个很明显的升幅;牛市最后一个周期就是所谓“疯牛”,不管任何人都认为买房一定赚钱,在这个时候就一定要小心。

  目前我们刚刚从熊市出来,肯定是小牛,应该会变成“猛牛”到最后甚至成为“疯牛”。

  尽管未来很难预测,但在过去深圳也好,香港也好,一个阶段的形成大概需要三年时间。所以我觉得可能“小牛”到“猛牛”可能会有三年左右的时间,三年之后也许就可以到“疯牛”也说不定,到时候可能大家要注意,不要又被套进去了。

  对于租客来说,现在可以考虑购房

  南都湾财社:那您觉得现在“小牛”这个阶段,对于刚需或者普通投资者来说,有没有到一个出手买房的好时机?如果可以买的话,那我们要买什么样的房子?

  郑叔伦:首先,要量力而行,正如李嘉诚先生所说,不要过度借贷,避免陷入无法挽回的境地。确保自己有足够的资金,即使决策失误,也不会影响日常生活。

  如果符合这一条件,我认为可以果断购房。即使房价下跌,对于刚需购房者来说,房产具有使用价值和投资价值。房价下跌只影响投资价值,不影响使用价值。因此,如果你还没有房产,问我是否应该购买刚需房,我个人判断,房价未来下跌的可能性不大。

  之前商品房价格已跌至与人才房相近,但这种情况不太可能再发生。我认为深圳的房价已经触底,对于刚需购房者来说,现在是果断出手的好时机。即使买错了,只要满足刚需使用,未来几年房价可能会回升,不必过分考虑投资因素。

  如果更稳妥的话,换房是一个不错的选择。已有一套房产,换房可以改善生活品质,同时不增加太多投资风险,尤其是在当前房价相对较低的情况下,甚至可能用同样的资金换得更大的居住空间;至于投资购房,虽然“房住不炒”的政策不再被频繁提及,但这并不意味着政府会鼓励短线炒房。我个人不鼓励通过短线炒卖赚取房价差价。然而,如果你的资金在银行的利息不高,购买房产用于出租是值得鼓励的,因为租金可能会增加,而银行利息在降低。

  另外对于租客来说,现在是考虑转换为购房的好时机。在市场下跌时,租房可能更划算,因为可以避免房价下跌带来的损失。但在市场上升时,租房意味着双重损失,因为你支付了租金,同时错失了房价上涨带来的收益。因此,在逆市中租房可能更有利,而在旺市中买房可能更有利。

  策划:王莹

  统筹:李颖

  执行统筹:南都·湾财社记者 邱墨山

  采写:南都·湾财社记者 孙阳 严兆鑫

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