今年国庆前夕，四大一线城市响应号召齐齐再松绑楼市，刺激楼市政策接连出台。作为四季度楼市的“试金石”，在刚刚过去的国庆“黄金周”，四大一线城市中，哪个城市的楼市成交最活跃?
南都湾财社记者综合北上广深的官方部门及房地产机构的数据统计，发现无论是一手住宅的认购量还是网签量，皆以广州居首。
中指研究院研究副总监徐跃进认为，目前“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场“回稳”态势明显，居民置业信心开始恢复，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。四季度若政策持续发力，经济加快复苏，核心城市楼市或将筑底企稳，全国市场企稳亦可期。
政策
北上广深政策“出齐”
截至9月30日，北京、上海、广州、深圳相继发布相关文件，优化房地产政策。四地出台的政策均涉及调整住房限购。
北京提出，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。
上海对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
广州的政策最猛，全面放开了长达14年的楼市限购政策。在此次调整之后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。
深圳则优化了分区限购政策，放开非核心区购房限制。非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。
除调整限购政策外，上海、深圳均将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年等。由此可见，在四大一线城市中，以广州的楼市放松政策最大，楼市销售彻底向全国打开；而北京的楼市政策放松最小。
到访
广深平均到访量优于京沪
作为一线城市楼市政策多年来最宽松的首个长假，今年国庆期间，北上广深房企促销力度普遍加大，核心城市楼盘到访量、认购量普遍较节前大幅提升，部分项目成交量已超过9月全月，“银十”开局表现“超预期”，市场“回稳”迹象明显。当中，广深表现优于京沪。
从中指研究院项目调研情况来看，国庆期间，深圳平均到访量833、广州平均到访量830、上海平均到访量403、北京平均到访量297。
深圳、广州两地不仅平均到访量领跑各大核心城市，在平均认购率上也有着优势，深圳、广州平均认购套数分别为68套、60套，上海平均认购套数27套，北京平均认购套数仅20套。不过从平均转化率来看，深圳8%，其他三个城市都在7%。
整体来看，广州、深圳监测项目假期平均认购量达9月全月两倍水平，北京、上海超过9月全月认购量。
广州 多项目到访超1000组
在广州，全面取消楼市限购并下调二套房贷首付比例，成为一线城市中首个全面取消住房限购的城市。这一政策变化使得广州楼市“火力全开”，多个楼盘现场人气较旺，到访量及认购量均大幅上升，购房者入市步伐明显加快，保利、越秀等房企多个项目“十一”期间到访超1000组，多个楼盘提前完成国庆假期的销售任务。
位于广州黄埔的中建海丝城，假期期间来访1600组，成交65套。而位于广州天河的西派天河序，客户来访1000组，成交80套。此外，新世界凯粤湾来访客户500组，上涨300%，成交上升200%，超额完成目标任务。
与此同时，中海在广州的项目也“趁热”实现多点开花。中海大境每日来访约200组，创历史新高，新客成交占比65%创新高，累计成交13亿元。中海江泰里实现销售68套，业绩创3.5亿元新高。中海亚运城，来访超1200组、成交250套、认购金额超6亿元。中海浣花里成交130套，认购金额超5亿元。
通过对中旅在花都的中旅名门府、中旅璞樾天序两个项目走访了解到，“十一”假期期间，项目的日均客户到访量相比往常增长了一倍以上，整个国庆期间，单项目到访超过了1000组。而成交量方面，名门府相比去年，成交大幅上升120%，任务完成率达到300%；璞樾天序作为今年国庆刚刚开盘的项目，国庆任务完成率也超过了200%。
广州限购的彻底解除，也吸引了大批周边城市购房者。据中建玖合·未来方洲相关负责人介绍，该项目假期来访突破2000组，除广州本地客群，不少周边城市东莞、惠州、中山客户纷纷流入，客户购房信心提升、决策周期明显缩短。
深圳 24小时卖房不打烊
深圳虽然没有像广州一样完全放开限购，但也进一步松绑了限购政策，如深圳户籍可在非核心区多购一套，非深户在核心区社保降为1年，非核心区不需要社保。这一举措释放了非深户社保未满1年的人员的购买力，深圳刚需客户在新政的影响下，购买积极性显著提升。
新房楼盘营销中心看房量大涨，众多楼盘售楼处24小时卖房不打烊，部分楼盘出现样板间排队等候现象，南山、光明、龙华区多个项目到访超1000组。
“十一”假期期间，多个项目售楼处看房客户量、成交量大幅上升。华润紫樾润府假期来访424组，同比增长104%；成交130套，同比增长900%。鹏瑞半山云璟来访600组，同比增长380%；成交55套，同比增长550%。作为中建八局在深圳的首个项目，中建观玥名邸售楼处看房客户也增加了1倍。
乐有家研究中心统计了近5年的深圳楼市国庆假期表现，数据显示2024年10月1—7日，深圳乐有家门店新房成交量同比2023年“十一”假期期间上涨了1266%，二手房成交量同比上涨了302%，均处于近年来的历史最高点，遥遥领先。此外，带看量方面也创新高。2024年“十一”假期深圳乐有家门店新房带看量同比上涨200%，二手房带看量同比上涨130%。乐有家研究中心分析认为，9月底新政频发，强有力地刺激了楼市正态发展，购房者积极入市，市场预期增强，信心大幅提升。
在深圳南山一家中介公司，负责人告诉记者，国庆七天每天接待客户量达20多批，新政出台后，首套房和二套房的首付比例分别下降到15%和20%，再加上增值税减少等政策措施，降低刚需购房成本。
记者从深圳市住建局了解到，10月1日—7日，深圳市新建商品住宅认购销售1841套，较去年同期增长664.14%。
北京上海 来访认购假期首末高中间略低
在北京，从7天表现来看，新房来访认购呈现假期首末高、中间略低的市场走势。假期前几日，新政发布后，市场反应迅速，前期意向客户迅速下定，北京多个房企发布热销海报。随着假期外出旅游影响，案场来访及认购随之有所回落；假期末回京返程带动案场人流量明显回升。从项目表现来看，市场依然延续分化，朝阳、海淀、通州、昌平等区域市场更为活跃，客户更为青睐性价比高项目，尾盘项目市场表现一般。
在上海，部分项目假期平均认购量与9月全月基本相当。新房方面，共两个项目开盘，8个项目在国庆期间认购，因新政外环外个税要求从三年改为一年，明显降低了刚需客户的购房门槛，大部分项目国庆期间到访及认购均有所提升，其中保利西郊和煦认购率超八成。
销量
广州楼市销量居四大城市之首
作为四季度楼市的“试金石”，这个国庆“黄金周”，一线城市哪个卖楼比较强?
从新建住宅网签面积来看，国庆七天，广州累计成交4.88万㎡，上海累计成交4.2万㎡，北京累计成交2.81万㎡，深圳累计成交1.31万㎡。不过，网签数据有一定滞后性，结合假期各地认购情况的大幅提升，预计接下来几周网签数据将会更加好转。
具体到认购量，中原地产研究院统计数据显示，北京成交量创近年来同期最高点，新建住宅同比上涨超过200%，二手房上涨超过150%。新建住宅累计认购接近2000套，同比2023国庆长假约600套的成交上涨近3倍；二手房实际成交达到5500套左右，同比上涨幅度超175%。
在上海，据上海市房地产交易中心数据，9月30日至10月7日，上海一手住房共成交11万㎡，同比增长93%；二手住房成交21万㎡，同比增长143%，为近5年新高。
同策代理的40多个楼盘显示，7天内，一手来访量比9月份平均增长130%，主要是新增购房资格的这部分人群活跃度增加。项目分化明显，400万以内较为优质的刚需项目认购量增长明显，但高端项目受政策影响并不大。
二手方面，麟评居住大数据研究院数据显示，7天里，上海二手房成交2133套(含商业用房)，日均成交量达到305套，是2023年同期的接近三倍。
在深圳，据深圳市住房和建设局数据，10月1日至7日，全市新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万㎡，认购量较去年同期增长664.14%；二手方面，全市头部中介机构带看量、成交量分别为24620人次、1314套，日均值较2023年国庆假期分别增长22%、339%。这意味着，7天里，深圳平均每天有超450套新房二手房成交。
在广州，合富研究院数据显示，假期7天人气较“9月周均”升350%，交易升620%，对比2023年国庆假期升约三成，对比今年“五一”升1.5倍；二手网签同属近年“高水平”。
广东中原地产项目部总经理黄韬亦表示，根据中原地产的监测，国庆七天，将近80%的楼盘实现了来访人数和成交量的同比、环比显著增长，整体预计广州新房成交大约4500套。
而贝壳平台人士表示，贝壳找房在7天假期销售超3100套，同比去年国庆(2023年9月29日至10月6日，共8天)的销售额增长约2倍。
由此可见，无论签约面积，还是销售套数，广州均居一线城市之首。
观点
北上深未来限制性政策仍有优化空间
中指研究院研究副总监徐跃进表示，一线城市除优质改善项目延续较好去化外，“十一”假期期间多个刚需楼盘销售也出现明显好转。
严跃进称:“假期期间市场交易活跃度大幅度上升，日度交易数据相比去年同期或今年平均值明显增加，增速超过了100%，即出现了翻倍的良好态势。这说明市场积极有效、政策积极有效。”
58安居客研究院分析认为，对比过往几年，2024年的购房环境最为宽松，无论是首付条件，贷款利率或是对于首套和二套房的认定，甚至一线城市也已经部分放松限购。特别是假期之前，密集出台的相关政策提振住房需求，刺激市场热度出现上升。
在徐跃进看来，未来在政策方面，北上深未来限制性政策仍有优化空间，二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价企稳。值得关注的是，除了“促销售”政策外，完善国企收储等去库存政策也是未来政策重要发力点。市场层面，目前“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场“回稳”态势明显，居民置业信心开始恢复，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。
10月8日，国家发展改革委主任郑栅洁在“系统落实一揽子增量政策 扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好”主题新闻发布会上再次明确，贯彻落实一揽子增量政策有五个“针对”，其中之一就是“针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。”，将采取系统性综合措施，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，加快构建房地产发展新模式。
“降低存量房贷利率等政策已经出台，有些城市全面取消限购，有些城市进一步缩小限购区域、放宽限购条件，其他政策也在积极谋划、积极推进。”郑栅洁称。
北上广深今年楼市有望出现暖冬
综合国庆“黄金周”一线城市楼市的“狂热”开局可见，“银十”无疑在望。
58安居客研究院数据显示，受一线城市国庆期间找房热度激增的推动，其他各线城市的房屋搜索热度亦呈现普遍上涨态势。全国范围内，百强城市中，有83个城市的找房热度有所上升，其中38个城市的涨幅更是超过了10%，“这一现象充分表明，一线城市所采取的楼市激励政策起到了引领和示范效应”。
在中原地产首席分析师张大伟看来，从全国市场看，未来还有政策空间，“929—930政策并不是本轮政策的天花板。对比各城市历史上最宽松的时刻，目前房地产政策仍有很多可以放松的空间”。
张大伟表示，9月底以来，政策的影响已经出现，中原二手住宅报价指数已小幅回升2—3个百分点。与此同时，上海、广州近期土地市场上高溢价地块出炉，多家房企争抢地块，以及拿地即开工、交房即交证的新举措，从源头上提振开发商的信心，再延展到下游销售端降门槛、降成本、提预期的综合效应，预计10月份的商品房交易量将高于9月份，为第四季度楼市企稳打下基础。
“从中央到地方，系列新政稳定房地产的决心已经充分表现，未来只要房地产不稳定，更多政策肯定还会出台，在各地加码发布政策的基础上，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期”。张大伟认为，在一线城市，2024年楼市都有望出现一个暖冬。在政策的影响下，成交量高位运行，成交价格依然以稳定为主。
四大城市楼市政策
[广州] 全面放开长达14年的楼市限购政策。广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。
[深圳] 优化分区限购政策，放开非核心区购房限制。
[北京] 非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。
[上海] 非本市户籍居民家庭以及单身人士，缴纳1年社保和个人所得税，可购买外环外住房。
持《上海市居住证》且积分达到标准分值、缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
采写:南都·湾财社记者 邱永芬 王艳玲
整合:易福红
来源:人民日报 中新社 央视 新华社 光明日报等
