惠州开启住房“以旧换新”活动，这是金山湖航拍全景图。 南都拍客 陈华龙 摄
“以旧换新”的热潮蔓延到了房地产领域。近期，越来越多城市推出住房“以旧换新”政策。
据不完全统计，2023年以来，已有超过30个城市表态支持住房市场的“以旧换新”，其中越来越多的“国家队”入场参与收购，成为当下新的趋势。
记者走访多地发现，在实施层面效果差异很大。
广东
惠州等地开启住房“以旧换新”
近日，惠州开启住房“以旧换新”。记者从惠州市住房和城乡建设局了解到，为更好支持“以小换大”、“卖旧换新”等改善性住房需求，加快新房、二手房市场置换流通速度，在惠州市住房和城乡建设局指导下，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家购房节”系列之“换新购”活动，为改善性购房群体提供优质、优惠、一站式便捷卖房买房服务。该活动于3月1日正式启动。
惠州市住房和城乡建设局有关负责人介绍，活动主要通过四方面进行:
(一)意向购房者与房地产开发企业、房地产中介机构签订三方协议，并交纳新房意向订金(存活动指定资金监管账户)，约定在30-90天时间周期内，开发企业为购房者锁定意向房源(锁定套数可与开发企业协商)，中介机构提供“优先卖”服务，通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出周期。意向购房者最高可享受二手房交易佣金减免的优惠。
(二)若二手房在约定时间内售出，则购房者按协议办理意向新房购买手续；若二手房在约定时间内未售出，购房者可与开发企业、中介机构协商续签三方协议或退回新房意向订金，购房者无需承担任何违约责任。
(三)主办方协调有关部门为参与活动的购房者提供“交易登记”“带押过户”“金融惠民”等一站式便民利民措施。鼓励各房地产开发企业为参与活动的购房者提供专属优惠方案、专人服务看房选房。各中介机构要及时对接服务购房者，通过多种渠道促进二手房去化。各房地产开发企业、中介机构应在售楼处、中介门店等显要位置公示宣传本次活动。
(四)参与“换新购”活动的房地产开发企业和中介企业，计入行业诚信评价评分体系。
除了惠州出台的政府文件，部分房企也开始入场，开启“以旧换新”。
近日，位于珠海的华发旗下楼盘推出“旧房换新”置换服务:免佣代售二手房源、置换租房补贴。购房者带上旧产权证登记，然后选购新房，并对旧房进行评估，确定旧房收购价格后，签订存量房置换协议，同时签署新房认购协议。最后，办理旧房交付手续，交付验收时水、电、气、通信等费用须全部结清。所有交易完成后，开发商交付新房给客户，流程完结。
目前，已有华发业主顺利办理。
去年、前年，深圳市部分楼盘也曾推出“以房换房”的活动，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。住宅价值认定方面，新房价格以项目现场公布为准，旧房价格以房产所在小区半年内成交的均价为准。除此之外，个别楼盘甚至承诺负责帮业主找买家。一旦换房成功，购房者收房入住之前，购房者租房的租金也由楼盘承担。
全国
超30城表态支持“以旧换新”
“我想置换新房，手头的旧房子短时间内卖不掉，又担心心仪的新房买不到。”这是很多置换型购房者的想法。
“这两年一直想卖了旧房换上电梯房，让家里老人上下楼方便。”江苏海安曙光东二路85号小区业主赵女士说，房子以105万元的价格在网上挂了一年多，仅来了一个咨询电话。4月2日，海安商品房“以旧换新”购房政策在江苏全省率先落地，首批15套房当天成功置换。“这个政策很好，解决了我老房子卖不掉的困惑，解决了买新房子的资金需求。”赵女士是这15套房业主之一，她说，经过双方协商沟通，最终151平方米的老房子以95万元(房票形式)的价格与金石博雅园项目开发商签订了置换协议。
“首批新房房源来自金石博雅园、山河宸院、奥体首府等9个项目。”杨勇说，政府鼓励国企、国企民企合作以及民企独自开发的楼盘都可以来参加，而且旧房和新房之间的价值比例上没有限制。据介绍，截至目前，活动报名累计超过400组，其中已成交15套，还有23套正在进行验房、评估。海安市副市长邓加忠表示，海安将继续分批次、稳妥推动商品房“以旧换新”，同时总结分析前面的经验，在做好进一步市场调研的基础上，争取在今年内完成商品房“以旧换新”交易100套。
同样在最近引发关注的还有河南郑州。4月1日，河南郑州房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，进一步激活二手住房市场。
易居研究院研究总监严跃进指出，过去各地“以旧换新”的操作，多半是企业自发、散点式的，而郑州则属于“官方版本”，具有官方指导引领、系统有序规划的操作。这也说明各地对于“以旧换新”的政策越来越重视，给予的支持也越来越科学和系统。
当前，改善性住房需求是房地产政策的支持重点之一。中指研究院数据显示，2023年以来已有超30城表态支持“以旧换新”。
效果
如何挖掘有支付能力的购房者?
那么，效果如何?记者走访多地发现，在实施层面效果差异很大。
山东济南某楼盘销售处工作人员表示，“以旧换新”政策推出以来效果不错，已经有多起成交案例。“先选一个楼层，价格谈好后交3万元意向金，资方再沟通您房子的价格，谈妥后我们再支付老房子房款，购房者把房款转到我们这边来就可以了，剩下的差价一次性付款或贷款都行。”
部分城市房产中介机构的工作人员表示，政策刚出台前几天咨询的人比较多，基本上都是有改善性住房需求的客户，不过政策效果还有待观察。克而瑞分析师沈晓玲表示，当前，在新房去化难及二手房挂牌数量大、成交量未见起色的情况下，多城市推行的“以旧换新”未见较大的效果，如南京推行的“换新购”参加的企业虽不少，但加入的房源一般是项目尾盘或者非热点区域项目等去化不好的房源，市场的积极性不高，效果不明显。
不过，南通的“以旧换新”取得了较好效果，主要在于开发商“兜底”购房者低价卖出旧房源，给予了购房者实打实的优惠，而且用于换新购的新房房源较好。
沈晓玲认为，整体来看，多个城市密集出台“以旧换新”服务，在一定程度上可以帮助置换需求客户快速卖房，提高购房意愿。该服务可以盘活存量房，提高市场活跃度，进而促进这些城市的房地产市场平稳健康发展。但是，在当前整体市场承压的情况下，政策执行效果不一，那些效果较好的项目主要得益于房企给予购房者实打实的优惠，或者房企实力较强，可以调动多方资源，通过“以旧换新”实现化债、去化。
“当前，房地产市场的一大变化是，居民的支付能力受关注。因此，如何挖掘有支付能力的购房者是近两年各地营销部门所关注的一大问题，而通过住房‘以旧换新’的操作，能够让有房产的家庭通过换房来提高新房去化，突破居民购房支付能力偏弱的瓶颈。”严跃进表示。
焦点
A
回收的二手房如何处置?
一批市民通过“以旧换新”的方式住进了新家，那回收的二手房怎么处置?
据海安发布，收购的“旧房”将作为人才公寓、征迁安置房、公租房，通过出售、出租、活化利用等方式，加快旧房去化新路径，积极打造保障性住房新亮点。
连云港市住房和城乡建设局官网显示，连云港对已出让未建设含有配建保障性住房的开发项目，允许缴纳保障性住房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。
收购来的旧房子如何处置才能最大限度地盘活存量、利用资源?严跃进建议，地方应关注“活化利用”的概念，比如，引入建材和装修企业，对旧房源进行改造，以实现房源的保值增值。
据郑州市透露，当地收购的二手房源，后续会对其进行改造，用于郑州市的保障性租赁住房。
李宇嘉建议，政府应充分发挥公共服务职能，搭建信息平台，连接买卖双方、中介机构与房源，确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度，从而高效匹配供需，降低交易成本。同时加大对新房与存量房源的公共配套完善与老旧小区改造力度，提升房源的宜居性与舒适度，最终依靠市场力量推动存量房交易与新房市场的有效循环。
B
开发商“一买一卖的账”怎么算?
在房地产供求关系发生重大变化的新形势下，由地方国企或指定开发商出面收购旧房，对于启动住房改善链条来说，无疑是个非常重要的推动力。但部分开发商卖新房、收购旧房“一买一卖”是否实现盈亏平衡?这些问题关系到“以旧换新”政策的可持续性。这笔账也需要提前算清楚。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒，低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房，用作保障性租赁住房或者人才房，这是合理的。但大规模收购或难以实现:一方面企业受财力和债务约束，另一方面如果没有更好的方法来匹配供需，可能会导致手上的房源消化不良，使得这项工作难以为继。
易居研究院研究总监严跃进则表示，江苏海安收购来的房源后续由资管公司运营，同时将优先考虑用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房，是个可行的路径。
提醒
以旧换新，产权要明晰
作为一项仍在不断完善的政策，房屋“以旧换新”推进的过程中也不可避免地存在一些尚不明确的地方。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提醒，“以旧换新”实际上是两个房屋交易流程的融合，相对更复杂，考虑的点也更多，牵一发而动全身。所以流程的设置需要更加明确而详细，流程控制也需要严谨。
在正试行商品房“以旧换新”的无锡市梁溪区，业主程先生不久前去咨询了活动细则，有几个让他印象深刻的细节。“首先是旧房子的产权需要清晰，包括贷款买房结清贷款、安置房补缴土地出让金等；其次是新房的楼盘有些还未交房，过渡期的处理需要考虑；再就是旧房子最大抵扣60%，由第三方机构估价，和自己卖相比，能否达到心理预期还不确定。”程先生表示。
王玉臣表示，购房人想要顺利购房，务必要详细了解政策内容，审核自己是否具备相关条件，谨慎选择房源，仔细查看合同。
“比如在相关流程设计中，对旧房的情况需要进行相关的调查核实，如商品房产权证明、房产已出租/未出租的情况承诺函以及拟置换商品房有无交易限制承诺等。而且，针对置换房屋的业主个人也需要注意核实一些基本问题，如征信情况等。”王玉臣说。
链接
部分城市住房“以旧换新”政策
●据宁波市住房和城乡建设局官网披露，2023年10月20日，宁波市启动住房“换新购”活动。截至目前，宁波市已有13家开发企业的34个楼盘、23家房产经纪机构参与活动。
●浙江省海宁市也在日前发布鼓励房产“以旧换新”的政策，提出在2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。
●据江苏省连云港市住房和城乡建设局官网的消息，2023年10月17日，连云港市发布了《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》，明确支持“卖旧换新”。该通知提出，鼓励房地产开发企业、经纪机构为参与“换新购”的购房者提供专属房源和优惠方案。
●日前，江苏太仓要求将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。一套存量商品房只能置换一套新建商品房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%。
●2024年3月，常熟发布《常熟市促进房地产市场平稳健康发展11条工作措施》，宣布执行“卖旧买新”，在规定日期段内出售自有住房、购置新建商品住房的购房家庭，可享受一定购房补贴。
●2024年4月，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布商品房“以旧换新”公告，在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房。
知多D
“以旧换新”有哪些模式?
所谓“以旧换新”购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，部分城市同时还提供换房补贴。
●购房补贴:出售自有住房并在规定期限内买房，享受一定比例契税补贴。如江苏盐城、江苏苏州、辽宁沈阳等地区均以购房补贴形式鼓励“以旧换新”。
●“换新购”:浙江宁波、山东济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。
●国企收购:江苏苏州相城区、江苏太仓、河南郑州、江苏连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。
整合:易福红
来源:中新社 新华报业 新华社 央视 红星新闻 每日经济新闻等
