《条例》规定，广州城中村改造采取拆除新建、拆整结合和整治提升等方式。图为海珠区后滘片区。 南都记者 张志韬 摄
昨日，《广州市城中村改造条例》(简称《条例》)经广东省十四届人大常委会第九次会议审议批准，成为全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例。
该《条例》对城中村改造目标、改造方式、补偿安置方案、土地征收、纠纷解决等方面进行了规范。《条例》规定，拆除新建类城中村改造项目启动之前，需得到改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意。过半数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议，应当组织召开听证会。
明确改造资金来源和优惠政策
城中村改造需要庞大的资金投入，《条例》对改造的资金来源进行了规定，明确改造资金区域内平衡的总体性要求。具体资金来源包括：城中村改造专项借款、专项贷款；政府专项债券等政府财政资金；公司信用类债券、基金等社会资金；国家有关城中村改造项目的专项补助；其他符合规定的资金。专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理。
《条例》建立城中村改造项目优惠政策清单制度，项目按规定享受行政事业性收费减免和政府性基金支持，相关纳税人按规定享受税收优惠政策。相关部门应当编制优惠政策清单并及时公开。
《条例》还规定，城中村改造采取拆除新建、拆整结合和整治提升等方式。市住房城乡建设行政主管部门应当会同市规划和自然资源部门制定城中村改造拆除新建、拆整结合和整治提升工作导则，分别确定适用条件和改造内容清单，并报市人民政府审定。
应建立城中村改造公众参与机制
《条例》强调城中村改造中的公众参与。根据《条例》，市、区人民政府应当建立城中村改造公众参与机制，畅通利害关系人以及公众的意见表达渠道。在改造过程中，市、区人民政府应当充分听取农村集体经济组织、村民、居民和利害关系人的意见，保障其在城中村改造政策制定、规划计划和方案编制等环节的知情权、参与权、表达权和监督权。
拆除新建类城中村改造项目启动之前，区人民政府应当组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意后，纳入城中村改造年度计划并启动改造。
征地补偿安置方案应当进行公告，听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见；针对不同意见，区人民政府应当认真研究论证，并以适当方式及时反馈处理意见。
征收补偿一律按公布标准执行
补偿标准是城中村改造中的关注焦点之一。根据《条例》，城中村改造村民住宅补偿安置采取复建安置、产权调换、货币补偿等方式。《条例》针对如何制定和实施合理、可行的征收补偿标准问题作了以下规范：一是明确征收补偿标准拟定主体和批准程序。二是确保征收补偿标准得到有效执行。规定征收补偿一律按照经依法依规批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。
同时，《条例》明确了召开听证会的条件：过半数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议或者区人民政府认为确有必要的，应当组织召开听证会。
《条例》规定，实施拆除新建的城中村村民，依照法定程序转为城市居民户口后，应当享受城市居民待遇。市、区人民政府应当将被征地村民纳入相应的养老等社会保障体系。
明确征收补偿纠纷司法解决途径
关于征收补偿纠纷解决路径，《条例》强化行政机关在纠纷处理中的主体责任，明确征收补偿纠纷司法解决途径。针对集体土地征收、国有土地上房屋征收和收回集体土地使用权等情况，明确了申请人民法院强制执行的制度路径，打通执行的“最后一公里”。
城中村改造项目涉及土地征收的，由区人民政府开展土地征收前期工作。对个别未达成征地补偿安置协议的，由区人民政府在征收土地公告期限届满后依法及时作出征收补偿安置决定。被征收土地的所有权人、使用权人在征地补偿安置决定规定的期限届满后不交出土地的，由区人民政府作出责令交出土地的决定；拒不交出土地的，申请人民法院按照国家有关规定强制执行。人民法院强制执行时，区人民政府应予以支持协助。
城中村改造项目涉及国有土地上房屋征收的，由区人民政府依照相关规定执行。被征收人对征收决定或者补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行征收决定或者补偿决定确定的义务的，由作出决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。
对拒不交回土地使用权的情况，《条例》结合广州实际，补充了由区人民政府依法予以处理的规定。经处理仍无法收回的，申请人民法院按照国家有关规定强制执行。人民法院强制执行时，区人民政府应当予以支持协助。
按一定比例配建保障房享受优惠政策
《条例》对城中村改造工作统筹配建保障性住房也作出了规定，参考了国家关于将城中村改造与保障性住房建设相结合的规定。
《条例》要求，城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模，应当按照一定比例建设保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹调节。城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的，优先建设保障性住房。
个人可以将自有产权的房屋委托专业住房租赁机构作为保障性租赁住房进行整体运营。城中村改造建设和筹集的保障性住房，按规定享受产业发展、土地供应、金融和税费减免等优惠政策。
观察 城中村改造将有法可依
城市更新、城中村改造是广州市对存量空间的重构。积极稳步引导城市更新、城中村改造，可以在全面支撑“制造业立市”、协同促进历史生态保护、强化公共基础设施供给等方面发挥积极作用。
今年年初，广州市规划和自然资源局发布了关于实施《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》的通知。根据这两份规划，广州将积极稳步高质量推进广州市城市更新、城中村改造，落实城市发展战略，持续优化城市结构。
其中，《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》提及，至2035年拟推进272条城中村(行政村)改造、涉及改造范围共计约155平方公里，户籍人口约118万，常住人口约515万、占全市常住人口约28%，常住人口密度约3.3万人/平方公里。
从现实情况来看，城中村改造是一项系统工程，不仅体量大，还涉及民生、经济、社会发展等多方面问题，涉及的经济利益主体关系复杂。部分村还存在历史遗留问题，处置起来难度比较大。对城中村改造进行立法，可以将各种流程、规划、补偿标准等全部规范下来，让每个环节都有法可依。
整合：朱林
采写：南都记者 吴璇 部分文字来源：界面新闻等
