在一线城市中，广州房地产市场相对平稳，波动较小。图是广州市海珠区滨江东路一线江景楼盘。 南都拍客 吴建业 摄
1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(穗府办函〔2024〕6号)，提出一揽子调整限购措施，其中包括越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等住房限购区域对120平米以上住宅不再限购。
新政出台
限购调整政策1月27日零时起执行
按照此前政策规定，越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区域为住房限购区域，而本次《通知》提出在上述限购区域内进一步支持刚性和改善性住房需求，居民家庭和个人(不区分是否为本市户籍，下同)，新购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米，下同)住房(包括新建住房和二手住房，下同)，不纳入限购范围；名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。
同时，在上述限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。
《通知》还明确，商服类物业不再限定转让对象。在全市范围内，商服类物业(含已确权登记满2年的)不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。
《通知》也提出进一步完善公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房供应结构和政策体系，加大供应力度，不断满足各类保障人群住房需求。2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。
《通知》最后明确，本次楼市限购调整措施自2024年1月27日起正式实施，原有政策与本通知不一致的，按本通知执行，下一步广州将强化部门联动，健全联合执法和惩戒机制，加强房地产市场监测，加大力度整治房地产开发建设、房屋交易、住房租赁市场秩序，严厉查处违法违规行为，保障购房人合法权益。
银企互信
将提出可给予融资的房地产项目名单
在本次广州调整楼市限购措施之前，今年以来中央已经不断调整房地产相关政策。市住建局在同步发布的对于本次广州楼市限购调整政策的解读中也表示，广州将落实《住房城乡建设部 国家金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》(建房〔2024〕2号)要求，建立分管市领导任组长，住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等相关部门为成员单位的房地产融资协调机制，研判房地产市场形势和房地产融资需求，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，指导金融机构积极满足合理融资需求。加强工作统筹和信息共享，做好融资保障工作，进一步增强银企互信。
市住建局还在解读中表示，广州将认真贯彻落实党中央、国务院关于大力发展保障性租赁住房，以及规划建设保障性住房的决策部署，加快建立健全以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主体的租购并举的住房保障体系，补齐保障性住房建设短板，提高住房保障覆盖面，统筹解决城市户籍人口和引进人才住房困难问题。
新政亮点
支持“卖一买一、租一买一” 公寓、商铺等不再限定转让对象
2024年1月27日，《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》发布，提出优化调整限购政策。至此，广州楼市的限购政策已走过13年零3个月。本次广州楼市新政主要内容包括:
(一)在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房，不纳入限购范围。
(二)支持“租一买一”和“卖一买一”。在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。
(三)对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。
(四)商服类物业不再限定转让对象。
聚焦
改善型需求会适时入市吗?
对于本次广州楼市限购政策调整措施，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉表示，此举主要是落实1月26日住建部房地产融资协调机制部署会提出的“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”的精神，有利于推动改善型需求入市。
他表示，此次广州调整楼市限购在需求端主要是减少限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，都有利于推动改善型需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。以天河区为例，2023年天河区新房交易套均面积为130平方米，改善型需求为主导，加上供应量明显增长，导致目前天河供求比为1.75:1。松绑对户型的限购政策，“卖一买一、租一买一”，有助于消化库存的同时，推动刚需和改善型住房需求的循环，新房和二手住房的循环，租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。
在供给端，本次广州调整楼市限购重点强调要建立健全租购并举的住房保障体系，2024年筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户，统筹解决城市户籍人口和引进人才住房问题，最终目的就是通过供需两端调节，既满足合理的改善型需求，促进供给去化，也满足工薪阶层、新市民和人才群体的需求，以多层次供给匹配多层次需求，促进供应匹配需求，需求牵引供给，让供求在高位平衡。
或为城中村改造营造有利条件
本次广州提出的加大对具体项目的融资支持，稳定市场供给也有助于广州协调解决好房地产融资中存在的困难和问题，具体来说，就是以项目为对象，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求，让长期运营、经营稳健、财务健康的企业得到应有的金融服务，从而避免风险无序扩散和蔓延，从而稳定市场信心和预期。
政策效果方面，当前广州推进的这一轮城中村改造要做到稳妥推进，需要各个改造项目在资金上实现平衡，这又需要商品房市场实现平稳发展，因此此次松绑中心区限购特别是大户型限购，有利于推动中心城区市场销售去库存加速，让市场情绪和信心得到提振，最终也让城中村改造推进营造有利条件，预计广州2024年商品房市场将进入到探底和企稳的进程中。
观察
广州全面取消限购还有多远?
广州楼市再发利好政策，接下来会否带动一波买房热潮?广州楼市何时复苏?北上深会否跟进?南都湾财社记者采访了多位专家，解读这次政策带来的利好，分析接下来楼市走势。
利好政策将推进中心区物业成交
在这之前，广州放开限购的呼声已有几年，但市场一直没有放松，为什么到现在会放开?广东省房协专家委顾问黎文江表示，去年广州二手住宅成交超10万套，大量卖掉房子的业主需要改善住房，置换更好更大的房子。
去年黄埔番禺放开限购后，两区成交表现都很不错，成交量马上就上来了。当前在广州，特别是中心区，有大量建面120㎡以上的房子，如今把建面120㎡以上的放开，将会推进大量中心区物业成交，也将起到很好的羊群效应。之前刚需不敢买，如今在改善性购房带领下，将带动刚需也入市，这是一个利好政策。
至于楼市什么时候复苏?黎文江表示，现在政策非常充足，“托底”的力量已经很强大，预计价格不会再下滑了，但主要看刚需能不能被带动起来。目前看刚需被带动起来，恐怕还要等到下半年，要到“金九银十”才会有比较明显的复苏，而全面复苏则要看年底。
春节前后将有一个“反季节”行情
在2023年9月20日，广州已经打响了一线城市取消部分区域限购的第一枪，取消了非核心区域黄埔、番禺、白云(北部四镇)、花都等的限购。本轮政策调整，把限购区域120㎡以上(不含120㎡)住房，不纳入限购范围，限购范围已经大大缩窄。广州同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文表示，广州已经实质上接近全面取消限购。
值得关注的是，除了120㎡以上(不含120㎡)住房不限购这一条外，租出去的房子(备案)或者挂了牌准备卖的房子，也不算限购指标。这意味着有两套以上房子的家庭，只要把房子租出去或者挂牌出售，就可以再买。
而“对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理”。这一条，相当于把以往一套物业多个房产证的，合并算作一套，业主也可以多出指标，再次买房。商服类物业不再限定转让对象，特别有利于330政策后的商业、办公类物业的转让和流通。
综合看，广州本轮房地产政策调整一步到位。广州这次在一线城市中，在“一城一策”中先行一步，再次松动限购，预计北上深等城市将陆续跟进。
在一线城市中，广州房地产市场相对平稳，波动较小，投机炒楼比例不高，这为广州取消限购创造了条件。广州推出“120㎡以上(不含120㎡)住房不限购”是一个高招，有利于改善型需求的激活。近年来，广州的高端物业销售持续火爆，总价1000万元以上物业的成交套数，在2023年接近5000套，创历史新高。
“120㎡以上(不含120㎡)住房不限购”可以促进广州高品质住宅的发展，促进改善型需求的提升，吸引广州以外的购房资金进入，可以起到一石三鸟的作用。
预计今年广州楼市的“小阳春”将提前到来。春节前后，将有一个“反季节”行情。此外，广州高品质住宅，特别是高端住宅，将持续热销，中心区地价将坚挺。广州中心区的优质居住物业，无论是一手，还是二手，都将迎来新的支撑。“两头热“(高端和首次刚需置业)将是2024年广州楼市的重要特征。
广州为其他城市调整方向提供参考
中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，这次政策体现广州在破解房地产发展难题，加快构建房地产发展新模式方面的积极探索。此次政策优化明确导向，以构建“保障+市场”住房供应体系为主要工作方向，旨在不断理顺市场化商品房与保障性住房的关系，减少商品住房市场的限制性政策，让商品住房逐渐回归居住属性，保障性住房则用于保障和改善民生。
作为在住建部会议后首个落地优化房地产政策的一线城市，广州也将为其他城市政策调整方向提供参考，预计未来将有更多城市结合自身实际情况出台调控优化政策，促进房地产市场平稳、健康、可持续发展。
针对这次开放120㎡以上户型限购，将有利于提升限购区域的改善性住房需求的释放，进一步带动市场的成交，同时也有利于提升市场的成交氛围，为市场的稳步回升建立信心。
从去年9月出台的限购松绑政策来看，政策的优化确实带来了市场人气的回升，短期也带来了成交量的明显回升，如今针对限购区域限购政策的进一步优化，也将加快限购区域改善型产品的去化。
将高端住房需求还给市场解
近年来随着楼市需求结构的变化，市场上改善性住房需求的占比越来越大。从克而瑞的统计数据来看，2023年，广州120㎡以上的一手住宅共成交20090套，占比为27%，与2021年相比提高了3.8个百分点；120㎡以上的二手住宅成交21221套，占比为20%，同样比2021年提高了5个百分点。而具体到目前广州仍在执行限购的区域来看，120㎡以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区的42%，成交量是8409套，占限购区的37%。
值得注意的是，在2023年限购区域的一手住宅成交之中，120㎡以上的成交均价是72445元/㎡，而120㎡以下只有42579元/㎡，显示120㎡以上的成交以高端物业为主。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，这次广州放开120㎡以上住房限购，吻合近年广州楼市改善性需求增多的趋势，同时对于解禁现有限购区域的购买力有重要的意义，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房制度设计，将高端住房需求交还给市场解决。
同时，这次广州的限购政策还进一步优化，鼓励“租一买一”和“卖一买一”，只要将现有租赁住房办理登记备案或在存量房交易系统挂牌出售即可核减家庭住房套数，进一步放开了限购门槛，鼓励有需要的家庭在合理范围内购置多套物业，可以进一步与去年已经优化的差别化信贷政策形成合力，支持更多的有效住房需求入市。
整合:朱林
采写:南都记者 魏凯
南都·湾财社记者 邱永芬 部分内容来自南方+
