9月6日，深圳绿景白石洲营销中心，购房者在了解楼盘情况。 南方日报记者 朱洪波 摄
8月31日，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(下称《通知》)，9月7日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等多家大行陆续发布具体操作细则，调整存量首套个人住房贷款利率。
部分利率下调无需客户申请
细则主要进一步明确几个问题:
一是调整规则。由于LPR定价改革和住房贷款利率下限调整，规则均明确了三个时间段，即2019年10月7日前发放(且已转换为LPR定价)、2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含)、2022年5月15日(含)至2023年8月31日(含)发放的存量首套个人住房贷款利率下限。
二是调整方式。多家银行表示将在9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。
根据公告，原贷款发放时执行当地首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，四大行将主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率。
对于因政策调整导致首套房认定发生变化而符合规则的，可以于9月25日起在贷款银行进行申请，后续银行会进行认定，符合后及时调整。调整后均当日生效。
三是利率不会上调。由于每位购房者贷款利率不同，因此也会出现贷款利率可能低于所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的情况(尤其是在2022年10月规则调整后，不少城市利率低于全国利率下限LPR-20bp的情况)，如果出现，银行不会调整，即不会造成因调整后利率上调至政策下限的情况。
调整后利率水平视贷款时间而定
公告显示，对于符合本次公告要求的存量个人住房贷款最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，具体按照以下情形分别进行调整。
1、2019年10月8日(不含当日)前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率(LPR)定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点。原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
2、2019年10月8日(含当日)至2022年5月14日(含当日)发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
3、2022年5月14日(不含当日)后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
4、各城市首套房贷利率政策下限历史调整情况详见当地人民银行省级分行网站公示。
5、贷款发放时执行利率已为所在城市首套房贷利率政策下限的贷款，或2022年5月14日(含当日)前发放、当前执行LPR浮动利率定价且利率不高于LPR的贷款，或2022年5月14日(不含当日)后发放执行利率不高于LPR-20BP的贷款，或当前按所在城市最新政策仍属于二套房贷利率标准的贷款，均不进行利率调整。
◎问答
1 首套房如何认定?
问:什么是首套房贷?
答:首套住房贷款包括两种情况:
①贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款；
②贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
问:办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是?
答:取决于您当前实际住房情况是否已经符合您办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。
例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。
此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。
如果您仍无法确认自己是否符合首套房标准，您可咨询贷款经办机构。
2 房贷利率到底降多少?
问:调整后，我的房贷利率执行什么水平?
答:广东部分地区可降至LPR或者LPR-20BP(下调20基点)。此前央行、国家金融监管总局的通知上，对于下降多少，给了一条底线，但也留了一个口子:各城市、各银行根据具体情况决定。
不过，从四大行的表态看，几大行超级给力地按照最低标准来执行。
简单来说，你房贷批下来的那年那一刻，所在城市官方定的最低房贷利率是多少，你现在就有机会降到这条线。
那么具体是多少呢?答案和你所在的城市，以及办理房贷时间有关系。
以广州为例，一直执行LPR，那么所有的首套房利率最低都可降到LPR。无论当时办理的LPR是4.85%还是4.65%，均可降到当前的LPR4.2%。
举个例子，小明当前的房贷利率是5.6%，降到4.2%。30年期的贷款，每100万元，每月可省下850.59元。
相较于广州、深圳，全省其他地方在部分时间段可下调的空间更大。最大幅度的是清远，2022年10月1日到2022年12月31日，最低可下调至LPR-60基点，也就是3.6%。
3 哪类房贷利率可以调?
问:哪类房贷利率可以调?
答:进行存量房贷利率调整，要同时符合以下条件:
①属于商业性个人住房贷款；
②2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未发放；
③贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者您的实际住房情况符合所在城市首套房标准；
④贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限；
⑤其他满足房屋所在城市首套住房贷款利率标准的存量房贷。
4 这几种房贷利率能调
◎之前按首套房办理的房贷
问:我是2023年8月以前发放按首套房贷款利率政策办理的，是否符合调整条件?
答:符合存量房贷利率调整条件。
◎之前按二套，“认房不认贷”后属首套
问:我是2023年8月以前发放按二套房贷款利率政策办理，而按当前政策可按首套房贷款政策执行，是否符合调整条件?
答:符合存量房贷利率调整条件。建议提前准备首套房贷款相关佐证资料，后续按照操作指引提交利率调整申请。
5 这几种房贷利率不能下调
◎之前按二套，现在仍属二套
问:我是按二套房贷款利率政策办理的贷款，按当前政策仍按二套房贷款政策执行，请问是否符合调整条件?
答:不符合调整范围。为了支持刚性住房需求，此次只降低存量首套房贷利率，二套房贷款不在本次调整范围内。如后续所在的城市更新相关“认房”“认贷”政策，可按最新政策要求提交利率调整申请。
◎公积金贷款利率
问:我的贷款当前为公积金贷款或公积金组合贷，能否申请存量房贷利率调整?
答:本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。
对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
◎商用房贷利率
问:个人商用房贷款利率是否能申请下调?
答:不符合调整范围。商业用房(含商住两用房)等非住宅型房屋贷款不属于此次存量房贷利率调整的范围。
◎房贷为不良贷款
问:如果我的房贷当前为不良贷款，能否申请存量房贷利率调整?
答:不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要归还积欠本息后再申请调整。
6 这些利率不用上调
◎执行利率比拟调的利率低
问:我当前利率比拟调的还低，是否上调?
答:不上调。当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。
◎此前支付的高利息不能返还
问:通知发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否要求返还?
工商银行:暂不支持。此次存量房贷利率调整不溯及既往。
◎已办理的提前还款分情况调整
问:已办理提前还款的，是否可以下调?
农业银行:区分两种情况:一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合《通知》条件的，可进行利率下调。
二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。具体请联系贷款经办行。
知多D
LPR:指贷款市场报价利率
LPR-20BP:指贷款市场报价利率下调20基点
整合:易福红
采写:南都记者 陈荣梅 王艳玲 南方+记者 陈彧 吴彬彬 黎华联 陈颖
来源:新华社 央视 中新社 澎湃新闻 新京报 四大行网站 21世纪经济报道
