4月3日起，东莞在市镇(园区)政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。
截至目前，广东已有广州、深圳、珠海、惠州、东莞、中山、江门、茂名、清远等地开展“带押过户”业务。
不动产“带押过户”将在全国范围内全面推广，且逐步成为一项常态化服务。日前，自然资源部会同银保监会发布通知，要求各地深入探索，以点带面，做好“带押过户”工作，推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖。
自然资源部相关负责人介绍，截至目前，全国已有15个省份100多个地市实践开展了“带押过户”，形成了较为成熟的办理模式，下一步将在全国全面开展。
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依法破除房产交易难、痛、堵点
不动产登记是一项基本公共政务服务，关系人民群众最普遍的重大财产权益。推动不动产“带押过户”，是民法典的明确要求。
法定职责必须为。在2023年全国自然资源工作会议上，自然资源部部长王广华明确表示，要总结推广“带押过户”等改革创新举措，不断提升不动产登记规范化便利化水平。
民法典为“带押过户”提供法律依据
做好不动产“带押过户”，就要坚持以人民为中心，提升政府创造性执行效能，聚焦企业、群众在不动产交易过程中的难点、痛点、堵点，进一步深化改革举措，提升为民服务水平。
自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕说，民法典第四百零六条明确规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”。这为不动产“带押过户”提供了法律依据。
尽管有《民法典》的规定，在二手房买卖交易中，“带押过户”仍存在多个难点与风险点。比如，贷款银行往往会通过约定的方式，明确“不动产在抵押期间禁止、限制转让”，这种情况下，抵押人的“带押过户”申请很难被通过。当事人仍需先偿还贷款，再办理过户，从而拉长了交易时间，增加交易成本。
破解新旧贷款跨行办理难度大等难题
北京金诉律师事务所主任王玉臣称，《民法典》在2021年生效后，由于“带押过户”存在一定的风险，并没有立刻实际落地，如今不少城市的实务操作，正是在这个法条的基础上展开的。为了实现先偿还贷款、再办理过户的目的，就需要卖方借款或者买方垫资，还清银行贷款，解除抵押，才能办理交易过户。然后由买方再重新申请贷款，办理设立抵押、批贷、放款等流程。这种办理方式，给买卖双方带来一定的资金压力，甚至要借助高息、高风险的“过桥贷”。
2021年，自然资源部印发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，明确已抵押不动产转移的具体办理要求，在登记制度方面做好了与民法典的衔接。此次两部门在全国部署不动产“带押过户”工作，民法典的有关要求终于落地。
赵燕说，要将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一，加强组织领导，深化部门协同，压实工作责任，破解实践中存在的登记机构和金融机构在系统融合、流程优化方面有堵点，新旧贷款跨行办理难度大，相关市场主体配合度不够高等难题。
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让老百姓省钱、省时、省力气
不动产“带押过户”实行以前，已抵押不动产买卖转移，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记，交易成本高、时间长，流程繁琐，让老百姓不胜其烦。
“带押过户”实现了大幅度减环节、减材料、减时间、减成本。
卖方无需自筹大额“过桥资金”
之前二手房交易过户涉及的抵押注销、二手房转移、抵押新设等三个不同阶段的登记步骤合并为一个步骤，办事群众只需“一次申请、一套材料、一个窗口、一个环节、一次缴费”，即可完成二手房转移、税费缴纳、抵押变更、抵押转移甚至抵押注销等“同步办”“合并办”“合并审”，购房人和贷款机构可同步领取不动产权证书和不动产登记证明。
济南市不动产登记中心主任杜建刚介绍，济南推出不动产“带押过户”改革后，办理时限减少近10个工作日，实现2个工作日左右办结，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下。
济南市自然资源和规划局不动产登记中心主任杜建刚介绍，截至目前，济南市已办理不动产“带押过户”2948笔，日均(工作日)办理20笔左右；成交总价达36.7亿元，节省直接交易成本3269.7万元。
据浙江省自然资源厅确权登记局局长方剑强介绍，2023年1月全面部署推出二手房交易“带押过户”新模式以来，初步统计全省已办理1000余笔业务，总交易金额达到95.4亿元，涉及按揭交易金额约48.5亿元，给群众和企业节省过桥资金约47.3亿元。
对带动二手房交易具有积极作用
根据自然资源部、银保监会公布的数据，中国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
易居研究院研究总监严跃进说：“按100万元总价的房子计算，购房者一般贷款金额约为70万元。平均下来，在出售该套房源时，贷款本金余额预计会在50万元左右。按照过去的交易模式，其需要先筹集50万金额才可以实现房产转让。而按照近期各地的实践，这50万的提前支付成本可以省略，使得二手房的交易明显加快。”严跃进还认为，两部委出台的上述通知说明，过去各地“带押过户”的试点和案例，已经获得认可，具备了推广的可能。
严跃进称，“带押过户”政策对带动二手房交易具有积极作用，近期各地二手房的交易复苏，也有部分原因是和此类政策的推进有关系。因此，该政策值得积极推广。
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守住“防风险、保安全”底线
房地产买卖，防风险是大家最关心的。做好不动产“带押过户”，必须加强组织，畅通沟通协调机制，梳理风险点，制定应急预案，实现全流程闭合监管。
济南设第三方“提存账户”监管资金
中国银行保险监督管理委员会法规部处长周兰领说，将指导银行业金融机构围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，制定操作规程或业务指南，完善风险管控机制，及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。
“带押过户”既要更方便，也要更安全。济南市创新二手房资金监管模式，在交易未完成之前，所有资金均由第三方的“提存账户”监管，避免发生资金纠纷，杜绝其他资金监管主体及账户的风险隐患；通过推动业主与银行直接对接交流，避免高额垫资费用，实现不动产解押、过户、抵押全流程公开透明，杜绝虚假申报和非法挪用购房资金。
必要时还需公证机构配合
王玉臣分析，带押过户离不开至少四方主体的密切配合和无缝衔接，买方、卖方、不动产登记部门和银行。必要的时候，还需要公证机构的配合。
对于买方而言，第一，必须详细了解当地的带押过户具体政策，不同城市的细化操作政策可能有所不同。
第二，对买方而言，虽然可以实现过户，实际上是购房人在替卖方偿还之前贷款。而且，可能在一定期限内，即使实现了过户，所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态，对之前卖方的债务承担抵押担保责任。整个流程中，如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。因此，务必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。
第三，注意核实拟购买的房屋是否可以带押过户。根据民法典相关规定，虽然抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是当事人另有约定的，按照其约定。所以，即使是在可以带押过户的城市，也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候，明确约定了不能转让，则约定优先。所以需要提前在不动产登记中心核实清楚，查看下抵押权登记情况，看看是否有约定抵押期间不得转让。
第四，作为买方，建议对卖方做一些基本调查和了解，比如可以通过中国执行信息网查看下卖方是否有执行记录，或者是否处于失信状态，尽量避免交易过程中房屋被查封。第五，作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。
鼓励引入预告登记，防“一房二卖”
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，“带押过户”的推行中，金融系统、不动产部门在配合协作、优化工作流程方面还有优化空间。比如，在买方贷款无法落实的情况下，就办理了转移登记，会损害买卖双方利益；银行可能会担心贷款业务流失(买方在他行贷款)，也担心过户后买方贷款无法落实，导致抵押权落空。这些问题的解决，需要相关部门根据各自诉求制定出完善的交易流程。
自然资源部、银保监会的通知强调，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
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“带押过户”
“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。
三种模式
目前，全国共有15个省份100多个地市探索开展了不动产“带押过户”，形成了比较典型的办理模式。其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
通过这些城市的实践中，形成了三种“带押过户”的办理模式。
一是新旧抵押权组合模式。
代表城市：珠海、清远、成都、武汉等地
通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
二是新旧抵押权分段模式。
代表城市：深圳、江苏、重庆、济南、福州等地
通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
三是抵押权变更模式。
代表城市：广州、青岛等地
通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
“过桥资金”
所谓“过桥资金”，通俗讲就是垫资。比如说，有人向银行贷款200万元买房，现在房子要卖，但是还有50万元贷款没有还清。在住房交易“带押过户”政策没有出台之前，必须要把贷款还清才能卖房。可是房主没有能力偿还这50万元，于是只能向中介公司等借50万元还给银行。等到房子卖出后，再把钱还给中介公司，除本金外还需支付“过桥资金”所产生利息。
统筹、整合 易福红 杨存海 实习生 李燕妮 黄俊淇
来源：新华社 中新社 南方日报 澎湃新闻 北京日报
