广州沙面白天鹅宾馆的停车场。
4月4日，继2022年12月底推出22条助企纾困措施之后，广州市规划和自然资源局再度印发《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施(第二批)的通知》(下称《若干措施》)，推出第二批多个方面32条惠企利民措施，进一步优化规划资源审批服务机制。
南都记者注意到，此次32条惠企利民措施涉及诸多发展热点，包括扩大“互联网+不动产登记+N”服务范围、支持实体经济发展、支持地上地下空间开发建设、鼓励建设公共停车设施、鼓励建设“未来社区”“健康住宅”、拆迁安置用房出让金计收方式调整等多领域内容，既保障企业合法权益，又从住房、交通等层面持续增进民生福祉。
01
减事项 优流程
竣工项目验登合一，节约时间成本
根据《若干措施》，广州市规资局对用地结案审批等事项予以取消，并通过在供地前提供用地红线矢量文件、分类简化建筑工程使用功能调整流程、试行验登合一等措施进一步简化审批服务流程，大幅节约办事时间及成本。
具体来看，一是取消用地结案审批事项。以往，在土地供应前，需要用地单位向规划和自然资源部门申请办理用地结案，先行对征地补偿、税费缴交、产权注销等情况进行核查并取得用地结案报告。优化后，规划和自然资源部门将上述情况的核查转为内部审核，无需用地单位申请办理用地结案手续，减少用地单位跑动次数和时间成本。
二是供地前提供用地红线矢量文件。以往，用地单位一般在供地后才能获取用地红线矢量文件。优化后，用地意向单位可以在供地前，向土地储备机构或市公共资源交易中心获取该文件，从而提前开展地块建设工程设计方案编制，节省项目时间成本。
三是分类简化建筑工程使用功能调整流程。在符合规划条件前提下，建筑工程使用功能在同一用地类型（中类）内调整的，无需办理规划许可手续；跨用地类型（中类）调整的，无需重新申领规划条件。
四是明确按规划建筑面积计缴土地出让金。计缴土地出让金的建筑面积由以往的房屋实测建筑面积调整为规划建筑面积，建设单位在完成规划条件核实后，即可办理土地出让金核实（即土地核验）、补缴土地出让金，不需等到完成房屋建筑面积实测后。这可以为建设单位节省90-120个工作日。
五是试行验登合一。以往，在建设工程竣工后，建设单位需要分别申请、串联办理联合验收、土地核验、房屋所有权首次登记。优化后，对符合条件的建设项目，在项目竣工并取得联合测绘成果后，建设单位可一并申请办理建设工程联合验收、土地核验（土地出让金核实）及房屋所有权首次登记，进一步为企业节约时间成本。
六是扩大“互联网+不动产登记+N”服务范围。联合婚姻登记机关和仲裁机构，在婚姻登记机关和仲裁机构服务场所设置“互联网+不动产登记”网上申办服务点，对办理婚姻登记手续后有析产需求及仲裁之后有办理登记业务需求的，可在服务点通过市不动产登记网上申请系统一并提交登记业务申请，无需再跑不动产登记大厅，实现婚姻析产和仲裁过户一件事办理。
七是非自然人（法人或非法人组织）可通过“广州不动产登记”微信公众号查询名下不动产登记信息。无需到登记资料查询窗口，进一步提升查询便利度。
02
降成本 优配建
工业企业可按需配置停车泊位
为积极扶持实体经济发展，《若干措施》提出，要支持新型产业用地供应、优化出让起始价拟定方式，并扩大营利性科研设计用地的出让金补缴标准适用范围。同时，支持工业企业按实际需求配置停车泊位。
根据《若干措施》，相比以往，此次支持用地供应的产业类型增加了旅游业用地和新型娱乐用地。
出让起始价格可按两种方式评估后综合拟定，即在原有的“按照同地段办公用途市场评估地价的50%”拟定方式基础上，增加了“按照项目规划用途市场评估地价”拟定方式。这有利于降低企业用地成本，促进项目落地，扶持邮政设施、教育、体育、公共文化、医疗卫生、社会福利设施和旅游、文化等产业发展。
对于营利性科研设计用地的出让金补缴标准，以往，已出让的项目调整规划容积率、调整计容部分建筑面积等两种改变土地利用条件情形，按核定出让金的50%计收出让金。优化后，调整规划容积率、土地用途、计容部分建筑面积的，均按核定出让金的50%计收补缴的出让金，减低了企业用地成本，鼓励营利性科研设计项目的开发建设。
针对备受关注的工业企业停车泊位问题，《若干措施》强调刚弹结合，明确提出：对层高有特殊要求的工业用地项目，可以按照单倍计算容积率建筑面积配置停车泊位；若是新型产业用地上具有两种以上主要功能建筑，配建停车泊位数量应当按照各类建筑性质及规模来分别确定。此外，工业企业可以根据实际，结合专项规划设计或者交通研究成果开展专项论证，合理确定配建停车泊位数量。
03
优供应 减负担
变更地上地下空间供应方式
合理有效地开发利用地上地下空间，越来越成为现代城市实现可持续发展、解决城市土地紧缺问题的有效途径。《若干措施》对此也有相关明确。
一方面，优化空中连廊和地下连接体供应方式。以往，已出让用地涉及相邻多个规划单元之间需要增加空中连廊或者地下连接体，以及宗地范围内配建公共设施依法允许布置地下空间的，只能通过公开出让方式进行供地。政策优化后，可采用签订原出让合同变更协议方式供应。
“变更协议应当明确该空间按照划拨方式处理、今后不得改变公益用途。作为经营性用途的，按申请时点规划用途计收土地出让金。”市规资局开发利用处处长罗清磊提到，对于尚未出让的，若具备整体供应条件，可以与主体项目整体供应；暂不具备供应条件，可以在土地出让公告中明确和在出让合同中约定，今后可按照签订出让合同变更协议方式办理手续。
另一方面，降低地下空间土地出让金计收比例。广州将参照北京、上海等主要城市地下空间土地出让金的计收标准，明确地下空间负一层按相应用途基准地价的10%、负二层按5%计收，负三层及以下不收。
此外，优化地下空间土地出让金缴交流程。以往，地下空间须一次性计收土地出让金。优化后，允许用地单位根据项目开发建设进度和确权登记需求，按单个或多个《建设工程规划许可证》《建设工程规划条件核实意见书》核定的地下空间建筑面积计收土地出让金。
罗清磊表示，“我们都知道，空中连廊和地下连接体的建设特点，决定了它们的供应对象应该是相对确定的，一般就是空间连接的双方主体。此次政策修订进一步简化了供应方式，更加具备可操作性。”
04
给政策 简审批
鼓励利用存量用地建设停车场
对于有效缓解广州市区尤其是中心城区“停车难”的长期难题，提高城市运行效率，《若干措施》也对建设公益性公共停车场、利用自有用地增建停车设施等举措提出了明确要求。
根据《若干措施》，若新建非营利性的、为社会公众提供服务的公益性公共停车场，可以以划拨方式提供土地使用权。其中“非营利性”“公益性”机构和项目由市交通行政主管部门认定。
同时，允许符合条件的公共停车场配建一定比例的商业设施。根据要求，单独新建50个及以上泊位的公共停车场，或者利用自有用地改建、扩建、增建后增加50个及以上泊位的公共停车场，在不改变用地性质、不减少停车泊位的前提下，允许配建一定比例的附属商业建筑面积。商业建筑要按地上、地下分类管控，地下不超过新增地下公共停车场建筑面积的20%、地上不超过10%。配建的附属商业设施部分计收土地出让金。
若是自有用地增建及建筑物超配建非营利性的、为社会公众提供服务的公益性公共停车设施的，不计收土地出让金，可按划拨方式登记土地使用权性质，注记未办理土地有偿使用手续。
对此，自有用地增建及建筑物超配建停车设施的审批流程也得以优化。
根据《若干措施》，机关、企事业单位利用自有用地增建公共停车设施，学校、幼儿园利用操场地下空间建设公共停车设施，既有住宅小区内增加公共停车设施，其他土地使用权人利用自有用地增建公共停车设施，以及建筑物超配建公共停车设施的，可以不改变既有用地性质及规划用地性质、无需单独申请规划条件、不计入原地块规划条件确定的容积率，建设单位凭有效的用地证明文件按照建设工程规划审批程序报建。
“这主要通过鼓励社会充分利用存量用地来建设停车场，缓解中心城区、老旧小区停车难的问题。”市规资局综合交通规划管理处处长赵亚玲告诉南都记者，简化审批流程，也有助于破解停车场建设过程中流程复杂的问题。加之推出土地出让金的优惠政策，将进一步激励停车场建设项目落地。她表示，接下来将会同各区有关部门，研究落实停车设施建设新政，改善城市人居环境和交通环境。
05
保民生 促发展
符合条件购房者可“证缴分离”
为进一步提升广州城市的人居环境品质，《若干措施》从房屋扩、加、改建或者拆除重建的土地出让金计收标准调整，小业主购房“证缴分离”政策调整等方面做出规定，并鼓励建设“未来社区”“健康住宅”。
根据《若干措施》，以往，已办理权属登记的房屋拆除重建，需按拆除重建前后的市场价差计收出让金。优化后，拆除重建或者扩建、加建、改建，但未改变房屋用途且不增加建筑面积的，无需补缴出让金，如有增加建筑面积则只计收增加部分的出让金。
前述房屋属个人住宅的，增加的建筑面积的出让金计收标准，由以往的“按市场评估地价计收”，调整为按受理补办出让手续申请时房屋所在地段住宅用途基准地价的40%计收出让金。
已享受自用优惠的建筑面积，则可按原优惠标准补缴出让金。据了解，以往，享受了自用优惠的建筑面积是按入案时点的市场评估地价乘以原享受优惠标准的比例计收出让金。此次政策优化后，按原不享受自用优惠标准应当缴交的出让金与已缴交的出让金的差额补缴出让金，同时，2000年1月1日前房改出售（含房改备案）给本单位职工的住宅用途建筑面积，无需补缴出让金。
政策调整后，用地单位欠缴土地出让金与小业主办房产证实现脱钩。以往，只有纳入广州市历史遗留办证范围的项目才可以享受“证缴分离”政策。如今扩大了适用范围，符合条件的购房人均可享受该政策，不动产登记机构可以为购房人办理权属登记并注记已办土地有偿使用手续，欠缴的土地出让金向用地单位另行追收。“这有助于解决历史遗留问题，保护小业主等善意第三人的合法权益。”罗清磊表示。
为满足“后疫情时代”的高品质居住空间需求，《若干措施》鼓励建设“未来社区”“健康住宅”。对符合条件的新出让用地，规划和自然资源部门在规划条件中鼓励住宅项目配置主景观阳台等半开敞空间，将半开敞空间的半计容面积上限由住宅套内建筑面积的15%提升至20%，满足开敞率不低于50%的主景观阳台不限制进深。
06
破堵点 解难题
降低拆迁单位的用地成本
为解决历史遗留问题，在保障用地单位权益方面，《若干措施》也做出了相关规定。一是优化因政府原因调减或因公共利益收地的规划建设量补偿方式。
据了解，以往因政府原因调减或因公共利益收地的规划建设量，仅能置换到本单位自有产权、规划用途类似的其他合法国有建设用地上。优化后，不限于本单位自有产权用地，可置换到规划能够承载、规划用途类似的其他合法国有建设用地上，为实践中建设量的置换提供了新的思路和途径，有助于历史遗留问题的解决，优化营商环境。
二是允许已供应非住宅用途的建设用地调整土地出让金时进行年限修正。除住宅用地外，已供应的建设用地，发生规划调整增加建筑面积需要计收土地出让金的，允许进行年限修正，即按照地块剩余使用年限评估地价。这改变了以往按照最高使用年限评估地价的做法，降低用地单位用地成本。
三是拆迁安置房的用地单位，在申请补办土地出让手续补缴出让金时，标准由“按申请时点的市场评估地价40%计收”调整为“按立项批文时点市场评估地价40%计收”，降低拆迁单位的用地成本，推进拆迁安置工作。
四是进一步区分处理历史上已签订土地出让合同而未明确建筑面积的用地项目计收地价评估时点。新政改变了以往均按入案时点评估地价的做法，根据项目实际情况区分，明确应当补缴出让金的建筑面积：如已批准预售，核算该部分应当补缴的出让金时，按批准预售时点评估地价；如未批准预售但已办理初始登记，按申请办理初始登记时点评估地价；其余情形，则按规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时点评估地价。
南都广州新闻部出品
采写：南都记者 莫郅骅 通讯员 穗规资宣
摄影：南方日报记者 梁钜聪
