如何解决“提前还贷”问题，成为当下市场各方关注的焦点。有业内人士建议，引导购房者进行资产配置，同时寻找新的优质信贷资源；降低存量贷款利率或允许购房者将固定利率转为浮动利率。
目前多地房贷利率处于较低水平，购房者到底要不要提前还贷?业内人士认为，“跟风”还贷并不可取，要根据自身情况理性分析，理性还贷。
引导购房者进行资产配置
有业内人士建议，引导购房者进行资产配置，同时寻找新的优质信贷资源。“银行要充分做好形势预判，为自己留出保证正常运营管理的空间，同时积极推出更稳定的理财产品吸引客户，寻找新的优质信贷资源，充分利用好回收的大量资金，保证利润。”融360数字科技研究院李万赋称。
有专家建议，金融管理部门可加强对商业银行的指导，通过市场利率定价自律机制引导银行降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差。
也有分析人士提醒，下调存量贷款利率须警惕相关风险。“如果一刀切地等额下调房贷利率，容易带来各种套利空间；若制定差异化下调政策，又容易带来新的不公平，在执行层面容易引发新的问题。”中国银行研究院研究员叶银丹表示。
建议允许购房者转为浮动利率
多位行业内人士和专家者表示，更多的人选择提前还款是为了降息，对此，一些专家建议:降低存量贷款利率或允许购房者将固定利率转为浮动利率。
“只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就一直会存在。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预测，未来，更多城市会取消房贷利率下限，尤其是房价下跌的城市。一方面是为了收缩房贷利率和理财利率之间的倒挂；另一方面是以降低房贷利率缓冲房价下跌。同时，近期楼市政策更多转向需求端纾困，目的也是激励大家购房，缓解房价下跌预期。
此外，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池还建议，从国家政策角度而言，原来存量贷款选择固定利率的购房人应该允许其转为基于LPR的浮动利率。
央行、银保监会要求做好服务
针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。
针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
焦点
哪些人适合提前还贷?这些因素重点考虑
从各方数据来看，提前还房贷的人确实多了，那么对于不同的购房者而言，提前还房贷是否都划算呢?
对于一部分人来说，银行利息账很容易算明白，利率确定，每个月的利息就在那里，拉长到二三十年的维度，哪怕只还款10万元，减少的利息也非常可观。
“提前还贷不能盲目跟风。”赵秀池也指出，购房者的贷款合同千差万别，需要具体问题具体分析。从个人角度，确实应该理性还贷，既要考虑自己的负担能力，也要考虑未来房贷利率变化，综合作出判断。
1 考虑房贷利率变化、算清利息账
在赵秀池看来，购房者是否提前还款应根据自身贷款合同作具体分析。“如果目前的存量贷款选择的是以基于LPR的浮动利率借贷，其合同利率自然会随LPR下降而下降，对于贷款利率本就处于较低水平的购房者来说，提前还款意义不大。如果是以固定利率贷款，但之前的存量贷款享受了首套房的利率折扣，提前还款后再申请贷款不能执行首套房利率、按二套房利率上浮的，提前还款就不划算了。”
某房产自媒体主理人赵恒成指出，当前，这几类人更适合提前还贷，一是手里有资金，但没有找到好的投资渠道；二是房贷利率较高的人，特别是在6%以上甚至逼近7%的人；三是还贷期比较短的人，在前期的还款中，利息往往占了主要部分。如果购房者还贷已超过一定年限，未还贷款中的利息部分已十分有限，提前还款不会大幅降低资金使用成本。
据介绍，如果是等额本息的还款方式，前期主要是偿还利息，后期利息占比减少、贷款本金占比增加，当还款期数已经过半，提前还贷的收益就不大了。如果是以等额本金的方式还贷，每个月需还利息可能递减，那么在还款周期的前1/3提前还贷会更划算。
“购房者是否选择提前还贷，应该理性考虑转换成本能否覆盖原本房贷利率和现行利率还贷之间的利差，具体包括转换贷款方式所需的手续费、部分购房者可能面临的罚息等费用。”中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军说，“面对‘扎堆还贷’，银行的利息收益会受到一定影响，但是从长远的稳定客户等角度来看，应该尽量依规满足购房者需求。”
如何提前还贷更划算?
如何提前还贷更划算?一般来说，提前还款有3种模式，分别是提前全额还款、提前部分还款且贷款期限不变以及提前部分还款的同时缩短贷款期限。提前还贷能够节省多少利息，与购房者的贷款额度、提前还款能力、房贷利率、已还款期限等都有较大的关系。
2 研判未来几十年的收入情况
对于另一些人来说，也不能简单地只算利息账。背着150多万元贷款、利率超过5%房贷的唐森就是其中之一。他告诉记者，虽然房贷利率并不低，手里也有几十万现金，但他并不打算提前还。“现在市场利率下降，看起来没有安全又收益较高的投资渠道，怎么能保证以后没有机会，毕竟房贷有二三十年的期限。”他说。
长期以来，“房贷是普通人这一生能借到的期限最长、利率最低的钱”这一观点深入人心，很大程度上在于考虑到货币发行量增加和通胀因素，全社会工资水平大概率会是增长的趋势，房贷的实际利率大概率低于其名义利率。
这也就是人们常说的，10年前的3000元月供放在现在没有任何压力，如今的万元月供10年后大概率也可能如此。
考虑了上述因素之后，再研判一下个人未来几十年的收入走势，提前还房贷是否划算这一问题就存在不同的答案。
3 还应储备足够资金应对突发事件
贝壳研究院某高级分析师表示，对于在利率高点购房的人而言，资金成本较高，当下如果手里有多余的现金，由于没有更好的投资渠道和更高收益，为降低利差带来的成本支出，会选择提前还贷。
某银行人士告诉记者，自2017年以来房贷利率明显提高，近两年在5.5%左右，今年一季度金融机构个人住房贷款加权平均利率为5.49%；而理财产品收益率不断走低，比如1年期理财产品预期年收益率从2018年的5%以上降至2021年的3%左右。两者相比，100万元现金房贷利息相比银行理财收益多了2万多元。
这位银行人士认为，算明白利息账的同时，还要考虑在可预见的将来有没有大额支出，是否要储备足额资金来应对突发事件，日常收支是否平衡等等。
在他看来，是否要提前还房贷，说到底是一件因人而异的事情，要结合个人收入结构、职业规划、对经济指标走向的研判等各种因素，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。
延伸
部分地区住房市场回暖
房贷利率的持续下行刺激部分地区住房市场呈现了一定回暖迹象。根据贝壳研究院统计，今年1月，贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌，也带动了同比跌幅收窄。分城市看，50城中约六成城市二手房价格止跌，覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等重点城市群。
中央财经委员会办公室有关负责人表示，今年在继续满足房地产行业合理融资需求的同时，将着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。目前，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。同时，结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题。合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。
提醒
警惕贷款置换背后风险
需要特别警惕的是，近期，有些中介机构打着银行利率降低的幌子，推荐用抵押贷款置换按揭贷款以节省利息。
抵押贷款置换按揭贷款实质就是中介机构先通过垫资结清剩余按揭贷款，然后重新再向银行申请一笔抵押经营贷款的行为。
在中介口中，这样操作“利率更低、可贷款额度更高、用款方式更灵活”。一位中介机构工作人员告诉记者，银行利率不断降低，以房产做抵押的小微企业经营贷年利率可以做到3.5%，而且最高可贷到房屋评估总价的80%，不用拘泥于个人按揭贷款等额本息、等额本金还款方式的限制，可以先息后本，而且最长可以做到20年授信。
以此计算，这种抵押贷款置换按揭贷款的方式，相比大部分上浮20%的房地产商业贷款利率相差2%以上，200万元房贷每年便可节省利息4万多元。
果真如此吗?
一位银行客户经理告诉记者，中介口中所谓抵押贷款置换按揭贷款，实际上指的是银行的小微企业经营贷业务，只贷款给企业，利率远不如宣传的低，而且要求相应企业有真实经营，一般要求流水是贷款额的3倍以上。此外，贷款期限也没有中介宣传的那么长，而是以一年、三年居多。
中介机构帮助个人办理的此类业务，一般会涉及到先通过过桥贷款垫付按揭贷款、为贷款人收购包装一家企业、并保证贷款期内这家企业存续等业务。
“过桥资金利息，购买和包装公司，加上企业年检、报税等，算起来费用并不低，房贷和经营贷利息相差的那些钱扣除这些，每年省不了多少钱。”前述银行客户经理告诉记者。
不仅如此，因为经营贷银行一般要求放款到相关业务的第三方公司收款账户，这一操作还存在资金安全风险。
此外，这种操作在政策上并不允许，“以经营贷、过桥贷等方式还房贷的做法与政策相悖，一旦查出可能会要求提前收贷，既会使得个人短期内面临巨大流动性压力，又会影响个人信誉，需要特别注意。”前述银行客户经理表示。
提前还贷可能涉及三个法律问题
问题一:房贷利率调整是否属法律上情势变更?
民法典第五百三十三条规定:合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢?首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。
所以，利率在一定范围内调整不属于情势变更，老李不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。
问题二:想提前还款违约吗?需支付银行违约金吗?
提前还贷，即借款人在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为，是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。
由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。
对于违约金的收取方式也因银行而异，有的银行将利息作为违约金，如:1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取两个月利息作为违约金等等。而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金，如:1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％作为违约金等。
问题三:如合同中没约定，双方协商未果，银行仍拒绝提前还贷，如何提出诉请呢?
民法典第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。
如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝老李提前还贷。
统筹/整合:易福红 杨存海 实习生 李燕妮 黄俊淇
来源:人民日报 中国青年报 国家财经周刊 上海证券报 证券时报 21世纪经济报道 嘉兴中院
