对于“深房理”的炒房模式,在深圳地产圈工作十几年的中介、投资客,甚至律师,也都不止一次对其有“很野”的评价。
近日,记者通过对“深房理”近8年来超过18000条发言观点,十几位曾经会员、大量业内人士的数十小时采访录音资料的调查发现:从事建筑相关行业到包装成“房产专家”的“深房理”,通过假结婚、合伙、代持、高杠杆炒作指定楼盘,涉嫌非法集资对市场的恶劣影响,再到诱导大量“外地”“女性”等网友到深圳买房,极大地破坏市场秩序,挑战“房住不炒”精神,正是其引起广泛声讨、遭到深圳7部门联合调查的直接原因。
野蛮生长
从事建筑相关行业到“房产专家”
2013年10月,“深房理”开始活跃于微博,以经济爱好者自居；2018年开通新浪微博“V+会员”,进入变现阶段。
在“深房理”炒房群体成长壮大过程中,“引流”十分重要,也让“深房理”会员多了很多“(深圳)外地”“女性”“单亲妈妈”群体。“深房理”当时与另一情感类博主“美妈陈小泉”合作,大量引入以“单亲妈妈”为代表的会员群体,从此一发不可收拾。
在尝到甜头之后,2019年5月,“深房理”开始发展“摇篮会员”,与此同时多管齐下,到其他网络平台做线上直播,着手开发“房理”小程序等。自此“深房理”“培养一万名职业房产投资人”的事业“蒸蒸日上”。
“深房理”为了将更多“美妈陈小泉”的粉丝转化为“深房理”“摇篮会员”,深入“美妈陈小泉”粉丝群体,在其“V+粉丝群”里,初来乍到的“深房理”这样自我介绍:“我自己30岁(2009年)借了5万元开始投资房产,至今没亏损过,这差不多是投资界的奇迹。35岁超过20套房产……我能保证所有会员买到包赚,少走弯路,万一有问题我也尽量解决”。
值得留意的是,根据近日媒体披露:“深房理”24岁脱离体制南下深圳。到深圳后,他从绘图员做起,后来自己开设计和餐饮公司。到30岁出头的时候,他每月最高收入已经达到6万元。2009年左右,他买了深圳的第一套房子,首付仅仅是他一个月的收入,后来第二套、第三套.......赚到钱就买房。
对比两组信息,明显前后矛盾:一方面,“我自己30岁(2009年)借了5万元开始投资房产”,另一方面则是,“到30岁出头的时候,他每月最高收入已经能达到6万元”。
不仅如此,资料显示,2010-2017年间,“深房理”还在从事与建筑相关行业。而其发布的第一条新浪微博使用的是国产某品牌手机,当时售价只有1000多元。
其类似发言都存在前后不符的情况,这也佐证其被包装成“房产专家”的过程。
炒房路子野
假结婚、合伙、代持、
高杠杆、涉嫌非法集资
“深房理”在新浪微博、会员文章、付费问答、V+会员群、微信会员群、直播中等,各种场合喊出“经营好自己,人人皆可买房,直到财务自由”的口号。这也吸引了大量渴望轻松获得财富的网友。
此后,“深房理”介绍各种在购房环节作假及违规突破政策的“技巧”:如解决购房名额问题,可通过落户、代持、假结婚获得购房名额、假结婚婚内过户、以负债为由请求法院判决,同时还有“养房票”,方式包括代缴社保、办理深户等；在解决资金问题方面,可找公司代发工资制造银行流水、会员间依次轮转转账做假流水,用假流水申请大额信用卡并套贷；此外还有“经营贷”“工薪贷”“保单贷”“装修贷”“生意贷”等。
记者翻阅“深房理”从2013年3月至今发布的微博内容中,其中有“包赚”字眼相关微博80条；有“代持”字眼相关微博30条；涉及“贷款”相关微博450条；提及“财务自由”相关微博479条。而提及“风险”的相关微博只有36条,且都是称“没有风险”的内容,诸如“房价短期无任何风险”“代持没有法律风险”“套信用卡没有太大风险”等。
通读其会员文章,通篇传递的是“在深圳负债买房,可实现财务自由”的论断。
如果只是“引导”不涉及具体的上手操作,“深房理”可能还只是游走在法律边缘。但从其运作的大量会员群、群管理员对大量操作经营贷、制作假流水等具体环节的指引和转介来看,“深房理”说其“不参与”“不认识那些人”很难让人信服。
在其小程序“房理”上,有一个“帕累托值”板块。摇篮会员可以把钱存在里面获得利息。如果买房钱不够,可以在这个板块上借钱。这种没有经过相关部门批准、有利息等回报,还是向不特定对象吸收资金,或涉嫌非法集资。
广东华商律师事务所刑事法律专业委员会副主任陈杰律师表示,上述模式的本质类似于P2P平台中的多对一融资,即利用不特定出借人的闲散资金对借款人集资,属于变相归集资金,其行为涉嫌非法吸收公众存款罪。
控房价破坏市场秩序
指定楼盘不断炒高
买到“包赚”房产,是“深房理”的所有论断中博取信任的最后一环。
多名知情人告诉记者,“深房理”“包赚”的底气,是要求“摇篮会员”购买指定楼盘。他们以二手房挂牌价或更高的价格购入这些房源,层层累加后致使房价上涨。
这些楼盘包括佳兆业前海广场、诺德假日花园、山语海、前海时代广场、中海阳光玫瑰园、中海锦城、花样年花郡、花样年花乡等,均是“深房理”的“概念盘”,扎堆于前海、红山、宝中等片区。
因为房价涨幅惊人,这些楼盘甚至被中介从业者称为“妖盘”。
记者查询发现,佳兆业前海广场约86.79平方米三房朝南户型,2019年12月成交总价为845万,12个月后,到2020年11月成交总价上涨到1300万,涨幅达到454万,浮动超过50%。
知情人李先生告诉记者,“这是左手倒右手的交易,这些房子在他们手中一年能涨几百万元,都是‘摇篮会员’不断买入炒作起来的价格。现在这些小区,在‘深房理’的‘摇篮会员’手上房源达二三十套,他们的目标是每个小区控制房源60套以上。”
李先生表示,“摇篮会员”的房产基本是在链家旗下平台贝壳加盟店交易。“红山片区其中一间‘贝系’店,其中一个新人中介30天成交了68套住宅”,李先生认为这非常反常,“仅仅是签约都忙不过来,更不用说还要带看”。
社会潜在危害大
粉丝中很多“女性”“单亲妈妈”群体
曝光“深房理”102份炒房资料,最早接受记者采访的、新浪微博名为“深房理装修队003”的报料人告诉记者:“‘深房理’会员大多是外地来的,人生地不熟,来了什么都听他的,入户、社保、假结婚、合伙、代持、贷款、买房,这一个链条都是按照他推荐的去操作”。
“深房理装修队003”说:“他(深房理)推荐的人费用也是比外面正常的价格要高许多。”
根据市民焦先生的观察,很多“摇篮会员”在深圳买房后,就留下来从事贷款、房产中介相关业务。而据知情人李先生透露,这些“摇篮会员”的主要工作是,挖掘更多的会员,特别是单身可结婚、有购房名额愿意代持的人群。
这如同一场买房的“庞氏骗局”:前面的会员,赚的都是后面会员的钱,形成不断膨胀的击鼓传花游戏,中间产生的贷款费、手续费、服务费,统统都让“深房理”赚走了。
另据多名知情人透露,因“美妈陈小泉”为情感类微博博主,其粉丝多为大龄单身女性、离异妇女、单亲妈妈。知情人朱女士称,在“美妈陈小泉”与“深房理”合作引流后,“我们感觉有60%-80%的‘美妈陈小泉’的粉丝转为‘摇篮会员’”。
此前,面对公众质疑,“深房理”在接受记者采访时说,“我们不违法,法律是底线,所有有风险的事情我们都不允许大家做……网上传的东西,跟真实情况不同”。
采写:
南方日报记者 冯少文 曲广宁
