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布局产业地产 要的是“去地产化”思维

业内总结产业地产运营核心:资金、技术、市场、人才

来源:南方都市报     2017年10月10日        版次:JB12    作者:

    观点

    在传统的房地产开发企业从业者看来,开发和销售以住宅为主体的房地产项目,通常资金一年就能回笼。但是,投资产业地产的这个周期至少要3-5年,甚至更久。而成功的产业地产的收益周期,要长久于一个普通房地产开发项目。业内人士指出,房企转型布局产业地产要有“去地产化”的思维,抓住“运营”这个命门,打造成熟的产业生态圈。

    A

    “先行者”经验

    运营是关键

    2006年就已经开始进入佛山开发产业地产的天安,目前是业界公认的“成功的产业地产开发和运营的范本”,同时也是佛山首个产业地产项目。有不少品牌房企在转型产业地产的“准备期”,都曾来到天安取经学习。目前,天安数码城北区已经开发完毕成熟投入运营,南区的天安中心三期正在建设和陆续交付使用中。整个项目已经有1300多家企业进驻。

    “产业地产,最关键在于运营。”佛山天安科技企业孵化器有限公司运营总监周志慧认为,一个成熟的产业地产项目自身就是一个生态圈,最考验开发和运营者的就是运营服务的能力,“事实上很多园区的招商能力、区位和建筑等物理空间的差异不大,一个企业为什么选择一个区域或者一个园区,更看重的是园区运营。佛山一直重视产业发展,好的园区能够将企业、产值、税收和人才都留下来。”

    “比如一个小型企业要招聘人才、融资、办证,这些都是非常繁琐和耗费人力物力的事情,好的园区平台能够整合资源,帮助进驻企业。”在园区运营经验方面,周志慧总结,企业生态圈的四个核心问题就是资金、技术、市场和人才,“企业只要负责研发,园区则围绕以上四个核心问题做服务。”

    B

    引入创投机构

    为运营注入“内核”

    实际上,房企转型布局产业地产,是一种“去地产化”的思维。合一产业运营有限公司董事总经理陈晨介绍,产业地产的盈利模式主要分为四种模式,首先是物业收益,如招租、招商、物业出售等模式。其次是非物业收益,为企业提供产业服务,如集中采购、人才外包、融资租赁、对接高校科研资源等。此外,还可以对入园企业进行孵化,提供导师服务,借助资本市场实现股权退出。最后一种为物业升值,即对产业项目进行长期的投入运营,使得项目增值。

    “未来,产业地产的租金收益和非租金收益达到1:1的比例,这则是较为健康的盈利状态。”陈晨谈道,“但是,目前国内的产业地产发展多出现了两个极端现象,一是运营商可以将租金收益做起来,但产业服务和产业投资却是短板。二则是产业投资做得很好,却忽略了最基本的租金收益。”

    为此,陈晨谈到,真正理想的模式是传统的园区运营商和创投机构进行合作,强强联合。他认为,类似孵化器等创投服务与产业园区相结合,传统的园区运营商可以借助创投机构投资、融资、管理、退出的全流程专业化企业服务,引进一批高成长型的高新技术企业入园,打造园区产业名片。

    同样,克而瑞深圳区域总经理陈洪海建议,房企在转型时必须学会“慢工出细活”的道理,要有心思充实产业地产的“内核”。第一,房企要学会紧抓政府的资源,嫁接转化为自身优势,达成双赢的局面。第二,导入产业资源,可通过合作轻资产的运营商,弥补产业运营的短板。

    C

    聚合产业链

    重点培育创新型企业

    广东高科技产业商会执行会长王理宗谈到,在产业发展上,产业链的聚集非常重要。不同类型的企业发展需求千差万别,硬件配套跟上了,内核也需要满足企业需求。而内核指的是“技术金融+公共服务培训”平台。

    在此情况下,王理宗建议,产业地产要向专业化发展,形成产业的集聚,这样更有利于园区向政策倾斜,能为企业提供直接的产业资源和公共服务以及政策优惠。另一方面,从宏观角度出发,未来智能型的研发园区以及高端装备产业是发展的方向。挖掘企业的科研实力将成为产业发展的痛点,而产业园的发展需要能留住产业、帮助政府留住人才。

    对此,中山大学岭南学院经济学系教授林江持赞同意见。他提到,品牌房企入驻城市,可有助于提升整体的城市形象。城市的发展核心是“创新产业”,政府在引进特色小镇、产业园区的同时,必须注重培育创新型的企业成长。

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