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市区“三旧”改造公开征求意见

旧厂房改商住地或住宅公开出让,成交额60%或以上需拨付原土地使用权人,征求时间截至下月10日

来源:南方都市报     2017年06月27日        版次:JB03    作者:韩碧英

    “三旧”改造作为城市更新的重要方式,改造主体如何确定、拆迁补偿如何界定等都备受关注。昨日,江门市三防办在江门市政府网发布了关于公开征求《江门市市区“三旧”改造工作实施意见(意见征求稿)》(下称“意见稿”)意见的公告,对于时下最常见的旧厂房土地改造为商住混合或商品住宅的公开出让项目,相应成交额的60%或以上拨付给原土地使用权人。而原土地属于村集体经济组织所有的,其土地出让收益补偿分配可以选择货币补偿或货币与物业补偿相结合的方式进行。据悉,此次公开征求意见时间截至7月10日,共15天,意见可发送至市三旧改造工作领导小组办公室。

    A 适用范围?

    蓬江、江海、新会三区 “三旧”范围界定明确

    根据意见稿,“三旧”改造指旧城镇、旧厂房、旧村庄改造,为推进实施蓬江、江海、新会区“三旧”改造工作,根据《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》等相关文件而制定了拟出台的实施意见。

    据南都记者了解到,江门市区比较常见的为旧厂房及旧村庄改造。意见稿对于“三旧”改造作出了相对明细的界定,其中,旧厂房的认定标准为实地在2007年6月30日之前已建设使用,地块上盖物基底面积占改造单元地块面积比例达30%以上。若未达到上述指标的,可通过调整土地面积方式达标,调出的土地由政府按基准地价标准收回后,可连同改造地块公开出让。至于旧村庄改造主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造。

    根据意见稿,旧村庄改造涉及拆迁安置的地块(特别是分期分项目的)须召开村民大会或村民代表大会,就拆迁补偿标准和安置方案,经三分之二以上村民或村民代表表决通过,形成决议。

    出让地价方面,自行改造项目方面,自行改造的旧村庄项目和市属、区属国有企业旧厂房自行改造项目,以及自行改造的旧厂房改造为商业、旅游、娱乐、教育、科技、医疗、文化、体育等用途的改造项目,在明确“三旧”改造单元规划后,经地价评估、集体决策和公示程序后,按市场价缴交或补缴土地出让价款。

    而公开出让的项目,底价在明确“三旧”改造单元规划及地块规划条件后,经地价评估、集体决策和公示等用地审批程序确定。

    B 改造主体?

    工业改商住地块需进行公开出让

    “三旧”改造往往工程浩大,谁是改造主体对于能否成功改造起到关键性作用。根据意见稿,“三旧”改造按不同情况,以不同的方式确定改造主体。其中,不涉及经营性质的城市基础设施和公共设施建设,由各市、区政府指定改造和建设主体。

    纳入“三旧”改造专项规划的旧村庄改造项目,农村集体建设用地原则上应先征为国有土地。意见稿表示,经报省政府批准征为国有土地的旧村,原村集体经济组织可申请自行改造,按规定缴纳土地出让金。经批准保留集体建设用地的,改造后可用于建设村民住宅、村集体物业和村集体公共设施,不得用于商品住宅建设。另外,农村集体经济组织也可成立独资(或全资)项目公司开展旧村改造,项目公司可作为旧村改造主体。改造主体取得改造地块使用权后,需引入社会资金合作开发的,合作主体的选择、合作方式、出资比例、利益分配等内容必须按村民组织法实施,召开村民大会或村民代表大会通过,并须通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体。

    至于工业用地土地用途改造为商住混合用地或商品住宅用地的,国有土地使用权由当地政府依法收回,采用招标、拍卖或者挂牌方式公开出让,所得收益按“三旧”改造补偿标准用于补偿原土地权利人。

    此外,旧厂房改造将工业用地改造为商业、旅游、娱乐、教育、科技、医疗、文化、体育等用地的,以及市属、区属国有企业旧厂房改造,将工业用地等土地改造为商住混合用地或商品住宅用地的,符合所在地块控制性详细规划和“三旧”改造单元规划,原土地权利人可申请自行改造。

    C 拆迁补偿?

    村集体经济组织用地 补偿可选货币加物业

    拆迁补偿多少合适?一直是关注重点。根据意见稿,旧村庄、旧城镇、旧厂房更新改造范围内的房屋拆迁补偿标准,由各区政府制定后公布执行,原则上每年修订一次。其中,旧村庄改造方面,土地出让纯收益按60%的比例,用于支持原农村集体经济组织的发展。

    自行改造项目方面,旧厂房改造为商业、旅游、娱乐用途的自行改造项目,按市场标准缴交或补缴土地出让价款,缴交的出让价款的30%拨付给原土地使用权人。而将旧厂房改造为教育、科技、医疗、文化、体育用途的,属划拨性质的补办出让手续补缴土地出让价款后,按相关政策规定执行。至于市属、区属国有企业将旧厂房自行改造为商住混合或商品住宅用地的,在缴纳地价后,按出让价款总额的10%拨付给原土地使用权人。

    至于旧厂房、旧城镇改造公开出让项目。公开出让的旧城镇改造项目,拆迁补偿和安置后形成净地再出让。拆迁补偿和安置支付的费用,以及相应的利息(按人民银行同期贷款基准利率计算),地块出让后在土地出让收入中安排。

    旧厂房土地改造为住宅或商业住宅混合用地,通过公开出让确定改造主体的项目,原土地使用权人可获得以下土地及地上物补偿:(1)公开出让项目核定规划容积率2.0以下(含)部分,相应成交额的60%拨付给原土地使用权人;(2)公开出让项目核定规划容积率2.0-2.5(含)部分,相应成交额的30%拨付给原土地使用权人;(3)公开出让项目核定规划容积率2.5以上部分,相应成交额的5%拨付给原土地使用权人。

    值得一提的是,旧厂房土地改造为商住混合或商品住宅的公开出让项目,原土地属于村集体经济组织所有的,其土地出让收益补偿分配可以选择货币补偿或货币与物业补偿相结合的方式进行。选择货币与物业补偿相结合的,需在土地公开出让公告中明确回购物业的面积(不高于该地块总建筑面积的20%)、价格(由土地成本和建筑成本构成)。

    其他要点

    ●改造项目应当按照城乡规划要求,将不低于项目用地总面积15%的土地(含地上物)无偿移交政府,用于城市基础设施、公共服务设施或其它公益性设施建设。小于15%的,应无偿划出地块补足15%,补充部分用地由政府另行安排使用。超出部分用地按原土地性质由政府有偿收回。

    ●对被拆迁人按照国家有关城市房屋拆迁管理办法规定的标准取得的房屋拆迁补偿款,经主管税务机关核实后,依法免征个人所得税;凡县级以上人民政府批准,国土资源部门及有关房地产管理部门发出公告,限期拆(搬)的地(路)段的,被拆迁户取得的拆迁补偿收入(包括货币、货物或其他经济利益),暂不征收增值税及城市维护建设税、教育费附加。属于房屋拆迁补偿的,可按政策规定申请减免契税。

    ●因“三旧”改造发生土地权属争议的,由所在区政府依法及时处理;因征地补偿安置、国有土地上面的房屋征收、建筑施工等发生纠纷的,要引导当事人通过以调解为基础的多元处理方式妥善解决。鼓励社会组织设立第三方调解服务机构,充分发挥社会组织参与土地纠纷调解的优势。有关土地权利人就旧村庄是否实施改造、搬迁补偿安置等重大事项未能达成一致意见的,由村集体提交村民大会或者村民代表大会讨论决定。旧村改造方案及拆迁补偿方案经村民大会或村民代表大会三分二以上通过后,对个别“钉子户”的不合理诉求经调解后仍拒不执行村民大会或村民代表大会决议的,建议村民委员会通过司法途径解决。

    采写:南都记者 韩碧英

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