进行改造升级的中山市西区金莱制衣有限公司外景。
“大量存量用地在‘晒太阳’”，针对上半年经济形势研判会指出的问题，中山多个镇区积极投入“工改工”，对低效工业园区进行升级改造。这也意味着发展面临土地之困的中山，打响向存量要增量的突围战。
南都记者获悉，截至9月10日，中山市上报新增实施改造项目44个、用地面积124公顷(折1859亩)，完成改造项目45个、用地面积114公顷(折1717亩)，节约土地45.2公顷(折679亩)。“工改工”开始从“纸上”走向“地上”。
多个镇区打响“工改工”突围战
9月28日，火炬区举行创新科技孵化聚集区项目封顶暨连片“工改工”项目启动仪式，标志着火炬区向产业空间存量要增量的突围战正式打响。
创新科技孵化聚集区项目是火炬区连片“工改工”项目之一，位于火炬区东利片区，占地面积约53亩，总投资1.5亿元。该项目拆除地块内超过8000平方米的低矮建筑，新建高质量厂房及综合体4幢，共5.2万平方米。项目建成后，将引入健康产业类、先进装备制造业类等项目。
“产业园区是极其宝贵的发展新空间”，中山市委副书记、火炬区党工委书记陈文锋指出。事实上，在“项目落地年”的号角吹响后，今年来中山多个镇区以前所未有的魄力大手笔推进“旧改”，加快落地国土空间规划。
1月10日，中山市第一宗村级工业园整体三旧改造项目，在古镇镇海洲村大华工业区签约。锌铁棚厂房拆除后，重新规划建设高层厂房，形成32万平方米现代化工业园区。建成后，预计为村民带来年租金收入1570万元，是改造前的2倍。
3月29日，天集智海项目动工仪式在小榄镇举行，天集智海项目是中山市首个“工改工”项目，总规划面积约560亩，计容建筑面积超过110万平方米，是小榄镇打造中山智能制造创新服务示范区的首个大型项目。
5月，港口镇丰恒家具“三旧”改造项目在全市率先动工，成为自2019年中山市“三旧”改造新政策实施以来首个动工的“工改工”项目。港口镇有3个具备条件的改造项目，总投资约3.5亿元。建成后，将增加产业空间近8万平方米，预计产值将增加8亿元。
9月11日，中山市坦洲镇、中山市城市更新局联合成立中山市首个连片工业园改造项目工作领导小组——坦洲镇七村工业园连片改造项目工作领导小组。坦洲镇七村工业园用地一期6.6公顷(折100亩)，计划以坦南智谷为载体和起点，打造中山乃至广东以互联网技术、IT、AI、高端制造业为主的新一代电子信息高端研发和产业化基地。项目预计投入资金8亿元，5年后投产，可实现销售收入80亿元，年税收5亿元。
不少镇区积极投入低效工业园区改造，意味着中山市部署的“工改工”从“纸上”走向“地上”，借由镇村工业园区(集聚区)升级改造，中山将释放更多优质产业空间。
破解土地之困学习顺德经验
中山发展受土地问题困扰已经不是新鲜事。当前中山面临的“四个之困”中，摆在首位的就是土地碎片之困。数据显示，到2019年，中山市土地开发强度已达39.3%，超过30%的国际警戒线，仅低于深圳、东莞。中山是全省唯一的减量规划地级市。
而另一方面，中山的土地利用却比较低效。比如在上世纪90年代、本世纪初因粗放而高速发展留下的老旧工业园区，在各村比比皆是。旧工业园区不改造，必然造成两种损失：落后的园区环境无法继续以租金优势吸引优质企业落户；本土发展良好的企业出现“成长的烦恼”，将逐步搬离，造成产业逐步空心化。中山市国土局2015年公布的一份《中山市招商引资落地难项目情况表》显示，全市147个落地难项目中，涉及用地问题有76个。
为了从根本上解决土地问题，中山市已经系统出台37项制度重塑国土规划管理体系，为全市招商引资、重点项目、大交通建设等提供用地保障，解除近忧。从更长远的层面谋划，中山正在编制和实施2035国土空间总体规划，推动“多规合一”、协调一致。
而以“工改工”为主攻方向，推进镇村工业园区(集聚区)升级改造，将为制造业高质量发展提供更有力的土地资源保障。紧挨中山的顺德为此提供了丰富经验。今年7月底，中山市委书记赖泽华、市长危伟汉率中山市党政代表团先后到佛山、江门、深圳、东莞考察学习。其中首站到达佛山顺德，针对“地从哪里来”的问题，学习顺德经验。
2018年以来，顺德将村级工业园改造作为突破口。一年时间，改造土地1.1万亩，远超过去十年总和；关停淘汰企业3195家，为数个千亿产业腾挪空间；启动拆迁改造194个村级工业园，努力在产业空间上再造一个顺德。在改造过程中，顺德出台68份配套文件，探索出多种改造模式，坚持哪里影响改造就从哪里大胆改革、大胆试、大胆闯。到2022年，顺德计划让形态破旧、产能落后、安全隐患集中的村级工业园彻底退出历史舞台。
顺德正在破解的难题，正是中山急需摆脱的困境。在今年8月份，在市级党政代表团考察结束不久，板芙、大涌等多个镇区又主动前往顺德，学习产业园区改造经验。
借“工改工”推动城市更新改造
“大量存量用地在‘晒太阳’”，今年上半年经济形势研判会上指出了这个现实问题。为了改变现状，中山市城市更新局大力推进“工改工”，由局领导带队赴三乡、小榄、港口、阜沙、坦洲等镇区调研，推动低效工业园区升级改造项目尽快动工建设。
首先统筹划定连片工业集聚区，开展“三旧”改造用地潜力调查摸底。目前基本完成用地权属构成、容积率、分布和连片等情况梳理。以50米空间间隔范围内地块划分为一个集聚区的原则，初步划出578个2公顷(折30亩)以上连片工业地块，面积共6.2万亩。
其次提升规划引领，推进多规融合，结合新修编的国土空间规划，指导各镇街做好专项规划需求报告编写工作，统筹推进《中山市城市更新专项规划(2020-2035)》编制工作。
同时利用市国土空间规划委员会安排的3000亩建设用地指标，解决好“工改工”项目土规不符问题，推动72个项目、共约3438亩低效工业用地加快实施“工改工”。完成城市更新(“三旧”改造)专项规划补录工作，解决89个“工改工”项目、约280公顷(折4200亩)用地不符“三旧”改造专项规划问题。
截至9月10日，中山上报新增实施改造项目44个、用地面积124公顷(折1859亩)，完成改造项目45个、用地面积114公顷(折1717亩)，节约土地45.2公顷(折679亩)。
“没有好笼子，怎么引来金凤凰？没有好环境，好项目来了怎么落地？”在调研板芙镇低效厂房“工改工”项目时，危伟汉指出，在推动低效工业园区“工改工”的过程中，中山要坚持六个基本原则：提高土地利用效率，促进产业转型升级；完善公共服务，为企业和人才创新发展提供动力；提升城市环境容貌，体现湾区都市群的形象；不断发展和壮大集体经济；全面提升社会服务和管理水平；加快补齐基础设施的短板。
“产业的提升首先是定位和环境的提升，没有优质的环境，就无法招引好的项目。”危伟汉说，推动城市更新改造，不只是为了多建几个厂房、多引进几个企业，而是要追求城市的全面提升。“中山处在大湾区的中心地带，没有足够的创新能力和发展空间，未来将无路可走。”
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出台六项措施鼓励连片“工改工”
9月底，中山市城市更新局发布《中山市城市更新管理办法(征求意见稿)》和《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则(征求意见稿)》等新政策，公开征求各镇街、各市直单位和社会公众意见。新政提出六方面鼓励措施，大力支持连片“工改工”，深挖存量产业用地价值。
●连片策划推动连片改造
实行连片策划，在保障工业用地保护面积不减少的前提下，连片“工改工”地块可以与 “工改住、商”地块形成一个联动改造单元，并明确“工改工”的无需向政府无偿移交公益性建设用地和建筑面积。在整体规划前提下，“工改工”地块行政办公和生活配套设施允许跨宗地集中设置、整体核算。同时，对改造后符合分割单元等要求的工业物业，允许以首次登记方式办理不动产登记，减轻不动产交易税费负担，通过综合施策支持“工改工”连片改造。
●抓实重点片区划定和规划编制
对接重大产业平台规划，结合城市更新潜力资源，以0.5平方公里以上的连片街区为标准筹划划定拟改造片区，按不少于1平方公里的标准划定产业提升类重点更新统筹片区，并明确由市城市更新局和镇区政府协同组织编制片区策划。
●多措并举推动用地整合
对改造主体通过签订搬迁安置补偿协议等方式整合土地、通过“三地”整合周边零散用地及按规定办理完善历史用地手续的连片“工改工”项目，可以协议方式办理供地手续。针对片区范围内零星产业用地，加强政府整备力度，统筹“三旧”用地、闲置用地、批而未供土地和增量土地，促进土地资源的高效配置和集约利用。
●支持村集体实施连片改造
村集体实施连片“工改工”项目，可通过公开方式选定市场主体进行合作改造。对村集体自愿申请将集体建设用地转为国有土地的“工改工”项目，土地出让价款按规定计提农业土地开发资金后全额补偿该村集体。
●加大财税优惠支持力度
对符合规定的连片“工改工”项目，视改造范围内入驻企业的亩均效益作阶梯式奖励。改造范围内多宗用地将房地产相关权益转移到单一主体实施改造的，属于政府征收(收回)房产、土地并出让的行为，原房地产权利人凭经批准的改造方案按规定享受免征增值税、土地增值税等税收优惠。对改造主体整合后用地实施改造及涉及的国有划拨用地补办出让手续的、延长土地使用年限、完善用地手续等，分类实施优惠地价。
●优化项目管理机制
针对重点统筹片区内的改造项目，由中山市城市更新局依据片区统筹规划，将相应项目列入年度实施计划，简化手续、压缩时限。同时，探索建立连片疑难问题研究机制，健全方案审批“绿色通道”，加快项目审查速度，促进改造项目高效推进和落实。
统筹：南都记者 王卫
采写：南都记者 吕婧 摄影：南都记者 吴进
