紫熙园业主反映外墙瓷砖去年脱落至今未修补。 受访者供图
紫熙园业主反映外墙瓷砖去年脱落至今未修补。 受访者供图
“我住进来4年了，但是小区的公共收益到现在都没有公示过”，日前中山市东升镇紫熙园业主潘女士向南都记者反映。为了维护业主权益，紫熙园小区在2017年成立了业委会，并召开业主大会，“希望通过公开招标的方式选聘新的物业管理公司”。中标结果公示后，小区业委会却被少数业主告上法庭，认为业委会的程序不合法。一审法院确认业委会的招标行为无效，目前，业委会已经提出上诉。
业主维权成立业委会
紫熙园小区的物管费是1.8元/平方米。潘女士是紫熙园业主，她2015年收楼时，发现不少问题，“一开始是业主看到在16栋、17栋2楼的平台上布满燃气管”，潘女士说，小区业主觉得存在很大安全隐患。跟开发商反复沟通后，开发商最终重新铺设了燃气管道。业主刘先生则表示，住进来不久后，就发现小区里有电线裸露在地面，“一到下雨天很容易跳闸”。
公共服务设施建设、房屋竣工验收原本是开发商的问题，但小区的前期物业公司——中山市佳晟物业管理有限公司（以下简称“佳晟物管”），正是开发商中山市佳诚控股集团有限公司下属的子公司。“我们认为，收楼以后，开发商遗留下来的问题，没有得到妥善处理”，业主刘先生表示。
6月17日，南都记者来到紫熙园，看到外墙有瓷砖开裂、破损的情况。“这些瓷砖2019年4月就破损了”，刘先生说，直到现在也没有修补。此外，不少业主更关心的是，小区公共收益的去向。南都记者看到，紫熙园的电梯间里设置了广告栏。“住进来快4年了，小区的公共收益有多少？去了哪里？我们一概不知”。潘女士说。
为了维护业主权益，紫熙园小区2017年12月召开首次业主大会，选举出业主委员会委员11人，并表决通过了《紫熙园小区管理规约》、《紫熙园小区业主大会议事规则》等。
公开招标选聘新物业服务公司
在首次业主大会上，潘女士当选为紫熙园小区业委会主任。新成立的业委会确实也促成了一些事情，“比如小区的维修基金存进了银行的专用账户，现在每户的存折也发到了业主手上”，潘女士说。但是关于公共收益的公示、小区排污问题等，一直没有有效解决。“佳晟物管是开发商选聘的前期物业公司，业主大量入住后，原来的物管协议中很多条款需要更改”，潘女士说，在这样的背景下，紫熙园小区委托新的物业服务公司一事被提上日程。
最开始，业委会直接找了佳晟物管。2018年6月5日，业委会发函询问佳晟物管是否愿意续约。佳晟物管回函称同意续约，但当时没有提供新的合同方案。一个月后，2018年7月5日，业委会通过《召开临时业主大会的决定》：采取书面征求意见的形式，从2018年8月1日至2018年9月22日，就“授权业主委员会通过公开招标选聘物业服务公司，拟定并签订新的物业合同”这项内容，进行表决。
潘女士说，唱票当天，社区居委会代表、东升镇住建局代表等相关部门到场。小区一共有1200多户，这次临时业主大会发出选票700张，收回有效票650张，其中同意649票，弃权1票，按照住户与面积“双过半”标准，通过授权。随后公开招标进入流程，到2019年1月11日，在相关单位的监督下，现场开标；2019年1月16日，小区公示了中标单位合同初稿。
原以为事情会按照已有的轨道往下走，没想到，中标单位后来无法入场。潘女士向南都记者出示了一份中山市东升镇住建局《关于东升镇紫熙园小区新物业服务合同备案登记申请业务问题的复函》，其中备案资料有一项“物业项目总平面图，建设工程规划许可证及其附件”。潘女士称，“这份资料业委会手里没有，都在物管公司。由于物管公司不愿意向业委会提供，导致中标单位无法备案”。南都记者就此询问佳晟物管，但是由于现场负责人已更换，当时的情况无法详细说明。
少数业主指业委会程序不合法
中标单位备案时被卡住了，就在这时，小区有56名业主又把业委会告上法庭。原告业主称，“在业主大会没有表决是否解聘原物业公司的情况下，被告即召开业主大会进行表决，选聘新物业公司，剥夺了业主解聘原物业公司，或者直接与原物业公司续聘的权利”。
对此，被告紫熙园业委会认为，前期物业服务合同从签订至今已经超过3年，被告向原物业公司发出关于物业服务合同续约函，要求原物业公司30天内书面回复，否则视为放弃续约。但原物业公司并未向被告提出书面函及续聘方案，故其与业主的前期物业合同解除，被告决定以招标方式重新选聘物业公司。
中山市第二法院审理认为，解聘原物业公司的决定实际是由被告作出的；临时业主大会起到了一个形式上决定公开招标选聘新物业服务公司的作用，而依法本应由其实际行使决定权的选聘，也就是选择新的物业服务公司的权利，却授权给了被告行使。
一审法院撤销了紫熙园小区业委会关于“授权业主委员会通过公开招标选聘物业服务公司，拟定并签订新的物业合同”的决议；确认紫熙园小区业委会于2018年12月30日实施的“公开选聘物业服务”的招标行为无效；撤销紫熙园小区业委会作出的关于“聘请某物管公司为紫熙园小区物管公司”的决议。
“我认为这个判决并不合理”，潘女士表示，根据《物业管理条例》第二十六条，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”“只要签订了新的合同，前期物业服务合同就终止了呀”，潘女士指出。目前，紫熙园小区业委会已经向中山市中级法院提出上诉。
各方说法
业委会：物管行业法律法规缺位导致维权难
“我们从筹备小区业委会开始，每一个步骤都是在相关部门的指导下进行的”，潘女士表示。东升镇住建局城乡建设服务中心相关负责人也表示，小区业委会的招标是在该局的指导下进行，手续也是合法的。“这样一路下来，结果还败诉，那我们到底应该怎么做？”
潘女士指出，现在解决物管纠纷主要靠《物业管理条例》，缺少法律约束，地方指引也不够明晰，这是影响物业管理效果的根本原因。“比如业委会如何成立，操作主体是谁等等”，潘女士说，这些内容缺乏可操作的指引，紫熙园小区成立业委会的过程一波三折，不少小区也因为操作难至今没有成立业委会。“再比如，国家主张建管分离，但是没有明文禁止”，潘女士说，这造成物业管理服务市场都被房地产开放商直接干预，影响了市场正常秩序。
物管：公示公共收益需要业主大会授权
对于业委会提出的相应问题，南都记者采访了佳晟物业紫熙园小区现场负责人陈先生。陈先生表示，公示公共收益需要业委会获得小区业主大会的授权，只要业主大会授权后，物管公司就可以进行公示，“甚至一个季度公示一次”。
对于小区物业服务收支状况的公示，陈先生表示，物管服务收费分为包干制与酬金制，其中酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，“这样的情况一定要公示”。但紫熙园小区属于包干制，就是向业主收取物业管理费后，盈余或者亏损均由物业服务公司享有或承担，陈先生表示，在这种情况下物业收支情况没有进行公示。
对于小区内设施、房屋的维护，陈先生表示，由于小区建成已有几年，维修量比较大，目前物业公司也在跟业主、业委会协调。不过陈先生提出，从2018年初开始，业委会成员一直没有交物管费，“我认为这是不合理的”，陈先生说，现在佳晟物业还在为小区提供服务，缴纳物业费是业主最基本的义务，也是物管公司提供优质服务的保障。
陈先生认为，正常的业委会和物业公司的关系应该是融洽的。“现在可能是因为交流、沟通不到位，导致有些问题没解决，我们也希望能快速解决问题。”
