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楼市限购限签 成交量不振

上半年中山市住宅成交12831套,新增27195套,供过于求

来源:南方都市报     2018年07月27日        版次:QB01    作者:萧倩苑

    2018年上半年的中山楼市更像是“雾里看花”。由于网签受限制,中山一方面是不断排队要求加快网签速度的购房者,另一方面是由于表面销售速度下降而节节攀升的库存量。发改局的预售备案价格仍然维持在高位,与稳定在8000元线的国土局数据继续“打架”;市场热度阴晴不定,一方面有项目开盘即售罄,另一方面有楼盘悄然打8折……

    数据显示,2018年上半年中山市住宅成交12831套,同比上升1081套,9%;2018年上半年中山市住宅新增27195套,同比上升34%.从数据来看,中山楼市供过于求明显。

    中山市自去年限购以来,供求量下降明显。今年上半年数据同比去年有一定涨幅,但成交量在限购限签的双重影响下,依旧不振。日前全市住宅库存高企,共计89651套,同比上涨了40625套,83%.

    对于中山楼市后市如何走,业内预测本地客的支撑力有限,2018年下半年中山楼市的成交将不会有太大变化,但下半年有更多的“地王”项目入市,且热门区域有多个品牌开发商将推新货入市,预计成交价格会有新突破。

    一手楼市

    供应量:新增同比下降,6月成交创造小高峰

    根据合富研究院(中山)监测中山国土局预售数据显示,2018年上半年中山市新建住宅新增27195套,同比上升34%.每月新增平稳,相较于2017年而言整体有所下降。从月度供求价走势来看,成交波动较小,2018年6月达到全年小高峰,新增波动也较小,处于平稳状态,证明市场调控在数据方面取得一定成效。

    从2018年上半年中山市各镇区月度住宅供求明细来看,中山24个镇区里,供大于求的镇区有11个,求大于供的镇区13个,求大于供区域主要分布在新增较少的镇区。

    在2018年中山市各板块住宅新增相比往年较为平衡,南部板块新增最多,西北板块新增较少。

    在2018年上半年中山市各楼盘住宅新增排名里,三乡镇雅居乐万象郡新增1206套排名第一,其次是西区雅居乐剑桥郡新增1091套,排名第三的是坦洲镇的锦绣国际花城1076套。

    成交:商业项目猛增,住宅“低位成交”

    据中山市国土局统计数据显示,2018年上半年中山市共成交55230套新建商品房,同比上涨13.22%;累计总建筑面积为295.17万平方米,同比却下降8.74%;总成交金额为227.98亿元,同比下降4.86%.

    其中,住宅由于受到网签限制,成交数据依旧呈现人为扭曲的“低位成交”。2018年上半年中山市新建住宅成交12831套,同比去年的15827套下降19.15%;累计总成交金额为120 .43亿元,同比去年的145.4亿元下降17.17%.

    商业部分的成交则相比住宅的“全面下降”节节攀升。据统计显示,2018年中山上半年新建商用物业成交共42434套,同比去年上半年的32952套上涨28.78%;累计总成交面积为150.96万平方米,同比去年基本持平;累计总成交金额为107.55亿元,同比去年的94.23亿元上升14.14%.

    成交价:预售备案价与公布价背离

    如果从国土局的备案数据来看,中山的价格还称得上稳定。据国土局数据显示,新建商品房上半年均价为7724元/平方米,同比上升4.25%.其中,新建住宅上半年均价为8352元/平方米,同比去年的8425元/平方米保持平稳。新建商业上半年均价为7124元/平方米,同比去年的6247元/平方米上涨14.05%.

    不过,按照发改局最新项目的备案价格,上述统计数据已经与中山的真实价格严重背离。据合富研究院(中山)监测中山发改局备案项目的价格数据显示,2018年上半年中山市住宅备案均价是13144元/平方米。这一价格已经撇除了高价格的别墅项目和商业办公项目。

    值得注意的是,实际上这一备案价格并没有包括装修价格,目前中山绝大部分项目选择带装修出售,装修价格也从原先的1000-2000元/平方米上涨到3000-6000元/平方米。中山实际的成交价格已经远超备案价格。

    其中,东区的住宅预售备案均价最高,为19195元/平方米,接近2万元/平方米的水平;其次是坦洲镇,为18592元/平方米;火炬开发区以16534元/平方米排名第三。目前除了东凤镇、黄圃镇、三角镇、横栏镇、大涌镇、神湾镇和东升镇外,其他区域均破1万元线。

    库存量:创近年来新高

    在网签限制下,中山的住宅库存量创下近年来新高。据统计,2018年上半年中山市住宅库存89651套,同比上涨了40625套,涨幅高达83%.2018年上半年全市住宅库存节节升高,在2月首次破8万,创造了中山库存史上的新高,虽然近几个月库存增速减缓,但仍呈现出上升的趋势。

    但实际上,这一库存量更像是“人为制造”。有不少购房者在住建局网站留言称,等待网签的市场已经超过1年多,最长者达2年以上。不少开发商也表示,虽然不少购房者能够完成合同草签,但只能等待网签备案,实际上中山库存量没那么高,而销售情况也比备案数据反映的要好。

    二手楼市

    价格不断上涨

    二手房方面量小幅下降,价格上涨明显。据统计显示,二手商品房上半年总成交量为28426套,同比去年的36614套下降22.36%;总成交金额为22.71亿元,同比上涨14.12%;折合上半年均价为5959元/平方米,同比去年的4250元/平方米上涨高达40 .19%.其中,住宅成交成为大头,成交共23155套,成交总面积为267.63万平方米,折合均价为6951元/平方米,同比上涨高达57.62%.

    “上半年第一季度主城区二手房套均成交总价104万,第二季度套均成交总价112万,上涨7.6%,租赁市场表现活跃,第二季度比第一季度成交量上涨33.5%”,链家地产市场部经理刘申交认为,下半年二手市场成交量将继续保持平稳,随着成交价格上涨,信贷政策趋紧等因素综合影响,预计成交套均面积将略有下降,85平方的小户型2-3房将比较热门。采写:南都记者萧倩苑

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