‌·
分享到:

小区“创熟”探索:物管撤场,10年无人管理的桂南小区如何蝶变

桂城街道推进“熟人社区”创建,桂南小区作为“创熟”选点4年大变样

来源:南方都市报     2019年06月18日        版次:FB02    作者:刘军艳

    作为“创熟”的选点,桂南小区经过近4年居民自治的探索,实现从无人管理到有序自治。

    小区目前划定70个停车位,包括50多个业主使用的车位,10余个临时停车位,车位管理变得更规范。

    佛山南海桂城街道桂一社区桂南小区,4年前频频被居民吐槽。今年69岁的袁姨,退休十多年,她说,那时候小区的车停得乱,外面商铺的车、桂城医院病人看病的车,都来小区停,“走下楼,出入被挡,看到那些车都烦。小区哪里是住宅楼,简直成停车场。”

    2015年,桂城街道“创熟”小组到桂一社区,推进“熟人社区”创建。桂南小区是桂一社区15个居民小区之一,作为“创熟”的选点,小区推出楼长、选出自治小组,自主开展环境卫生、楼道亮灯、车位管理等改进,经过近4年居民自治的探索,实现从无人管理到有序自治。

    物管撤场,小区10年无人管理

    近年来,城市化进程在紧邻广州的桂城,发展迅猛。快速崛起的高楼商厦间,散落的老旧小区,成为城市治理的一大难题,桂南小区是其中之一。

    这是一个典型的老旧小区,始建于1990年。与外面拔地而起的崭新高楼相比,小区墙壁黑灰,楼栋为7层,居民209户,约700人。2006年物业撤场后,桂南小区处于完全开放状态。

    谈到物业撤场,桂一社区党委委员阮明杰表示,居民认为物业公司没做什么,物业公司因收不到物业费,运营困难撤走。桂南小区因此在长达10年的时间里,处于几乎无人管理的状态。

    袁姨是小区的老居民,退休后基本呆在家中,“我都不愿意下楼”,回忆起小区当时凌乱的场景,她语气激动,“桂南小区的前后门被拆掉,四边敞开,收废品的随便进出,外面的车经常开到小区乱停,挡住居民进出。”她是党员,在参加社区会议时,建议能否重新安装门闸,请回保安。

    桂南小区也试着成立业主委员会,选出管事的来,但来回磨合,还是没选出来,“涉及到利益问题,因为小区业委会成员有补助,还要去备案。”

    改变的契机源于2015年,桂城街道创建“熟人社区”课题组到桂南小区开展创熟工作。早在2011年8月,桂城街道针对个人原子化、社会碎片化导致的社区治理困境,在全国率先提出创建“熟人社区”,旨在在高楼中塑造街坊邻里情,充分发动居民参与,搭建协商议事决事的平台,提升居民的公共意识、契约意识和自治意识,探索“善治”之路。

    那么,面对一个没有居民自治组织、没有物管的小区,创熟工作是如何展开,又是如何一步步实现小区的有序自治的?

    夜晚8点的楼道会选出楼长

    桂南小区共12栋楼18条楼梯。2015年11月,小区的夜晚热闹起来,晚上8点,横幅在小区楼栋下的空地上拉起,摆上二三十张红色塑料凳子,由热心居民动员来的户主,与社区干部坐下来,一起讨论小区的发展问题。

    社区干部问到对小区发展有什么意见时,有的居民会站出来,侃侃而谈,社区干部发现,这是一位对小区事务较热心的居民,遂将他纳入楼长人选。这样的楼道会,在桂南小区召开过多次,有时是一条楼梯,有时是两条、三条楼梯的户主一起开会,会议经常到晚上10点结束,社区因此从中选择出热心公共事务的楼长。

    在桂南小区,会议通常在晚上举行,白天居民大都外出务工,只有晚上才有时间。“一次楼道会通常有十几二十几位居民参加,人也不能太多,不然意见太多,难以把控。”社区干部表示。

    通过小区活动和楼道会,桂南小区确定部分楼长。在此后的一次业主大会上,有90%的户主参加,“车辆乱停,人不能通过,居民受这个苦恼太久,所以参会踊跃。”会议结束后,社区干部询问谁热心帮小区干活,报名楼长,热心的居民报名、登记、填表。最终,桂南小区通过社区挖掘和居民自荐等,确定18位楼长。

    随后由居民选举自治小组,作为决策层。袁姨记得在自治小组选举前,她与其他几人挨家挨户上门征询过居民意见。“主要问居民是否同意成立自治小组,请回小区保安,安装门闸。”居民纷纷表示赞同,“那时候小区的汽车被偷过,电动车、单车被偷过,有的出去买个菜,家里就被偷了。”

    征询居民意见同样在晚上进行,袁姨说,居民下午6点下班,她就在楼下等,见他们回来就拦住,问是否赞成。“腿都跑断了,有时候到10点、11点。”

    2016年9月,桂南小区通过居民投票,从18位楼长中选举出9位自治小组成员,作为小区的决策层,投票率约73%。楼长、自治小组成员,组成桂南小区自治志愿服务队,在民政局备案,作为社会组织对小区进行治理。

    突破

    1

    实施“亮灯工程”:

    为居民服务中树立威信

    “亮灯工程”是楼长赢得居民信任的第一次行动。桂一社区申请1万多元的“创熟”经费,作为“亮灯工程”资金,具体操作则全部由楼长负责。

    小区12栋楼,楼道未装电灯,漆黑一片。晚上待居民回家,楼长打着手电筒,挨家挨户上门征询意见,同意就签名。然而,有的居民不干,“我家门口装了电灯,不需要。”楼长又做工作,说服居民拆掉自家的灯,然后统一装电灯。一个多月以后,小区每条梯的每层楼道,全部亮起来,方便居民夜晚上下楼梯,也赢得他们信任。

    在低头不见抬头见的小区,楼长和自治小组成员的行动,可以说居民“看在眼里”,那些用心服务社区的自治小组成员,居民也乐意投票选择他们。

    水哥是自治小组第一届组长,任期2年。到2018年,他回乡从事种植工作,不住小区。新当选的第二届组长英姐表示,十分希望水哥能回到小区,带领大家一起干。“小区的居民都认识他,个个希望他回来做,居民有个什么争吵,他站在那里就能控制场面。”水哥住在桂南小区时,本身没有工作,“2年里类似于小区物管,成天忙小区的事。”阮明杰说。

    2018年,英姐被选为自治小组第二届组长。到第二届时,楼长人数从18人增加到19人,自治小组成员从9人降至7人,任期变成3年,为精简人员结构。在居民投票选举第二届自治小组成员时,英姐和袁姨得票率最高。袁姨是自治小组第一届副组长,对小区事务十分熟悉。不过最终,英姐当选组长,部分是出于年龄考虑,她今年56岁,比袁姨年纪小。袁姨仍担任副组长。

    英姐说,最忙的还是水哥那届。但作为新一届自治小组组长,英姐表示事情仍不少,比如有次晚上10点,保安告知她,门闸遥控无法操作,她不得不从7楼家里下来,到保安室进行处理。“以前小区老树多,高的超过7楼,夏天树上掉虫子下来,居民意见不少。后市政过来处理,楼长、自治小组成员都帮忙搬运树枝,我从头做到尾,足足搬运了一个星期。”

    英姐几年前退休,后在超市找了份临时工做,负责超市进菜的登记,早上工作3个小时。但现在没空去做了,“小区的工作比较忙。”

    自治小组的成员,有明确分工。英姐负责全面管理,其他成员有负责管车位、管水电、管绿化的等。对于小区公共资金,支出1000元以上,需7人一致同意;1000元以下支出,副组长和相关负责人可以决定。

    桂南小区公共资金,全部来源于停车费。长达10年的乱停车问题,是小区自治志愿服务队解决的最得民心的一件事,也破解了小区日常运行发展的资金难题。

    2

    破解“老大难”:

    划出70个车位,收费管理

    2016年,在决定划停车位之前,桂南小区召开了一次车主大会,提前进行通气和商议停车费的收取。当时,小区有五六十台车。

    因关乎自身利益,车主到场齐整,现场讨论比较激烈。经楼长讨论后,会上拟定,每个车位每月收取180元。有的车主就质问,“之前一直没有收费,现在为什么要收费?”有的问,“我家有2台车,怎么分配车位?”还有的出租户,不是小区业主,很关心自己能否租到车位。

    不过对于收取停车费,车主大都表示同意,因为不必再每天争抢车位,同时,小区的车位管理也将变得规范。英姐介绍,小区目前划定70个停车位,其中50多个业主使用的车位,每个每月180元;10余个临时停车位,小区出租户车主可租用,每个每月240元。

    走进桂南小区,在小区楼栋之间的空地上,可见用黄线划出的停车位,停车位上标明着车位号,车辆停放有序。“这些都是自治小组成员自己划的。”袁姨说,当时水哥带领着小组成员里的男同胞,买油漆、刷子,轮流上阵,有的下班回来划,将停车位划定。

    收取停车费后,小区因此有了公共资金,随即装门闸、请保安。敞开式的小区,终于“封闭”起来,隔绝外面形形色色的车辆入内乱停。

    因小区人员的流动,有关车位的纷争,此起彼伏。对于11座的一位业主,袁姨至今仍愤愤不平。这位业主搬去小区外的商品房居住,每天仍将车停在桂南小区。自治小组商议后,决定收回其车位。待这位车主再次缴纳180元停车费时,袁姨拒绝了。车主也有些愤怒,“我人搬出去,但是房子没搬,凭什么不让租?”

    袁姨解释,有的业主排了三个月等车位,如果搬走还在小区占车位,那如何安排?但该车主不依不饶,最后袁姨通知社区,社区治安队来小区进行协调处理,该车主才同意小区收回车位。

    据桂南小区停车管理的规定,每台车每个月至少要在小区停15天,才有资格租用车位。车位的安排处在变动之中,有的业主搬出去,需要收回;有的买入这里,需重新安排车位。这些都由自治小组进行安排和协调。

    无论是停车管理、还是资金管理,桂南小区自治都形成规定。遇到一个问题,就商议一个解决办法,形成规则。“大家都按照规则来就好做了,规定中有些不太合理的地方,会进行微小的修改,基本没什么大变动。没有制度的话,就没办法管理。”阮明杰谈道。事实上,水哥不做组长后,因前期确立了制度规约,后续的接任者能继续进行有效治理。

    推广

    桂南经验扩展富华街小区的楼长治理

    在桂一社区,富华街小区是另一个自治的典型。不同于桂南小区由“创熟”小组推进,富华街小区治理项目,由关爱桂城出资购买社会服务推动。社工柯开雅表示,富华街小区的楼长治理,部分吸纳了桂南小区的楼长治理经验。

    同社区其他小区一样,富华街小区楼龄长,无物管,出租房多,治安、卫生和停车等问题突出。富华街小区与桂城医院一街相隔,其他三面环绕西约村,属开放小区。小区8栋居民住宅楼,约122户居民,大多是三辈同住,社区群体均衡,经济水平中下,没有物管。此外,小区内缺乏居民活动场室,社区服务资源少,垃圾乱丢、卫生差,不仅小区内甚至小区外的车主也会前来停车,存在出现停车位紧张且乱停乱放的现象,小区无门禁,不少楼座都曾被小偷多次光顾,治安堪忧。

    社工机构2017年进驻富华街小区,社工与居民关系的建立,借助活动开展等。柯开雅介绍,通过开展“花坛大变身”、“换门锁行动”、“天台大扫除”、“洗邋遢,迎新春”等活动,激发了小区活力,初步搭建起居民互动网络,也激发部分居民的社区参与热情。

    在桂一社区,具有一定数量的健老、青中年力量,以及一定的文化社团力量,社工服务入驻后,着重挖掘社区有能力的居民,组建和培育楼长队伍。小区楼长议事会是亮点之一,“通过例会制度、机动会议制度、社情民意收集制度、议事协商公开制度等,搭建小区自治的平台与机构,完善与总结居民参与社区公共事务的运作模式。”据悉,在富华街小区,逐步形成“挖掘资源—动员资产—培育楼长—社区参与”的服务模式。

    成立街坊会自治阵地进一步扩大

    桂南小区自治,成为桂城街道“创建熟人社区,推动小区善治”示范点之一。因治理有效,2017年,桂南小区还被选为桂城街道美村美居项目,街道投入250多万元,对小区的建筑外观、电力管线、市政设施、公共设施和公共空间等升级改造,小区的硬件环境也靓起来。据悉,桂城街道2014年起启动“美村美居计划”,着力改善村居环境和品质。

    在一定程度上,桂南小区楼长和自治小组,部分承担了业委会和物管的职能。但自治小组并不能替代物管。袁姨说,因为小区老旧,有的顶楼污水管存在渗漏问题,这些处理复杂,即使收取物业费,也将是一笔不小的支出。“我们可能做不来。”类似情况的处理,通常是本栋楼的楼长,搜集这栋楼的居民意见,由该楼栋业主协商出资处理。而小区居民,并不愿意缴纳物业费。

    桂南小区党建引领的自治阵地,在今年5月进一步壮大。5月成立的桂南小区街坊会,同样由“创熟”课题推进,街坊会的成员,包括党员、楼长、自治小组、热心居民,代表的居民层面更多。街坊会的会长,由水哥担任,英姐担任副会长。“水哥一年中,1至9月在乡下,10月份回桂南小区。有什么问题,我们会打电话与他商量,去乡下期间,主要由我们来解决。”英姐说。

    采写/摄影:南都记者 刘军艳 统筹:南都记者 杨存海

手机看报
返回奥一网 意见反馈