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租赁元年,“刻录”2017

佛山地产业内人士畅谈楼市“下半场”

来源:南方都市报     2017年12月15日        版次:FC02    作者:

    访谈

    热点对话

    对话嘉宾

    ●合富辉煌集团副总裁、佛山合富辉煌执行董事李慰

    ●世联行佛山地区总经理葛朴

    ●佛山市房协副秘书长周倩

    ●佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩

    ●佛山市宏越房地产开发有限公司总经理周展鹏

    同题问答

    2017年,被称为“租赁元年”,亦被称为楼市“下半场”。同时,这一年还是市场不断规范和回归理性的一年。

    Q1:如果给2017年的市场总结关键词,会是什么?为什么?

    葛朴:百家争鸣和百花齐放。

    百家争鸣是指,放眼全国排名前30的房企,基本都已经进入了佛山市场。从土地市场来看,拿地的外地房企也挺多的,甚至很多开发商选择把佛山当做进入广东或南方地区的首站。百花齐放是在成交市场方面大家各出奇招,有公寓各种产品,专门做产品或专门做营销的都很多;此外,政府拍地、开发商拿地也是百花齐放,如万科拿全自持地块等等。

    周倩:平稳。在限购限价的大背景下,整体市场也趋向平稳。

    刘世恩:博弈。2017年是开发商、客户和政府之间相互博弈,比如说政策的放开又收紧,消费者从等待到进场再到犹豫,也包括开发商销售手段的不断更新等,大家始终处于一个博弈的状态。总之,市场在政府的指引下进行调整。

    李慰:在今年初已经预判,2017年的关键词一个是“量缩价挺”,另一个是各个板块今年表现为“无冻土”。

    Q2:预判2018年的市场的关键词会是什么?为什么?

    李慰:租赁元年与“价稳量缩”。

    对佛山来说,2018年是“租赁市场的元年”,这个判断是大势,是排第一的。第二,商品房成交市场的关键词是“价稳量缩”,成交量会继续收缩,除了调控之外,可能会因为租赁市场的发展模式,让更多机构惜售,也就说房子并不一定拿来卖。同时,整体市场调控依旧会有作用力,我认为现在调控不是调“外伤”,而是调“内息”。

    周倩:理性消费。消费者炒楼的想法会逐渐减少。“房屋质量”在2018年也会比较受关注,由于现在对物业、中介等都在严控,明年有可能可以真正去享受好房子。

    刘世恩:纠结。目前来看,部分政策已经趋向稳定,那么就是一个服从或不服从,怎么服从的问题,也开始有了纠结。从数据来看,整体的市场是平稳、上行的。

    葛朴:云淡风轻。对于开发商来说,明年可能需要更加好的心态。对于明年的佛山市场来说,去库存压力还是存在,今年拍地的量也不少,价格也不低。明年这些地块建成项目以后,面临着市场、竞争和政策等压力,这个时候就需要开发商保持良好的心态。

    对于消费者来说,在佛山这个比较成熟市场里,选择越来越理性。

    租赁市场:

    发展商会更加有动力

    南都:现在很多房企开始涉足长租公寓,世联作为长租公寓的先行者,如何看待未来三到五年的租赁市场?

    葛朴:租赁市场有几个方面:

    首先,“房子是用来住的”,由此看来政府肯定会大力发展租赁市场,不管是全国12个试点城市,还是相关配套政策陆续出台,都会大力推广租赁。租赁市场提出来后,政府的税收等方面也会发生改变。如何把地利用起来也是目前对长租公寓的考验。

    其次,发展商也会更加有动力。就现在传统的土地拍卖来说,土地价格压力加大,开发商去做三旧改造也具有一定压力。所以长租公寓对几方都具备一定的好处,对消费者来说,以前可能需要买房子,现在租房子就可以了,一定程度上也会减少压力。

    市场规范:

    控制和稳定房地产秩序

    南都:2017年佛山房地产市场推出包括物业管理、中介服务和租赁等多项市场规范举措。这一年佛山这些举措和政策的意义与必要性在哪里?

    周倩:以物业管理为例,取消了资质以后,佛山采用的是诚信管理模式,就是用诚信体系来管理物业,把物业管理和招投标挂钩。从去年资质评价解除之前就开始推动,在全省也算是比较超前。

    另一方面,关于物业管理的第三方测评,佛山市住建局带头开发了通过网络、手机投票,可以确认个人的征信度,这一举措目前已在五区范围内推广,实操性也比较强。包括对业委会的,整体来说,物业管理体系已经建立起来,不久前还举行了物业博览会,在全国也算是首创。

    中介服务方面,参照先进城市的做法,对中介人员实施持证上岗,目前已经有几千人通过训练。明年还将实施证号与网签挂钩,持证人员的编号可以在网上查询,需要持证才有资格去办理业务,以保证房屋买卖交易真实可靠。

    此外,与过去不定期的行业大检查相比,目前已变为定期开展,对房地产秩序的控制和稳定也起了一定的促进作用。

    发展阶段:

    个性化产品和高品质生活

    南都:从2003年到2004年佛山房地产发展起步至今,如何定义现在的市场阶段?

    刘世恩:如果从驱动力判断的话,原来是从高利润的驱动,大家做产品创新,建筑方向的创新,也不停地在性价比等方面下功夫。

    2011年开始则是第二阶段———规模驱动,大品牌的开发商开始进入佛山市场以后,产品标准化、地块快速流转也在逐渐成为规模化。

    现在,在房地产业越来越多渠道供给、多方参与和保障的大前提下,原来高周转的方式在未来不一定行得通。当前开发商在售后服务、物业管理等方面也有加大投入,个性化产品的打造和高品质生活的提供也将是未来的方向,不光是房子,更是提供包括物业管理、相应配套等服务。

    目前,进驻佛山的外来开发商也越来越多,外来的客户越来越多,可见佛山的城市活力也在提升。

    区域价值:

    房地产发展和区域良性互动

    南都:区域性限购让中西部区域受到关注,关于南海西部价值您怎么看?是限购区消费力被动外溢,还是西部区域自身发展带来的机会?

    周展鹏:佛山在去年实施分区域限购,对购买资格进行分镇街的限制,南海西部片区确实在去货速度上比以前更快了一些。但是不容忽视的是,整体调控政策还有限价和网签限制,以及房贷收紧等,其实整体都是在调控之内,所以说西部镇街并不单单依靠差异化调控外溢促成的成交。

    反而看南海西部近年自身的发展和产业的导入,政府花了非常大的力度去推动。同时,城区的规划也在逐步做强。丹灶从五六年前不到5万的人口,这几年增加至17万-18万规模,这个增长非常快。随着很多轻工业落地、产业导入,人口的密集度和消费力都在随之增长。

    政府很有远见,如果单依靠开发房地产和卖地带来的只是短暂的税收,不可能拉动区域长久发展。要引入产业和具有发展力的企业、产业在这里生根,人才留在当地,推动区域配套发展和消费力,开成房地产发展和区域的良性互动。

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