10月23日，“风云际惠 圳当其时”惠州临深区域发展论坛上，演讲嘉宾发表自己的看法。
自媒体城市战争创始人孙不熟。
暨南大学教授、华南城市研究会（智库）会长胡刚。
知名城市和产业专家，深圳市都会研究院长高海燕。
扫码查看惠州大件事
深圳特区建立40周年契机，正是惠州临深片区的战略窗口期。10月23日下午，由南都主办，碧桂园、灿邦、新力、龙光、卓越、天润、居正投资联合主办的“风云际惠 圳当其时”惠州临深区域发展论坛上，三位演讲嘉宾一致赞同以上看法。他们认为，中央授权40项深圳具体事务，是粤港澳大湾区产业的新协同新协作，是深圳外溢产业链延伸的开始，也是惠州临深区域战略窗口打开期。
三位演讲嘉宾还表示，随着基础设施的互联互通，产业协同的形成，临深片区会和深圳形成新的融合发展机会。深圳承载的建设好中国特色社会主义示范区，创建社会主义现代化强国的城市范例，是中央赋予的最重要的定位，所以走都市圈的路子，联动、产业、资本、人才、价值链延伸到周边城市是必然选择，而惠湾板块拥有巨大的可变性、极强的外部性，楼市一定会走出当前的舒适区，当形成自己的地段秩序后，惠湾楼市将开始聚焦，一定会开启从质变到量变的过程。
论契机
惠州临深片区将迎来新时代
南方都市报编委田霜月在论坛开幕的致辞中表示，从一个边陲小镇到具有全球影响力的国际化大都市，深圳在40年间完成了惊人的跨越。深圳是粤港澳大湾区建设的重要引擎，无论是产业还是生活，惠阳大亚湾都是承接深圳辐射动能的桥头堡。在大湾区建设的重大历史机遇中，无论是经济运行的规则衔接、机制对接，还是大湾区城际铁路建设，人员、货物等要素的便捷流动，惠阳大亚湾这样的临深区域一定会喝到头啖汤。
她认为，随着深圳产业的延伸与拓展，惠州主导产业也在持续调整升级，整体产业结构正在发生非常大的变化，城市定位也更加清晰。临深区域迎来了历史上最好的发展机遇，无论是轨道交通、产业转移、市政配套都拥有极大的想象空间，可以说谁能承接到深圳的产业转移，受益于深圳的经济外溢，首先考量的就是谁有和深圳最便捷的距离，谁有足够体量的土地，在这几点上惠阳大亚湾都有着绝对的优势。田霜月说，借助深圳特区建立40周年契机，惠州临深区域又到了一个历史新关口，即将迎来属于自己的新时代，南都希望和这座城市一起见证新时代。
论楼市
市场聚焦之后惠湾楼市将迎来质变
自媒体城市战争创始人孙不熟先生在演讲中表示，作为国内超级大城市深圳轨道交通半径50公里以内的区域，惠湾片区是中国环一线城市中仅存的洼地。
他认为，中国的超级城市中，北上广深正在发生一个重要变化，就是城市半径的扩张。中国四大一线城市的50公里半径内，还存在2万/平方米以内的房子，只有惠湾片区，这是非常不正常的。惠州临深片区惠湾楼市是环一线城市中仅存的价格、价值洼地，这也是惠湾楼市的绝对机会。
孙不熟说，惠湾楼市的机会在于极强的外部性，巨大的可变性。他举例，现在客户购房，并不更多地在意项目周边配套，而是更在意片区的成长性和可变性。惠湾作为临深片区的桥头堡，和深圳的核心距离近，其可变性是远远超过了环京、近沪和临广。因为深圳的势能太大了，一旦深圳和惠州临深板块的融合完成，惠湾临深板块的房子和深圳的价差会迅速拉近。
孙不熟说，从楼市规律和现象来看，具有外部性的房子成长性比较好。它对外地人有吸引力，对外省人，这种地方的资产才具备成长性。惠湾楼市可能是大湾区内，除了广深之外外部性最强的市场。
孙不熟认为，未来的临深板块，重头戏就是深圳和惠州的轨道连接。14号线，深大城际，深惠城际，深汕高铁，这就是惠州的机会。一旦惠湾板块和深圳的轨道交通融合完成，惠湾片区城市就会向产城一体、产城融合的方式发展。20年前，主流城市规划是“站城分离”，把火车站、机场从城市里面搬出去，互不干扰，但是最近五年会发现TOD成为了非常火的概念，就是把过去从城市里面搬出去的车站再请回城市，把车站变成城市区域，把车站从交通枢纽变成城市的目的地，这是当下正在发生的一个新趋势，站城一体。随着产城融合，站城一体做起来之后，惠湾片区的价值一定会修复。目前惠湾的房价其实是刚需群体的舒适区，总价在200万元一套以内，未来一定会走出这个舒适区。
孙不熟说，当下惠湾楼市是失焦的、无序的，还没有形成自己的秩序。未来随着产城融合、站城一体之后，整个临深片区也会出现自己的地段秩序，这个地段出现之后，市场就开始聚焦，市场一旦聚焦之后，一定会分层，那些聚集了资源的地方，会跟周边那些没有独特性的房子拉开距离。
他认为，惠湾片区的未来会出现内外双循环开启。现在惠州房地产只有外循环，全部是外地人在买，但是未来一定会发生内循环，产业兴起后，在惠阳本地上班的中产白领，他们有就近置换的需求，此时会诱发存量市场的觉醒。一旦这个区域存量市场觉醒之后，它的资产价值才会真正显现出来。
论产业
响应深圳产业链实现协同发展
知名城市和产业专家，深圳市都会研究院长高海燕在演讲中说，临深片区需要用空间和规划响应深圳的产业链、创新链条，通过基础设施的互联互通，产业带的链接再延伸，利用好深圳的城市价值，利用地缘优势，和深圳实现协同发展才是临深地区战略红利、战略窗口的打开期。
高海燕表示，深圳有丰富的创新资本、产业资本，但需要去兑现产业逻辑、产业关系，要到周边城市去，这就是空间权利转移。在转移过程中，深圳自己变成金融和资本的高地，在周边城市寻找发展和转移的路径，以前的产业转移是高耗能高污染产业、劳动力密集型产业转移到其他珠三角城市，但是这一轮的产业转移是产业链的延伸。临深片区如何在深圳的发展中，寻找产业链条的匹配，这也是惠州的机会。
他认为，深圳没有空间，只能基于创新链、价值链、产业链等来创造，形成一个重新驱动的发展逻辑和发展道路。可以预见深圳的转型方式就是空间转移，深圳有丰富的产业资本、服务资本，但需要做价值兑现，最高的地方放在深圳，价值兑现的部分、产业资本兑现的部分、产业逻辑兑现的部分，产业关系兑现的部分是要到周边城市去实现。深圳本身走的道路就不是靠自身有多少空间发展的。深圳拥有的产业链、供应链、创新金融、专业资本，本身形成了价值高地，或者形成了一整套价值逻辑，它既在本地套现，也要用别人的空间套现，这就是空间权利的转移。新加坡也是空间权利的转移。
高海燕解释，在深圳周边的城市，特别是包括惠州在内一定会迎来再造的机会，就是如何在深圳产业链的铺排布局中重新找到自己的节点和位置，这是临深片区的机会。所以我们认为大湾区的规划纲要和深圳特区建立40年的改革再出发，会带来一次新的城市运动，会带来一次基于价值链和产业链的大湾区的产业重组。
他在发言中解释，惠州错过了一个机会，就是和深圳完全构成一个产业链、产业体系的机会。惠州今天和深圳也有紧密的产业关系，但是产业逻辑上、产业链上、产业分工上、产业体系上没有同构，东莞和深圳的产业是完全同构的，深圳的企业家既是深圳的也是东莞的，尤其是电子信息领域，两个城市在产业上就是一家。
他建议，基于临深片区的空间和纵深，为深圳的产业价值链的延伸提供空间，把空间拿出来，让深圳的企业干，让深圳的产业延展过来。把空间重新规整、重新铺排、重新再造，就是提供空间，让深圳的企业过来发展，特别是大亚湾和惠阳要提早谋划，用更高的视野来看待这次机会。
他提出，惠州需要重新考虑自己的容积率和规则、产业逻辑，重新考虑价值链，响应深圳的产业链、创新链。在2005年-2012年节点期间，惠州和深圳的产业转移中有一个问题是总想充分利用深圳，充满了机会主义色彩。有两个现象表现，第一个是发展大项目，第二个是总想做后花园。
此次深圳特区建立40周年以及中央给予深圳的充分授权，对惠州以及临深区域是一个再造的机会，惠州一定要跟深圳一起铺排和编制，借助基础设施的互联互通，产业价值链的铺排和创新，深惠之间生活场景的再造，找到和深圳新的交叉双向的协同的机会。
他说，惠州临深区域的机会在于：一是空间的再造，第二是生活场景的品质化，第三是产业链、价值链上完全和深圳黏在一起。走协同发展道路，走贴着深圳发展道路，走和深圳同价值链、同构的发展道路，就是惠州临深地区的战略红利期和战略窗口的打开期。
论动能
惠州融入深圳城市圈是没有边际的扩容
暨南大学教授、华南城市研究会（智库）会长胡刚在演讲中表示，工业社会的城市和我们现在的信息时代城市是不一样的，城市发展主要不是依靠本地资源，更多的是这个城市跨入到全球城市的网络里面，从全球城市的网络体系里面来获取资源。
胡刚教授认为，深圳发展快，一个是信息产业，还有一个是文化。他说，城市之间的竞争，说到底还是文化的竞争。深圳的科技文化，科技创新的文化，对推动深圳的发展非常重要。大湾区要建设科技湾区，这是最主要的目标。要建设科技湾区，很重要的是形成科技谷、创新谷。
胡刚表示，城市圈和城市群实际上就是没有边界的扩容，就是城市之间连在一起，都市圈的发展都是以一个核心城市为基础，惠州一定会融入到深圳的城市圈和城市群里。
他认为，此次深圳特区建立40周年，是扩权不扩容，直管不直辖。这次对深圳的定位很明确，就是一个国家实验区，也是改革开放的实验区，这是深圳最重要的定位。而不是扩容，如果深圳还是通过土地面积的增加来获取空间和发展，那就还是老路子。深圳要走新的路，中央需要深圳去探索，深圳必然会走都市圈的路子，联动，价值链，城镇化。扩权就是这一次中央给予深圳的40个事项，给予了深圳探索的权力，这种探索对于深圳以及周边都市圈都很重要。一个都市圈有没有动能，关键是这个地区上去之后周边就会上来。深圳的动能太大了，惠州融入深圳都市圈只是时间的问题。
采写：南都记者 蒋奇政
摄影：南都记者 田飞
