筑梦之综述
阳和启蛰,品物皆春。
回首刚刚过去的“十三五”,东莞房地产经历了蓬勃发展、日新月异的“黄金”五年。在这期间,有全面“开挂”的上涨,有“最严”调控的震荡,还有“双区”叠加利好之下的持续升温。
站在“十四五”开局新起点上,面对未知的机遇和挑战,东莞如何再出发?
今年元宵节刚过,一则《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》(下称“莞六条”)重磅落地,打开新局,东莞迎来了新一轮的调控升级。而这已是东莞自去年7月发布“莞九条”以来,第四次出台楼市调控政策,频率之高、力度之大实属罕见。从“莞九条”到“莞六条”,东莞楼市经历了从限购、限转让,到打击离婚炒房、限制企业购房的层层加码。不难看出,东莞的楼市调控政策力度正在向一线城市看齐。
新政对于当前的东莞楼市而言,无疑是一剂猛药。可以预见的是,保持房地产市场稳定,促进住房消费健康发展,仍将会是今后很长一段时间东莞房地产工作的重中之重。
调控层层加码
向一线城市看齐
去年7月,东莞出台了被称为“史上最严”楼市调控政策的“莞九条”。没想到还不到一年时间,东莞就在“史上最严”的基础上再加码,调控力度和决心可见一斑。
显而易见,“莞六条”紧跟深圳步伐,尤其是在围堵假离婚和提高二手房价透明度方面。去年7月,深圳发布房地产“7·15新政”,在此前离婚购房信贷调控政策基础上,对离异后购房套数进行了限制。而日前出台的“莞六条”则提出,夫妻离异的,任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。对此,市住房和城乡建设局解读称,该调控措施旨在抑制投资投机型购房行为,堵塞炒房漏洞。
此外,今年2月8日深圳市住房和建设局发布通知,建立二手住房成交参考价格发布机制。而在最新的“莞六条”当中,也对东莞二手住房网签交易价格发布机制进行完善。根据通知,一季度将发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息,并视情况尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。由此可见,在东莞部分热门镇街二手房市场成交异常活跃的情况下,进一步提高二手房价透明度,引导市场理性交易已迫在眉睫。
此次“莞六条”的出台,虽是深夜“亮剑”,却有迹可循。去年东莞房价出现了较明显的非理性上涨行情,成为舆论关注焦点。今年2月7日,广东省政协副主席、省住建厅厅长张少康带队来莞调研指导时就指出,要全面评估“莞九条”等调控政策实施效果,以效果的好坏决定是继续“打补丁”还是“换思路”,大力提升调控政策的可操作性和实效性,坚决遏制房地产市场快速上涨态势。话音刚落,这个“补丁”就打上了。
“莞六条”过后
楼市走向何方?
“莞六条”出台后,也引发了关于东莞楼市后市走向的种种讨论和预测。“东莞楼市此轮调控力度较大,超出市场预期。”东莞合富研究院指出,政策在供需两端均提出了更高要求,在购房资格、首付比例、资金来源、一二手房价监管和交易秩序等全方位从严,精准地打击了过度的投资投机住房需求,对于抑制房价过快上涨、稳定房价预期具有较大的积极影响。
合富研究院预测,东莞今年上半年供需矛盾异常尖锐,严重供不应求,房价预期较高,相对而言受政策影响程度略小。而下半年随着新品的大量上市,影响程度相对较大,开工节奏将适度放缓,新房定价将趋于理性。全年楼市成交活跃度会明显降低,房价涨幅将会明显收窄。
“去年东莞房价波动较大,市场存在较多投资投机需求,所以要在需求端加大调控力度,抑制投资及投机需求。”东莞中原战略研究中心分析称,预计下来整体市场观望情绪浓厚,需求回归自住,成交萎缩明显,房价滞涨,并逐步趋向平稳。优房超·瑞城搜则认为,新政之下,东莞房价涨幅或明显回落。但由于“莞六条”仅在原政策上继续加码,难以改变市场在重压之下继续上行的趋势。
实际上,在“房住不炒”“因城施策”等方针要求下,2021开年已有多个房价热点城市相继出台楼市收紧政策。东莞的加码,可以说符合市场预期。“莞六条”究竟效果如何,我们暂时不得而知。但从业内的解读来看,“莞六条”精准打击了过度的投资投机住房需求,对抑制房价过快上涨、稳定房价预期具有较大的积极影响。
土拍持续火热
“小阳春”能否再现?
颇令人感到意外的是,新政过后,东莞土地市场热度丝毫不减,依然延续了去年的火热态势。3月3日,是“莞六条”出台后的第5天,东莞寮步镇缪边社区一宗“迷你”商住地块正式在东莞市公共资源交易中心挂牌出让。经过31家房企79轮激战后,该地块最终被合肥南山新展房地产开发有限公司以507681277元(约5.1亿元)艰难斩获,可售楼面价高达23749元/㎡,刷新寮步最高楼面价纪录。
业内认为,东莞楼市供求关系紧张,市场供不应求是房企高价拿地的底气。南都记者了解到,2020年上半年由于许多项目受疫情影响停工延工,供应处于空当期,导致整体供应尤为紧张,创历史新低。而在需求方面,受疫情影响各大小区封闭式管理,令二手房市场需求分流入一手房市场,整个住宅供求矛盾变尖锐,推动房价上涨。同时东莞本地自住和投资需求被全面激活,进场追涨；下半年土地市场持续火热,楼市供需两旺,但市场整体依然供不应求,供求矛盾明显。
无独有偶,南都记者发现去年“莞九条”出台后,东莞土地市场同样不仅没有“熄火”降温,反而竞争愈发激烈,高价抢地甚至成为常态。记者从东莞中原战略研究中心获悉,去年下半年公开挂牌出让的19宗商住地里面,除华为拿下的四宗用于人才房配套项目建设的商住地外,仍有12宗商住地块进入终次报价环节。而在这些出让的地块中,去年9月25日出让的松山湖地块竞争最为激烈。59家房企竞价62轮,最终被中海地产以总价28.56亿元拿下,剔除配建后折合楼面价高达25854元/平方米。
那么,今年东莞楼市能否延续开年土地市场的火热,再现“小阳春”呢?从3月前两周东莞楼市成交数据来看,受楼市新政“莞六条”影响,东莞一二手房热度明显回落,新房量价齐跌。合富研究院数据显示,3月首周东莞新建商品住宅供应仅160套,环比大幅减少超8成。与此同时,需求也呈现回落态势。但受春节期间楼市表现不俗影响,新政首周新建商品住宅网签528套,环比仅减少两成。到了第二周,市场反应则更为明显。3月8日至14日,东莞新建商品住宅供应仅230套,成交291套,环比大幅减少45%,连续两周回落。据不完全统计,自“莞六条”发布后,3月前两周东莞新建商品住宅累计供应不到500套。东莞合富研究院分析认为,当前东莞不少项目推迟入市,减少供应,短期内将加剧供需矛盾,供应不足,成交量也必然下降。
在价格方面,合富研究院数据显示,新政后首周,除南城、塘厦、麻涌、道滘、石碣、中堂等镇街外,大部分镇街新建商品住宅成交均价皆出现不同程度的下降。到了第二周,各镇街房价下跌幅度更为明显。除道滘、高埗等7个镇街小幅上涨以外,大部分镇街房价均出现不同程度的下滑,东城房价下降幅度甚至高达52%。总的来说,当前东莞楼市量价齐跌,市场观望情绪浓厚。
楼市博弈升级
政策频频出台
南都记者注意到,从2016年10月东莞开始实行限购政策,到2020年7月25日“莞九条”的出台,再到今年2月“莞六条”的层层加码,东莞楼市经历了数次政策调控与房价上涨的博弈。
2016年10月6日晚,东莞下发了《进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》,首次实行限购政策,并实行差异化限贷,一度被业内认为,严厉程度仅次于深圳。数据显示,政策发布一个月后,东莞一手住宅成交量同比去年减少63%,环比10月减少约30%,创下2014年9月以来最低。
在之后的一年里,东莞政府对楼市的调控政策持续加码。2017年东莞先后出台影响楼市的相关政策、补充细则不下10次,包括升级限购、“410”限售令、限价政策调整、禁止“商改住”、房贷收紧、利率上浮等,楼市调控最终集齐了“限购+限贷+限外+限价+限售”五大武器。“史上最严”调控让深圳客如潮水般迅速退去,也让东莞房价上升走势受到抑制,整体房价高位滞涨,全年均价约16523元/㎡,每月的房价基本维稳在16500元/㎡。
受“多限”政策的持续影响,房贷持续收紧,购房成本加大,购房者观望情绪浓厚。2018年东莞楼市长期处于低迷状态,成交量连续几月创下同期新低,市场多项目遭遇销售“瓶颈”。在当年“金九银十”传统楼市营销季,市场甚至频频传出降价信号,多个楼盘项目也纷纷下调备案价或推出特价房促销,加快项目销售速度。
直到2019年,东莞楼市才迎来重大转折。随着东莞地铁2号线、莞惠城际、穗城轨际相继开通,佛莞城际、东莞地铁1号线等陆续动工,《粤港澳大湾区发展规划纲要》出炉等利好频出,东莞楼市重新驶上了“快车道”。数据显示,2019年全年东莞住宅市场供不应求,住宅用地供需双升,成交金额再创新高。可见,历经两年政策调整后,2019年东莞楼市呈现量价回稳态势。尤为值得一提的是,东莞作为粤港澳大湾区重要一员,且毗邻广深两个一线城市,楼市前景越来越被看好。这一年,东莞也在吸引着众多外来品牌开发商争相涌入,竞争愈发激烈。
进入2020年,东莞成为了投资热土,众多品牌房企疯狂角逐,土拍市场竞争尤为激烈。与此同时,东莞楼市供不应求矛盾凸显,房价开始出现较大波动,二手房市场也持续“高烧不退”,引发广泛关注。随之而来的,是被称为“史上最严”住房调控政策“莞九条”的出台。政策出台后,东莞市住房和城乡建设局方面回应:“新政首先把一大拨外来炒房客挡在城门之外。挤出假需求后,楼市自然会降温。”然而,从去年下半年东莞楼市表现来看,外来炒房客虽被挡在门外,但东莞本地自住和投资需求又被全面激活,进场追涨。为此,今年东莞再加码,出台“莞六条”,对楼市再度开展精准打击。
“十四五”拟筹建
城镇住房50万套
尽管楼市调控不断,在过去几年时间里,东莞房价依然屡屡成为舆论关注的焦点。在控房价稳地价方面,今年东莞市住房和城乡建设局还会出什么招呢?“着力解决部分热点区域商品住房供需不平衡的情况,加大住宅供应力度”“遏制房价过快上涨,保持房地产市场平稳健康发展”“研究推进‘三限房’,加大人才房安居房的供应”……在今年东莞“两会”期间,东莞市住房和城乡建设局党组书记、局长何绍田就回应了“去年东莞房价涨幅较大”“今年如何稳控房价”“‘十四五’期间的设想和动作”等社会高度关注的热点问题。
何绍田表示,房价问题成为舆论关注的热点,牵动着许多市民的心。去年东莞果断出台“莞九条”等调控新政,遏制投机炒房,治理市场乱象,较好地稳定了房地产市场。与此同时,我们也看到东莞房地产市场仍存在一些深层次问题,如住房体系存在结构性矛盾、商品住宅整体供应不足、部分热点区域供需矛盾突出、收“茶水费”等违规行为时有发生、商品房销售纠纷有上升趋势等等。总体来看,东莞房价区域分化明显,不同区域商品住房价格水平差异较大,如城区片区和滨海片区的部分热点镇街由于供求关系紧张,房价上涨压力较大,其余镇街涨幅相比较为温和,结构性问题较为突出。
何绍田还强调,今年东莞将深化落实“一城一策”和主体责任,保持房地产市场稳定、促进住房消费健康发展,仍将是东莞房地产工作的重中之重。这并不是一句口号。南都记者注意到,今年2月5日,何绍田提出的“加强房价信息公开,发布各镇街(园区)有代表性的、成交活跃的二手房楼盘的网签交易信息”“遏制投机炒房行为,适时完善住房限购等措施,堵塞投机炒作漏洞”“完善房地产金融宏观审慎管理体系,强化差别化住房信贷、税收政策,合理引导住房消费”等措施,仅不到一个月时间就在“莞六条”里体现得淋漓尽致,填补上投机炒房的漏洞。
对于“十四五”时期东莞的住房建设规划,何绍田称,“十四五”期间,东莞计划筹集建设城镇住房50万套,其中计划新增供应普通商品住房35万套,占比70%；计划配租配售公共住房15万套,占比30%,用于人才住房、公共租赁住房、政策性租赁住房等。“东莞计划利用5-10年时间完善集商品住房、人才住房、共有产权房、公共租赁住房、政策性租赁住房和农民住房于一体的相对完备的住房结构,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,统筹解决各类居民的住房问题。”
南都记者了解到,今后东莞还将适当提高住宅用地供应规模,提高安居型住宅用地占比,研究采取限房价、竞地价方式出让。何绍田还透露,目前市住房和城乡建设局正编制《东莞市住房建设规划(2021-2025年)》,将与市“十四五”规划纲要衔接,将于不久之后发布。
“十四五期间,东莞将牢牢坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位。”何绍田称,在此期间,东莞将不断拓宽住房筹集渠道,稳步增加住房供给,推进住房租购并举,着力提升住房品质,不断夯实高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房体系,实现从“住有所居”向“住有宜居”转变,为东莞市产业转型和人才引进保驾护航,为“湾区都市,品质东莞”建设提供支撑。
声音
“十四五”期间,东莞将牢牢坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。
在此期间,东莞将不断拓宽住房筹集渠道,稳步增加住房供给,推进住房租购并举,着力提升住房品质,不断夯实高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房体系,实现从“住有所居”向“住有宜居”转变,为东莞市产业转型和人才引进保驾护航,为“湾区都市,品质东莞”建设提供支撑。
——东莞市住房和城乡建设局党组书记、局长何绍田
采写 南都记者 黄慧萍
