15宗商住地进入终次报价环节，地价纪录屡屡被刷新，今年东莞“土拍大战”愈演愈烈；进入下半年，东莞洋房销售均价实现四连涨，“抢房”多次出现，新房市场热度持续升温；尽管二手房市场受新房供应放量和新政影响，降温明显，但量价总体仍趋于平稳……回顾今年前十个月东莞楼市的表现，虽有波折，但仍交出了一份亮眼的成绩单。而东莞楼市乘风破浪的背后，其实也是城市价值逐步显现的一个过程。
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“土拍大战”背后 楼市开发投资吸引力增强
3月18日，今年东莞首宗商住地在市公共资源交易网正式挂牌出让，吸引11家房企激战70轮，最终被佳兆业以24.63亿元的总价成功拿下，打响了今年东莞土拍市场的第一枪。而在第二天，佳兆业又击败了10家房企，豪夺麻涌约3.38万平方米商住地。值得一提的是，佳兆业此举拿下的两宗商住地，均刷新了当地的地价纪录，成为新地王。而这之后，东莞“土拍大战”愈演愈烈，后来甚至演变成了“逢拍必火”、地王频出。
据东莞中原战略研究中心数据统计，今年上半年东莞公开出让的23宗商住地里面，有3宗商住地块达到了终次报价，10宗商住地块刷新了地价记录。东莞中原战略研究中心分析称，今年上半年东莞土地供应大开闸，公开出让的商住土地占地面积达126.93万平方米，合计建面397.43万平方米，为近7年同期新高。加上土拍近半为中大型地块，出让总价普遍偏高，因此总成交价也创下了历年新高，高达402亿元。
到了下半年，东莞土拍市场不仅没有“熄火”降温，高价抢地甚至还成为了常态。记者从东莞中原战略研究中心获悉，从下半年至今公开挂牌出让的19宗商住地里面，除华为拿下的四宗用于人才房配套项目建设的商住地外，仍有12宗商住地块进入终次报价环节。记者还注意到，在这些出让的地块里面，9月25日出让的松山湖地块竞争最为激烈。59家房企竞价62轮，最终被中海地产以总价28.56亿元拿下，折合楼面价高达25854元/平方米（剔除配建）。
今年东莞土拍市场硝烟四起，究竟谁才是最大赢家？据统计，截至目前，佳兆业和碧桂园都分别揽获了4宗商住地，其次是保利、世茂、中海和金地，各自拿下三宗商住地。但从拿地面积和拿地金额来看，保利无疑是最大赢家。在今年前十个月的“土拍大战”中，保利斥资91.64亿元将25.95万平方米的商住地收入囊中，土地储备规模丰厚，意味着后续发展有保障。而截至目前，今年在东莞成功拿地的开发商中，中梁控股、深圳前海、中信城开等开发商均是首次通过招拍挂进驻东莞。
透过房企积极在莞拿地布局这一表象也可以看出，在“三区叠加”重大历史机遇下，东莞城市价值迅速提升，对品牌房企的吸引力也明显增强，各大房企对东莞楼市的发展非常看好。今年中国指数研究院发布的《中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究》也指出，东莞受益于大湾区建设规划，经济快速增长，市场稳定扩容，是2.5线城市中唯一进入2020年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力前二十名的城市。这也就不难理解为什么东莞土拍“逢拍必火”，各大开发商“挤破头”也要进驻东莞分得一杯羹。
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“抢房”频现 “买到即赚到”心理预期强烈
东莞土拍市场一路高歌猛进，楼市也呈现出一片热火朝天的态势。今年9月21日，东莞华润万象府首次开盘，480套房源被秒光，火爆程度可见一斑。事实上，华润万象府销售火爆其实早有预兆。在华润万象府开盘之前，关于万象府“内部关系订房”“预计均价X万”的言论和信息铺天盖地，甚至还出现了假借“内部人士”名义，以“协助其购买万象府房屋”为由，意图骗取高额“茶水费”等行为。因为外界传言太多，华润置地还多次发布声明进行澄清。
其实不只万象府，今年以来东莞不少新盘都出现了“抢房”。记者了解到，日前东莞两大热门楼盘就接连通过官微发布紧急通知，提醒市民不要为了选房而受蒙骗缴纳“茶水费”。东实旗云花园项目发出告客户书，称近日市场出现个别单位和个人以互联网或电话等方式发布该项目“内部订房”“产品已被内定认购完毕”“收取茶水费”等不实言论和信息。为此，该项目明确表示“绝不会向客户额外收取留房费，任何人无权收费留房”。与此同时，位于南城的中证云庭也通过官微发布项目声明，称禁止以“内部认购、提前选房、特别折扣、房源更名”等名义收受回扣、礼品的行为，任何以“茶水费、中介费”等留取房源的行为均属于诈骗行为。
“茶水费”“内部订房”“收费留房”等言论几度甚嚣尘上，背后其实是购房者“买到即赚到”的心理预期强烈。以华润万象府为例，该项目首批1号商住楼带精装均价40699.55元/㎡，2号楼带精装均价42024.53元/㎡，4号楼带精装均价44448元/㎡，5号楼带精装均价42024.53元/㎡。在首批推出的所有房源里，最低价469万元/套，最高价641万元/套。而万象府周边的热门小区二手房，不少房源单价已经去到了4万元/平方米，甚至有部分房源挂牌价还达到了5万元/平方米。一、二手房价“倒挂”明显，也让更多人选择新房博弈。
记者查看今年下半年东莞洋房成交和二手房成交情况发现，6月至10月洋房的成交量均比较稳定，都在六千套以上。反观东莞的二手房市场，在7月成交量达到峰值以后，就开始出现断崖式下跌。而在11月10日，东莞市住房和城乡建设局发布今年10月份东莞市商品住宅网上签约销售情况，其中东莞二手房均价连续两月下降还引发了一阵热议。官方数据显示，10月东莞二手房成交量2985套，成交面积32.01万平方米，成交均价为16707元/平方米。与9月份相比，10月份东莞二手房量价齐跌，成交量惨遭腰斩。
记者还注意到，下半年东莞洋房的销售均价也发生了明显变化，从7月到10月连续四个月价格上涨。10月份最新数据显示，东莞洋房销售均价为25892元/平方米。而二手房的价格却连续两个月下跌，与新房形成强烈对比。其实在7月25日东莞“史上最严”楼市调控政策出台后，东莞二手房市场就明显降温，至今也仍未恢复到新政前的水平。根据官方数据，7月东莞二手房成交了8051套，8月成交就跌至3367套，成交量减少了将近六成。直到9月，东莞二手房市场才开始从新政中缓慢恢复过来，成交量有了明显提升。然而到了10月，东莞二手房成交再次大跌，为今年下半年以来的最低值。
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二手房遇冷 新房成主要诱因
今年东莞二手房市场为何波动如此之大？除新政以外，还有哪些因素在影响着二手房市场？另外，东莞二手房市场“降温”，哪些区域表现最为明显呢？日前记者从东莞贝壳找房方面了解到，在10月东莞二手房成交热盘中，中心城区仅东泰花园明华苑、光大景湖春晓、风临美丽湾还有少量成交，而松山湖是几乎没有成交。东莞贝壳找房方面告诉记者，10月在贝壳找房平台上，东莞全市都没有成交特别突出的楼盘，相比以往成交量还有所下降。此前热度颇高的金地格林小城、景湖时代城、万科金域华府等楼盘，二手房成交明显遇冷。
位于南城西平的德佑地产金色华庭店店东曾先生告诉记者，其所在的门店主打的就是西平板块二手房。今年5到7月份，该门店每个月都有十几单成交，也是今年截至目前成交量最高的三个月份。到了8月，受新政影响，该门店的二手房成交断崖式下降，直到9月才慢慢缓和过来，但也仅成交了4单。然而，从10月份至今的一个多月时间里，该门店的二手房始终都是零成交。谈及西平二手房骤然“遇冷”的原因，曾先生认为“新房是主要诱因。”东莞合富研究中心也表示，二手房成交量回落，主要是因为8到10月份东莞新房供应量得到补充，二手房客户分流到了新房市场。
“现在很多来看西平二手房的市民，同时也在看华润万象府、保利首铸天际等城区热门新盘。虽然大家都知道新房很难抢，买到的几率很低，但还是想试一下，所以都会准备多几个方案。”曾先生表示，现在东莞中心城区一、二手房价“倒挂”明显，购房者看涨心理预期加重。而这也直接导致了新房遭哄抢、二手房降温的局面。曾先生认为，在今后一段时间里，东莞重点区域的一、二手房价还会持续“倒挂”。与此同时，他还提到，东莞重点区域新房供应量毕竟有限，或等这一波新房库存消化得差不多了，二手房市场可能就慢慢恢复过来了。
在走访过程中，记者还从该门店经纪人黄先生方面了解到，现在西平板块成交的二手房，以小户型、使用率高的房源居多。“之前光大景湖春晓二手房成交以两房和三房居多，现在价格涨了之后，成交多是单间和两房。”黄先生解释称，现在景湖春晓的三房单价在四万左右，和周边新房的价格相差无几。而单间的价格还不到三万，加上面积小，“上车”的门槛相对低很多，因此吸引了不少首次置业的年轻人入手。而同样位于西平板块的未来世界楼盘，因为是纯复式小区，实用面积大，使用率高，交易量也比较可观。最后，黄先生还建议购房者要“转变心态，理性入市。”
（注：2020年7月起，市住房城乡建设局发布全市各镇街（园区）上个月份新建商品住宅和二手住宅的网上签约销售情况，并对新建商品住宅网签销售情况按地面建筑层数超过4层和地面建筑层数4层以下两种类型进行统计和发布。）
