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土拍市场频现最高价拿地 四地块均被房企提前锁定

楼市回归理性后,房企拿地的高预期,购房者会否买单?

来源:南方都市报     2019年05月15日        版次:DA08    作者:肖佩佩

    5月13日21:40,一家房企突然出手,以最高限价23 .6亿元+自持面积100%,将东莞南城雅园9万㎡黄金商住地收入囊中。这波操作将近期已经大热的东莞土拍市场推入了新高潮。

    最近一个月,东莞土拍市场很是躁动。4月,今年首宗商住地以溢价率达76%成交后,近期土拍市场共有4宗商住地块均被房企以最高限价提前数天锁定。

    业内坦言,土拍市场“僧多粥少”,但市场不免存在担忧之声,“楼市回归理性之后,面对房企疯狂拿地的高预期,购房者是否会愿意买单?”

    A 房企拿地创下

    多个东莞“第一”

    经历了一季度商住地断供后,4月,东莞迎来了今年首宗商住地“万江石美地块”的出让,引来房企激烈争夺,成为了东莞土拍市场近期的重要转折点。

    4月18日,万江石美地块经过27家房企62轮激烈竞拍后,被中海地产以总价14 .4亿元,地价16089元/㎡,溢价76%拿下。楼面地价创下历史单月第二新高,仅次于2017年1月。

    4月23日,万江另一商住地块“胜利社区地块”在东莞市公共资源交易中心挂牌出让。在没有其他买家竞价的情况下,保利以最高限价“30亿元+商业自持2年+自持面积100%”的条件霸气拿下,提前13天锁定该地块的最终归属权。而此次保利拿地创下了东莞土拍市场多个“第一”。东莞中原方面表示,这是东莞土拍历史上第一次以“自竞价+秒杀”形式竞拍并达到上限+自持,该地块是东莞今年第一宗达到最高限价地块,也是东莞土拍市场第一次出现提前锁定的情况。

    自此,东莞土拍地块“提前锁定”的热潮也正式启动。随后,4月29日、5月6日,沙田福禄沙村地块、望牛墩望联赤滘地块相继引来了房企的激烈争夺,最终分别以顶入最高限价和最高自持年限,被房企提前半个月锁定。这两次备受市场热议的是,两宗地块分别以29秒、20秒的“秒杀”拍地速度成交,足以见得房企对地块的势在必得以及果敢。

    5月13日晚,南城雅园9万㎡“巨无霸”商住地的深夜秀将这股“提前锁定”之风推入高潮。该地块处于东莞市区黄金地段,一直备受关注,早在2018年首次挂牌时,因为当时拍卖条件过高而流拍。13日21:40,一家房企突然出手,独家秀约8分钟,出价29轮后,将地块顶入最高价“23.6亿元+自持面积100%”提前锁定,成为4月以来第四宗被提前锁定的地块。

    B 位置佳、价格适中,部分地块确属上品

    近两年来,无论是房企还是购房者,均已逐渐回归冷静与理性。但是,近期东莞土拍市场的火爆以及突破常规的拍地热情,引起市场热议。

    有业内人士认为,从近期出让的多宗土地来看,其中不少地块的位置和整体情况,确实比较优质。以万江胜利地块为例,其地理位置十分优越,毗邻东江,紧邻龙湾湿地公园和滨江体育公园,旁边有金地外滩8号、上东国际等大型社区,周边生活氛围浓厚,距离R 1号线滨江体育公园站约800米,可享轨道的便利交通。东莞中原方面分析,该地块虽然地处万江,但市场价值等同于南城,可对标附近的东江之星和上东国际,从该地块的价格来看,定价比较理性。

    南城雅园地块位于南城宏伟三路与宏伟四路交会处东南侧,地处非常成熟的西平板块,周边遍布东骏豪苑、景湖荣郡、天利中央花园、中熙弥珍道、景湖名郡等大型社区,是东莞市中心黄金地块,价值潜力也被市场普遍看好。经历了去年的流拍后,今年该地块降低了拍地门槛 ,比 如 起 拍 总 价 降 低4 .7664亿元,最高限价降低1300万元,配建车位取消产权,取消自持5万㎡商业用房要求等,这也成为再度吸引房企的关键。

    有业内人士表示,南城此前已被明确升级定位为东莞国家商务区,功能规划日渐清晰,是东莞当之无愧的中心,在东莞中心城区特别是南城商住地供应严重紧缺的情况下,该地块的出现引来房企青睐是可以预估的。

    此外,近期被锁定的沙田、望牛墩地块,地处东莞热门板块,也成为房企愿意下重金布局的关键。比如沙田地处东莞滨海片区,是粤港澳大湾区重大规划受益最大的片区之一,市场被普遍看好,去年以来无论供应还是成交,均处于全市前列。

    C 开发商顶着最高价拿地,市场是否会买单

    当房企纷纷以最高限价将地块收入囊中之时,市场也有不少担忧的声音,“这些地块项目入市后,对于房价以及市场走势的影响会如何?”

    南都记者了解到,今年以来,东莞楼市无论从供应还是成交来看,均有回暖之势,但全面回暖显然未成定论。目前,楼市成交主要呈现出明显两极分化的市场特点,定价合理、价格处于洼地的楼盘成交最快,去化最高;相反,市场定价较高,价格明显高于片区均价,甚至直逼3万元的楼盘,则去化较慢。

    从近期的成交数据来看,高埗、麻涌等泛城区片成交就比较热,位居全市前列,成为市场最先回暖的区域。比如位于高埗的万科第五城,自开盘以来便以低于市场预期的售价迎来了签约首位的热销战绩,目前参考均价为16600元/㎡。麻涌、道滘的不少在售楼盘,也因定价合理以及毗邻广州、环珠江口岸一带的区域优势,受到市场追捧。

    针对近期土拍热潮,有业内也坦言,开发商对未来的高预期,消费者是否会为此买单,还是未知数。但从当前购房者对市场高定价产品表现出来的热情或许可窥知一二。

    根据公共资源交易网发布消息显示,截至目前,东莞合计有8宗商住、商服用地挂牌中,除了寮步地块终止出让,5月总计有7宗商住、商服用地拍卖在即。涵盖万江、石排、南城、沙田、中堂、望牛墩6个镇街,总占地逾29万㎡。其中,万江、南城、沙田、望牛墩地块均已被提前锁定。石排是拍地计划中唯一一宗商服用地,已被东莞农村商业银行拿下。

    秒杀、独家秀、突破最高限价,5月份完美演绎了土拍市场的火热行情。对于接下来的土拍市场走势,业内认为,在受央行持续降准放水、市场回暖、大湾区规划等多方面因素影响,预计房企拿地热情依然高涨。

    采写/数据整理:

    南都记者 肖佩佩

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