‌·

二房东推高园区厂房租金 平均上涨50%

东莞临深圳片区租金翻倍,房东为涨租各出奇招,已有镇街出台政策防止炒厂房

来源:南方都市报     2018年11月09日        版次:DA01    作者:何永华

    “今年年初去问厂租时还是18块一个平方,三个月之后再去问时已经涨到了23块一个平方,而且还是一种爱租不租的语气。”在厚街西环路开了一家文具厂的老板肖乐有些无奈地说,去年他还在深圳龙岗高昂的厂租里苦苦支撑,便把工厂搬到东莞,想不到又赶上了东莞的一波工厂厂租涨租潮。在肖乐看来,东莞的这股涨租潮不乏一些炒厂房的成分。

    连日来,南都记者经过走访调查发现,其实自2015年开始,随着深圳客的涌入,进入普涨模式的,不仅有东莞的商品房,而且还有工厂厂房,只不过工厂厂房的涨幅没有商品房的涨幅那么大、那么吸引眼球。在各种限购政策的影响下,深圳客渐渐退去,东莞的商品房价格日趋稳定,但厂房房租却一直没有停下上涨的步伐,相反还进入了上涨快车道。

    逐利的中介凭借敏锐的市场洞察力,纷纷进军东莞的工业地产,做起了二手房东。不过,租金的普涨也让部分中小微企业感到“头疼”,甚至引发了一手房东和二手房东,二手房东与租户之间的纠纷。南都记者最近就接到了多起厂房涨租金引发的纠纷,其中就有一手房东举报自己是违建宁愿赔偿数百万的违约金也不惜要取消合同以及断水断电的。

    有东莞基层社区的负责人向南都记者证实曾经遇到过或者听到过不少拿着湖南、江西等地身份证复印件的人进军东莞工业地产。他们大多没有实体企业,都是直接从村委会或者本地人手中低价租来厂房,然后再高价转租给中小微企业。尽管东莞市一级层面还没有出台相关的政策规范厂房租赁,但一些镇街及基层社区已出台相应政策规范厂房租赁。

    乱象

    涨房租不成 举报厂房违建

    最近,一桩有趣的合同纠纷官司在东莞长安法庭开庭审理。这起合同纠纷的原告是长安镇厦岗社区百佳工业区的房东、本地人麦某昌。他向法院提起诉讼要求解除与承租者的租赁合同,理由之一竟然是“自己的厂房部分为违建”。宁愿赔偿数百万元的违约金,也想解除与承租者的合约。

    据了解,2002年前后,麦某昌依赖本地人以及拥有雄厚资本的优势,从长安厦岗村委会以长租的形式租赁了一块土地,而后麦某昌就在该宗土地上承建了A、B、C栋工业厂房以及多栋配套的宿舍作为工业园区对外招租,厂房租金多为10元左右一个平方。

    2013年,麦某昌与深圳百佳公司法人胡铁龙签订租赁协议,将其位于厦岗社区复兴路9号的多栋厂房租给了后者,包括宿舍、厂区等在内,租金从9元/平方米到13.5元/平方米不等。“厂房一共有三栋,数万平方米,前期我们投入了2000多万元进行改造,一部分用于发展实业,另外一部分则分租给了别的企业。”之后,工业园更名为百佳工业园。

    胡铁龙向南都记者提供的麦某昌与他的租赁合同显示,少部分厂房租赁合约为期5年,到现在已经到期,但又进行了续约,但大部分合同都还没有到期,有的要到2024年到期,有的还要到2027年才到期。南都记者看到,上述几份合同中都有提到有关涨租的协议,而且表述清晰,一目了然,其中一份为期10年到2024年才到期的合同中约定租金每五年递增12%,而另一份为期10年到2027年才到期的合同中则约定租金每五年递增10%。

    胡铁龙说,“如果按照协议涨租,我一点意见都没有。”但就在去年四五月份,双方就部分到期的厂房租赁进行商谈续约时,产生了分歧。“我们对已经到期续约的厂房租金,按照房东的意思已经进行了相应的上调,但房东却还要求对没有到期的大部分厂房,亦要求大幅提高租金,并要求预付1000万元租金方才续约。”胡铁龙说,无奈之下,为了将生意继续做下去,他凑足了200万元首期款支付给了对方,房东这才跟他进行了续约。

    然而就当胡铁龙以为事情会告一段落时,波澜再起。房东麦某昌一纸诉讼将胡铁龙告上了法院,要求法院判决之前签订的租赁合同为无效合同,要求解除双方的租赁合同。“这明摆着就是涨租不成,又不能强行赶,就开始四处想方设法把我赶走。”胡铁龙说。

    在麦某昌的起诉状中,解除合约理由是“被告承租的厂房外墙肮脏,经原告提醒后,拒绝清洗,严重破坏整个工业园良好形象。同时厂房存在巨大安全隐患,被告拒绝办理消防合格证,消防、安全办等部门检查均不合格,并拒绝原告派驻人员安全检查及改进。原告已多次要求被告解决上述问题,但被告均予以拒绝。”另外,在起诉状中,原告麦某昌还特意着重提到“该B栋厂房建设投用至今并没有取得房产证或建设工程规划许可证,故合同无效,被告及第三人有返还厂房的义务。”

    在承租方的胡铁龙看来,上述这些均是对方涨租的借口。胡铁龙说,每个月的租金他都是按时交给房东,首先不会存在拖欠租金违约的问题,其次合同中也注明了消防等设施都是房东固有的设备资产,消防验收也归属的是房东。“起诉状中最为重要的一点就是房东举报自己的厂房有一整栋没有取得房产证或建设工程规划许可证,相当于是违建。”胡铁龙说,这一条更说不过去,他租工业园时,房东并没有告诉他有违建,他根本不知道B栋厂房没有报建手续,如果法院最终以此来判决租赁合同无效的话,他就是太冤了。“没有一个人傻到将两千万的巨款投入到一个毫无保障的违建的工业园里。”胡铁龙说。

    在接受记者采访时,房东麦某昌的儿子小麦再一次向南都记者确认,工业园区里的B栋厂房的确没有报建手续。“我们没有考虑什么后果,就是想与他解除合约。”小麦说,他家一共有两个园区,另外一个园区今年租给了来自江西的“二房东”,厂租已经涨到了20多元/平方米,而租给胡铁龙的百佳工业园的租金还停留在13元/平方米。

    不过,小麦一再强调他想解除租赁合同不单单是因为租金的问题。“还有一口气的问题。”小麦进一步解释说,此前百佳工业园的承租方一再向房东反映生意不好,很多厂房和宿舍都空着。“我想既然你们都说生意不好做,空着也是浪费,那我们就过来想办法帮忙解决一下,说可以把合同的年限缩短一点,可他们非但不领情接受,而且还不让我们进到工业园区。你说作为房东,还进不去自己的工业园,你说能不生气吗?”

    小麦斩钉截铁地告诉南都记者,为了出这口气,他们不惜举报自己的厂房违建,要求法院判决合同无效。“如果是对方接受300万元赔偿金的话,我们也愿意赔偿,只要他们答应解约。”

    为涨房租 对园区企业租户断电

    类似长安百佳工业园房东要求涨租的情况,也发生在万江流涌尾社区第一工业区创富工业园。只不过,长安百佳工业园的纠纷已经诉讼至法院,而万江创富工业园的纠纷则采取的是更为直接的简单粗暴的行为,园区内不接受房东涨租方案的则会被断水断电。

    据了解,位于东莞万江流涌尾社区第一工业区的创富工业园原来的第一手业主是东莞市荣轩食品有限公司。2011年12月15日,东莞市创富物业管理有限公司从荣轩公司租下2栋厂房、6栋宿舍和空地,总计6.38万平方米,租期15年。其后,创富公司花费数百万元对厂房进行装修,包括安装变压器、引入自来水等。改造完后,园区改名为创富工业园,而后陆续招入了23家企业入驻。“这几年工业园的租金都维持在16元左右一平方”。

    直到今年8月7日,一伙自称是园区新业主美持公司的人拿着东莞市中级人民法院的执行裁定书来到创富工业园。创富公司以及23家租户才知道原业主东莞市荣轩食品有限公司涉嫌经济纠纷,其自己租赁的厂房已被法院强制拍卖,已由美持公司竞得。“得知该过程后,我们也坦然接受园区业主易主的事,毕竟‘买卖不破租赁’,想着之前的租赁协议还有效,我们也没什么后顾之忧的。”创富工业园的租户厂家代表王先生说。

    但让这23家租户企业没有想到的是,在二手房东创富公司被新业主强行赶走之后,新业主美持公司开始将矛头指向了此前与二手房东签订转租协议的他们。创富工业园多家转租企业负责人告诉南都记者,之后他们陆续收到了新业主的涨租方案。

    创富工业园区A栋里有一家精密制造的公司,公司负责人王先生说,公司自2012年进入创富工业园,从创富公司租赁了该工业区A栋4700平方米厂房用于生产。去年合约到期后,续签至2020年。合同约定,每月厂房租金为4万多元。“扣除部分公摊面积,算下来,一个平方的租金是15块左右。”王先生说,但根据新的涨租方案,我的租金从原来每个月的4万多涨到了11万多。涨幅这么大,他当然不会同意去签订新的合同,于是从10月8日起,新业主就强行停了公司的电。这直接导致公司无法正常生产,只能是放员工的假。

    东莞天利太阳能有限公司相关负责人莫先生也说,他们去年在创富工业园租了4000多平方米用于生产,之前每月的厂租是4万多,新业主接手后,要求涨至近8万元,翻了近一倍。天利公司同样没有接受,一度也曾经遭遇过停水停电,不过后来通过交涉得以恢复。

    位于A栋3楼的三恩磁业公司也被新业主断过电。“我的合同也还没有到期。”三恩磁业公司的负责人张先生说,公司只有1000多个平方,之前每个月的租金只有1 .6万元,但新业主一来就涨租到2.2万。张先生说,他起初也是不同意的,结果就遭到了新业主的停电。“公司要赶货,无奈之下,我只能是按照2.2万的租金交了一个月的租金。”张先生有些气愤地说,不过他打算将厂搬走。

    南都记者通过走访了解到,园区内的23家企业大部分都收到了新业主的涨租方案,涨幅不一,不过并不是所有的企业都遭遇了断电。“遭遇断电的前后大概有十来家企业,有的后来恢复了通电,不过到目前为止还有几家企业处在断电状态。”园区企业代表说。

    对于新业主的涨租行为,园区新业主美持公司管理方相关负责人曾先生回应称,该公司经公开竞价,花了近1亿元竞得涉事工业园区的土地和相应的地上建筑物。因此,该公司自今年8月7日起,有完全合法的权利对工业区内的厂房进行处置。

    新业主方的负责人曾先生称,该公司其实是根据园区周边厂房租金的平均价格来定的,完全是一个市场行为。另外,曾先生也证实园区内有企业,因种种原因的确被停止供电。“那是因为,这几家企业至今未与该公司就厂租、电费等事宜进行洽谈协商,该公司也未收到相关款项,因此采取了这些举措。”

    探因

    厂房租金上涨 导致合同纠纷增加

    南都记者了解到,出现上述诸多工厂厂房租赁合同纠纷的根源就在于,东莞厂租从去年年底开始的这一波大幅上涨潮。南都记者随机走访了长安、厚街、万江、道滘、寮步等多个镇街的工业厂区,听到安身在那的中小微企业们最多一句话就是“厂房租金又涨了,成本又大了不少”。不少中小微企业主本来就是为了躲避高昂的租金从深圳搬迁到东莞,结果又赶上东莞新一波的厂房租金上涨潮。

    在面对记者采访长安厦岗的合同纠纷时,长安厦岗社区的负责人麦先生直言不讳地说,这宗合同纠纷的导火线就是当地厂租的大幅上涨。“如果不是房租涨得厉害,大家一定是相安无事遵照合同办事。”厦岗社区负责人麦先生说,以厦岗为例,从去年开始,他们辖区内的厂租就开始大幅上涨,先前厦岗的平均租金为13元/平方米,现在基本在25元/平方米左右,有些好的地段的厂租都已经达到了30元/平方米,完全可以说是租金翻番了。

    南都记者在多个镇街的工业园区走访发现,从去年下半年开始,厂房的租金普遍上涨,平均涨了50%以上,而临深圳片区更是翻了一倍以上。以长安、塘厦、凤岗等为例,厂租价格大多在30元/平方米左右。而松山湖,最高的租金已经超过了35元/平方米。

    “二房东”炒厂房转租 或助推房租上涨

    贺先生是厚街陈屋工业区里的一家外贸公司的负责人。2015年正是因为深圳高达三四十元一个平方的厂租,他将公司搬到了厚街。“外贸公司不需要太大的面积,我只在东莞租了八九百个平方,一个月的租金是1万元,核算下来11块多一个平方。”贺先生说,但在东莞的这波厂租上涨潮中,二手房东也提出了涨租方案,一下子涨到了18块一个平方。“在我看来,东莞的这波厂租上涨潮中,得利的并不是一手房东,而是那些二手房东。”

    江西籍老板肖乐同样是为了躲避深圳高达四五十元的厂租而将文具厂搬到厚街西环路上的一个工业区里。肖乐说,他今年年初去厚街问厂租时还是18块一个平方,三个月之后再去问时已经涨到了23块一个平方,而且还是一种爱租不租的语气。看到涨租的趋势没有停下来的意思,他赶紧签订了租赁合同。“我不是与一手房东签订的合同,也是从一个二手房东那分租过来的。”肖乐也认同外贸公司老板贺先生的看法“二手房东得利了”。

    长安厦岗社区经贸部门相关负责人告诉记者,社区的很多物业先前都承租了出去,租金大多在8元到10元/平方米。从2015年开始,一些来自深圳、江西、湖南等地的中介公司开始大量接盘厂房,成为名副其实的“二房东”,厂租一路飙升。“我听说过长安有的社区有不少存档是江西籍的身份证复印件从本地人手中租赁厂房,而后再转租出去。”

    记者在厚街镇的工业区里走访时,不少中小微企业主向记者反映的是“在厚街的众多工业厂区的二手房东像当年温州炒房团一样,杀入东莞的工业地产,将东莞的厂房房租推波助澜,一升再升。”南都记者以租户的身份进入工业园区走访后发现,接待记者的的确不是一手本地房东,多是以物业公司挂名的来自外地的二手房东。

    不过,尽管自从去年年底,东莞厂房的厂租出现新一轮的上涨潮,但相比深圳四五十元的厂租租金,东莞二三十元的厂租依然还有优势。“这也是我们很多深圳小企业还想搬迁到东莞的一个原因。”来自深圳的企业老板肖乐和贺先生共同这样表述。

    业内

    厂租涨幅太快

    二手房东是最大获利者

    一位东莞工业地产界的业内人士表示,近些年,东莞厂租上涨主要经历了三个阶段:一是约六七年前,深圳一些小型工厂,包括塑胶、制鞋、模具等传统产业陆续转到东莞,推动东莞第一次厂租上涨;约三年前,深圳的厂租开始攀升,不少中小企业往外搬迁,这让深圳的“二房东”们看到了商机,纷纷到东莞“圈厂”,东莞厂房租金再次大幅上涨,但相对于深圳动辄五六十元/平方米的厂租,东莞这边依然显得便宜;而最近一波,则是从去年开始,东莞大量实施城市更新、“工改工”等,对一些旧厂房提质增效,吸引了大量公司投资。

    这位业内人士称,厂房租金逐年递增,这原本是行规。一般是每三年或者是每五年增长10%的租金,房东和承租人都会在协议中注明。“如果不是因为此次东莞厂房租金涨得快的话,也不会出现这么多毁约的状况。”这位业内人士称,在此轮东莞厂租疯涨的背后,扮演“转手”和“空手套白狼”的二手房东是最大获利者。“东莞的政府部门的确应该好好关注我们这些中小微企业当前的困境,尤其是面对日益被二手房东炒高的厂租,切实出台相关的政策,打击这种炒厂房的行为,否则中小企业真的是难以为继。”在厚街西环路经营着一家小型文具厂的老板肖乐呼吁。

    对策

    已有镇街出台相关政策

    防止炒厂房租金

    作为基层的社区已经看到了这一个“食利”阶层。长安厦岗社区的负责人就告诉南都记者,以前只要对方提供了身份证以及公司等资料,就可以从社区租厂房,但从今年开始,为了防止二手房东涌入炒高辖区内的厂房,社区已经要求所有的厂房必须直接出租给实体经济。“言外之意就是来租厂房的人必须要有自己的实体工厂。”

    记者了解到,虽然东莞经信、商务等政府部门还没有出台具体的管理办法,但一些镇街(园区)及基层社区,已经根据自身实际出台了相应的政策。比如,道滘镇就有规定,承租政府或社区物业的,必须是实体企业,或者某领域具备一定科技含量的企业;此外,从今年开始,东莞要求所有社区物业都必须进入到集体资产交易平台上面挂牌,禁止私下承包行为,并设置了一些具体的有针对性的条件,目的就是为了防止过度炒厂房行为。

    02-03版

    采写/摄影:南都记者 何永华

手机看报
分享到:
返回奥一网 意见反馈