日前，中国（深圳）综合开发研究院与哈尔滨工业大学（深圳）联合举行“高质量发展与深圳空间治理创新”研讨会，会上发布《深圳生长：土地与城市更新》（下简称《深圳生长》）一书，作者唐杰、张致鹏并作题为《土地制度变革与深圳城市发展》的报告。在寸土寸金的深圳，稀缺的土地资源是如何支撑城市发展的？土地制度有哪些阶段性创新与特点，出现了哪些问题，又是如何解决的？民众所关心的高房价问题在不受控的土地需求之下又将有何种走向？深度城市化的未来，空间资源如何配置，城市系统又将如何发展？……
解密
“深圳如何持续增长”的城市密码
《深圳生长：土地与城市更新》作者之一是哈工大（深圳）经管学院教授、深圳原副市长唐杰。他介绍研究背景起因时表示，该研究起源于对“深圳合法外建筑对城市增长贡献”的思考与探究。“改革开放以来土地就成为生产要素，生产要素就要有价，有价就要有市场。深圳是最早在国内探索这个过程的，也产生了供给需求均衡的市场，它的土地效率应该是高的。在这个探索过程中，也出现了合法外建筑蔓延的问题。随着深化改革，合法外建筑增长平缓并动态归零。我们尝试梳理这样的一个过程与市场化改革、城市发展之间的关系。”
对唐杰所提及该书所梳理的违法建筑的问题与解决，书中也提出，深圳合法外建筑源自于土地使用权的商品化探寻，蔓延于土地使用权商品化的制度性缺陷。最高峰时期，法外用地总规模达到300多平方公里，超过全市建设用地的30%，构成了一定规模的非规范土地市场，与国有土地市场相对独立却又互相影响。“两个土地市场”现象不仅出现在深圳，也是全国城市化过程中的重要现象。在形成与蔓延阶段，尽管拆建赔偿标准不断提高，但同期的房价不断上升，拆迁赔偿标准与商品房价的剪力差持续上升，合法外建筑大量涌现。“合法外建筑什么时候停止了呢？大量的合法外建筑补偿标准贴近市场了，违建就停止。同时，深圳如何能够快速成长呢？就是坚持市场化、法治化的方向不动摇，并形成了不断完善、不断细化的动态调整规划体系。在这样一个规划体系下，细分功能规划就成为了深圳的重要特征。”唐杰说。
探索
深圳房价背后供给与需求模式探索
《深圳生长：土地与城市更新》另外一个作者是哈工大（深圳）经管学院博士张致鹏，他在分享该书研究成果和主要观点时表示，深圳作为经济特区，率先探索了土地使用权商品化的探索，全市域城市化的探索，以及建成全国首个商品房的探索。该书尝试梳理土地制度变革与深圳城市发展的关系，并在现场从土地制度变革与深圳城市发展的关系、快速城市化发展下的历史遗留问题，城市不断发展下深化土地制度变革的要点以及深化土地制度改革与深圳城市发展的对策与建议等方面进行了分享。
作者团队研究发现，深圳土地制度改革始终围绕城市发展需求，在市场化的道路上不断深耕，从土地使用权商品化尝试探索到土地商品化完善，再到土地动态定价机制的完善，其背后是城市发展以经济快速发展转至全面、可持续发展为目标的变化，本质上是城市发展与土地供应、土地需求结构调整的相互适应。
张致鹏在谈及城市不断发展下深化土地制度变革的要点时表示，房价高企是因为土地受限供给，而房地产需求不受控。深圳“高房价”是合理特征。“深圳积极探索有效市场与有为政府结合的发展模式，确保房地产价格处于合理的、与人口密度和经济密度相匹配的区间内，以市场化的方式推动二次开发、解决历史遗留问题。我们认为是可持续的。”张致鹏说。
建言
未来深圳土地制度改革 促进深圳深度城市化
该书的最后一章探讨了未来深圳土地制度改革促进深圳深度城市化的政策建议。首先，通过综合评判深圳“合法外建筑”存在的意义与必要性，确认深圳未来发展深化改革的方向。长期以来，深圳致力于建立完善的政府土地管理制度和提升分区规划水平，大胆地采用了市场化方式建立有效的动态补偿机制，成功地遏制了合法外建筑的蔓延，开始了合法外建筑动态归零的新阶段。传统思维下的合法外建筑归零条件是建立单一的国有土地市场。当存量合法外建筑规模过于巨大时，以单一国有土地市场为基准的城市二次开发改造的成本高、周期长、效率低，能够释放的供给量无法满足城市化需要也无法满足城市功能调整的需要。深圳目前的“两个市场”相对分离，相互影响，廉价房租赁与商品房销售共同支撑了深圳人口的多样化需求。
对于高质量城市发展是深圳下一阶段的主要发展目标。作者团队表示，应通过土地供给调控城市系统运行方向，对城市空间资源的重新配置，撬动产业结构、就业人口乃至社会结构的整体联动转型，进而实现经济增长与用地、人口、环境、资源的协调。
深圳市城市规划设计研究院常务副院长黄卫东对此也发表了看法。在他看来，在高质量发展时期一定要形成“城市意识”的觉醒。2005年-2010阶段叫“权利意识”的觉醒；走到今天，2020年代了，必须是“城市意识”的觉醒。“我们要知道城市是要有生态的，要能够舒适的、能够便利的，才可持续，能够以人为本的、让人感到幸福的才可持续。这个过程不是光靠空间或者光靠经济学家们干的，是要靠社会学、经济学，整个社会学群体，就进入到城市治理的年代。”
北京大学国家发展研究院经济学教授李力行认为，该书中所总结的合法外建筑从蔓延、到平缓、再到减量的有趣观察中，制度是研究的重点，促进高质量发展是值得共同研究的话题。“这本书当中所总结的深圳治理经验无疑也值得其他城市以及其他发展中国家借鉴。”
本次发布会由中国（深圳）综合开发研究院常务副院长郭万达主持，多位来自经济、土地、城市规划等相关领域的专家与会。
采写：
南都记者
黄璐
声音
“合法外建筑什么时候停止了呢？大量的合法外建筑补偿标准贴近市场了，违建就停止。同时，深圳如何能够快速成长呢？就是坚持市场化、法治化的方向不动摇，并形成了不断完善、不断细化的动态调整规划体系。在这样一个规划体系下，细分功能规划就成为了深圳的重要特征。”
——唐杰
“深圳积极探索有效市场与有为政府结合的发展模式，确保房地产价格处于合理的、与人口密度和经济密度相匹配的区间内，以市场化的方式推动二次开发、解决历史遗留问题。我们认为是可持续的。”
——张致鹏
