项目办公室已揭牌。
“拟拆除范围44846㎡，拟更新方向为居住功能”，近日，碧桂园于深圳龙华区的一旧改项目再获新进展。根据龙华区城市更新和土地整备局3月23日公告显示，碧桂园深圳下早项目已列入2020年深圳市龙华区城市更新单元第一批计划之中。
拟更新方向为居住功能
公告显示，该项目位于龙华大浪街道，全名为下早片区（地块二）城市更新单元，由深圳市大浪下早股份合作公司担任申报主体，拟拆除范围为44846㎡，拟更新方向为居住功能。相关规划信息显示，该项目还需承担落实建设总面积不少于4500㎡的公共服务设施用地、总面积不少于4300㎡的绿地，以及12班幼儿园、110KV变电站一处，打通项目周边的工业路、南侧规划路、龙胜北路、早禾路。
大浪下早股份合作公司为下早村的村集体所有，天眼查透视股权显示该公司由171位村民合作持股59.94%，由村集体资产管理委员会持股40.06%；相关资料显示，该公司先后分两次将下早片区（地块二）及其增补地块邀请碧桂园参与合作开发，主要是进行拆除重建形式的城市更新，两次招标地块面积相加，所得刚好接近此次列入更新计划的约4.48万㎡。
片区内以工业区及老村为主
3月24日，南都记者走访该片区及周边发现，下早项目紧挨龙胜路，临靠龙观大道，片区内以下早村工业区及下早老村为主，片区的建筑物也基本以低矮瓦房为主，并零星分布有老旧祖屋，此外于下早村工业区还分布有大量老旧厂房。相关资料显示，2017年大浪下早股份合作公司表示，为提升大浪下早村人居环境，提高居民生活水平，促进片区经济发展，提升大浪整体城市面貌，将该片区地块拿出邀请合作方进行开发。
物业分配和货币补偿相结合
2017年11月，该公司于龙华区公共资源交易中心网站发布竞争性谈判邀请公告，随后深圳碧桂园房地产投资有限公司在与恒丰房地产有限公司、向南枫叶投资有限公司的竞争中胜出。成交方案显示，其约定的补偿方式为物业分配和货币补偿相结合的方式，项目建成后的计容面积和不计容面积物业分配比例均为23.50%，非农建设用地指标补偿价格为7150元/㎡。
有市场人士猜测，碧桂园具体于该项目的拆迁谈判将以“先动厂房，再谈民房”的方法。根据下早村的相关资料介绍，片区建筑物类型主要为私宅、祖屋及厂房，其中厂房所占面积近半，厂房出租所得也是该村集体及个人收入的一个重要来源。
项目部已揭牌 工作人员进场
当前，碧桂园方面已完成进场。根据此前“家在深圳”论坛网友的爆料，2019年9月，碧桂园已于该村设立项目办公室，不过彼时该办公室还未揭牌，内部的沙盘、手册也还在整理之中。3月24日，南都记者走访该项目发现该办公室已完成揭牌，命名为“碧桂园·下早项目部”，虽然室内有宣传手册等资料排放，但未见设立接待岗位，且一楼大门也并未对外开放。此时，时间已过晚上6点，但项目部三、四楼办公室仍可见员工忙碌。
据了解，该片区周边以城中村及工业区为主，包括桃苑新村、鹊山新村、二村，元芬工业区等，人口分布密集；整体片区无新盘供应，二手商品房有高峰花园、赤岭花园两盘，放盘价格在1.7万-1.9万元/㎡左右。
梳理
精细发展：
借道城市更新频繁攻城略地
虽然在碧桂园的整体项目版图中，于深圳的布局不算显眼。在碧桂园2018年全年、2019年半年的财报中，销售收入排名前100的全国各项目里，都未见有深圳项目的身影，但碧桂园一直不断地以多种途径为自己在深圳市场“囤积”粮草，包括合作开发、城市更新、产城融合等多种方式获取项目。
深圳打法
希望深圳给碧桂园带来精细的发展
作为全国地产的重要市场，碧桂园高层对深圳早有看法，也与全国其他城市执行相异的发展战略。在2018年的业绩会上，碧桂园总裁莫斌谈及深圳市场时表示，碧桂园为全国各地均衡布局，哪里有市场哪里有碧桂园，“深圳是我们要进入的市场，一线城市与原来长期做的三四线城市是有所区别的，我们进入深圳后不断地摸索完善”，同时莫斌也表示会给深圳区域更多鼓励，做好潜在经营，不提出具体目标，做一个成一个，“希望深圳给碧桂园带来精细的发展”。
与一般的二三四线城市打法不同，在少有土地出让且土地竞拍激烈的深圳，碧桂园很难再执行高周转的拿地、开发、销售策略，这也是碧桂园方面设想的在深圳精细化发展的逻辑。
旧改囤粮
考验房企的运营、操盘能力
梳理发现，目前碧桂园在深圳可售项目为6个，包括凤凰智谷大厦、观麓花园等，借道城市更新是获取上述项目的重要途径，例如凤凰智谷大厦前身便是方大工业区旧改，观麓花园、凤凰花园等项目前身也均脱胎于旧改。
目前碧桂园依然在此战场上频繁攻城略地，在这次下早项目之前，去年11月，碧桂园持股85%的宝安溪头旧改也列入区更新计划之中。城市更新是深圳诸多房企囤粮的重要途径，在寸土寸金的深圳市场有更广阔的利润操作空间，往往通过3-5年的酝酿，实现项目的高毛利率。不过项目也极其考验房企的运营、操盘能力，且碧桂园获取的项目目前也主要分布在宝安、龙岗、坪山等非中心区的非核心地段。
多元发展
自持资产的产城融合运营
精细发展的另一层含义在于多元发展途径，自持资产的产城融合运营是碧桂园在深圳市场的另一玩法，即告别单一的开发商角色，而预期转换至城市运营商，实现产业+地产+金融+应用场景的发展模式。根据此前碧桂园集团产城融合方面相关负责人介绍，房子、社区、智能制造业务、投资资金及人才团队、高科技产品、农业生产技术和设备等项目被一揽子地装进此种模式之中。此外，包括以碧家国际社区为品牌的长租公寓业务、创意文化产业园项目等也在碧桂园的深圳发展之路中。
碧桂园方面提供的数据显示，截至去年11月，碧桂园于深圳布局36个城市更新项目、9个产城融合项目、30个长租公寓项目、1个创意文化项目。
采写：南都见习记者 王鹏钧
