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“新时代、新趋势、新发展”,2017(第九届)中国地产年会在深圳举行

孟晓苏:我们一直呼吁要建立房地产市场调控的长效机制

来源:南方都市报     2017年12月15日        版次:SC02    作者:陈博 冯少文

    →中房集团理事长孟晓苏是本届年会主讲嘉宾。南都记者 胡可 摄

    ↑年会现场。

    12月12日,以“新时代、新趋势、新发展”为主题的2017(第九届)中国地产年会在深圳举行。今年年会,主办方特邀了中房集团理事长孟晓苏作为主讲嘉宾。

    年会策展人南方都市报副总经理沈永淳表示:“‘中国地产年会’的宗旨是打造中国地产主流思想库,站在中国地产的桥头堡位置,眼观六路、耳听八方,齐聚政府官员、学界业界权威专家,分析宏观经济趋势,预判房地产发展情况,把脉地产症结,共商地产发展之道。”

    面对租购并举的新时代,面对城市更新新形势,南都记者会后专访了经济学博士孟晓苏、深圳合一城市更新运营管理有限公司董事总经理罗宇、陈晨,听听他们对于未来中国房地产及深圳城市更新问题的看法。

    中国地产年会由《南方都市报》与北京大学汇丰商学院于2009年共同发起创立,旨在帮助行业厘清发展方向,为普罗大众提升行业知识。中国地产年会已成为当下中国房地产业界颇具影响力的大型年度活动。

    A

    孟晓苏:

    建立长效机制首先是坚持推动住房改革

    孟晓苏,经济学博士,教授,享受国务院特殊津贴专家。现任中房集团理事长、汇力投资基金管理有限公司董事长、上海人寿保险股份有限公司监事会主席。曾担任国家房改课题组组长,是住房制度改革与建立住房保障房制度的最早提出人之一。

    短期临时性措施容易变成“药物依赖”

    南都:目前中国房价是个两极分化的问题,你怎么看待近两年中国房地产出台的多轮限购限价限贷调控政策的作用?

    孟晓苏:中国房价两极分化的情况其实并不严重,房价总体还是上涨的态势。只不过,诸如北上广深等一二线大城市发展快房价高,一些三四线城市原本的房价基数相对较低,但它们也在上涨。这只能叫做发展不平衡,这是今后要解决的一个主要矛盾。

    发达地区要进一步发展,像深圳,就应该融入粤港澳大湾区发挥龙头作用;一些三四线城市则通过城镇化、打破农民的户籍障碍、农民进城等获得发展。在十九大以后,我觉得经济发展有很多新动力,可以充分运用这些新动力推动经济的持续发展。

    在严重供不应求的城市中,用什么方式能够解决房价不过快上涨呢?目前采取的都是一些短期临时性措施。部分城市要依赖限购,这只是一种不得已的行为。我将之比喻为打麻药的方式,对于医生来说,打了麻药就要赶快动手术,增加供给限制住购买力。现在普遍的问题在于,有些医生光打麻药,不去治病,过一段时间病人要醒了,他就再打麻药,时间久了不就成药物依赖了吗?

    这些短期措施都不适合维持经济的长期持续发展,正是这种短期调控,逼使近年房地产业出现了一种怪现象,把正常发展的周期挤压成三年小周期,挤压几年,实体经济下滑,经济受不了了,赶快放一马,一放,房地产就上去了,房价又开始上涨,房价一高,又赶快限购再打压。每三年一个小轮回,就像跳三步舞一样,现在我们已经跳了四个三步舞,浪费了很大的行政资源,只不过把房地产压成小周期,这不是自己骗自己吗?

    我们一直呼吁要建立房地产市场调控的长效机制,这些观点呼吁了两年,去年被中央接受了,今年中央特别强调“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”。长效机制的建立会有力地改变短期行为,但短期调控的三步舞还会不会再跳下去呢?可能一下改不过来。

    南都:长效机制应该如何来落地?

    孟晓苏:在我看来,长效机制包含四方面的内容:首先是坚持推动住房改革,并且把房改的作用从城镇发展到农村,推动新城镇改革。其次,面对着不断上涨的房价,要解决多渠道供应、多层次需求的问题。

    我们在发展房地产的同时,不能忘记还有低收入阶层,市场提供商品房,政府要对最低收入者提供廉租房,对一部分愿意租赁的人实行租售同权,租购并举。保障房、廉租房解决了最低收入者,夹心层、小白领怎么办?我们要推进共有产权房。共有产权房的基本思路是既然北京的房价是5万元,其中有4万元是地价,那么把4万元的一部分拿在政府手里,比如政府拿在手里2万,另2万计入房价,这样老百姓就可以用3万元买到价值5万的房子。这种方式既可以维持房屋的价格体系,又能让中等收入者早住上房。此外,还要通过推动集体建设用地建租赁房,有效提供房价不高的房屋入市,这样可以解决更多人的租赁问题。然后还可以在其中导入共有产权的方式,由政府持有的产权部分不收租金,当房屋租出去的时候,把租金浓缩在居民一侧。

    第三,经济发展要增添新动能,要把城市的开发延伸到农村去,将城市资金引入到农村,开发美丽乡村、特色小镇,让那里的农民也能享受到房地产开发所带来的经济收益。第四,通过证券化的办法让老百姓的房屋进入到证券市场,变成老百姓买卖证券,由基金持有房产。房地产企业可以通过开发,最后通过R E IT s转给社会基金所持有。只有当老百姓买卖的是证券而不是房屋的时候,才能真正从制度上实现房子是用来住的,不是用来炒的。

    “REITs迟早要在中国大行其道”

    南都:日前,保利地产发行了中国首单自持租赁公寓R EITs,标志着呼吁和酝酿多年的R EITs正式破冰。一旦建立房地产长效机制,R EIT s是未来中国房地产必然要走的路吗?

    孟晓苏:R E IT s是把不动产的收益权变成一种资本品,这种资本品可以上市交易,是一种特殊的金融工具,通过发行基金持有不动产不同项目公司的股权,这种项目公司本身必须要有租金,租金每年必须要分配给投资人,这些含权的证券可以在资本市场上流通。

    各国各地对于R E IT s都有着一致的规定:一是按期分红;二是在资本市场上流通;三是免税优惠,免税不是不纳税,是避免双重纳税;四是限制投向开发,不是用于房地产开发资金,必须用于持有物业、持有出租物业。由此可以看到,它就是一种稳定收益流的优质资产。

    2000年我们请国外专家来讲金融创新的时候,他们异口同声地表示除了R EIT s,没有更好的金融创新可以讲,中国今天也到了这个时候。现在的问题是地方政府的负债越来越高,直接负债27万亿元,负债过高不是好事,这也造成地方政府债台高筑,继续投资遇到困难。

    中国版R E IT s应该从政府资产开始做起,有四个要点:一是发行公募基金持有政府的不动产,政府可以拿走大把资金;二是拿走之后这些资产仍然返给原有平台公司运营,通过他们的运营来保收益,包括原租金要交给R E IT s,如果租金不足,由政府购买服务的方式补足;三是要上市流通,现在中国证监会已经做好沪市、深市上市流通的准备;四是基金运行在结束的时候,由政府原价回购这些资产,即便到时候资产增值十倍,也是原价回购资产,这样可以解决国有资产流失的顾虑。目前有一些地方愿意做永续化,也是按照回购方式,在REIT s运行几年之后再考虑永续化,这样的话起步就容易了。

    我相信R E IT s在未来一定会成为经济发展的新动能,按照国际专家的说法,R E IT s迟早要在中国大行其道。

    “产权不明晰的房屋做REITs?可以研究”

    南都:有组数据显示,中国北上广深四大城市的租金回报率均在2%以下,但日本大阪、美国洛杉矶等城市租金回报率都在6%左右。在我国住房租赁市场的投资回报率相对较低的情况下,R EIT s发挥效用会不会也遇到障碍?

    孟晓苏:现在中国的租售比太低,上海的租售比只有1.2%,深圳肯定是在1.5%以下。在这种情况下,没有一点改革的措施,只幻想着怎么样把房价压低,怎么样把租金提高,都无法改变住房租赁市场投资回报低的现实。

    我认为通过共有产权房,有可能把租赁更多地浓缩在老百姓那一头。政府将地价转化为房屋产权,它也随着房产升值而升值,今后再变卖的就不是地价,而是房屋增值权益。政府只需要享受房价增值和享受未来的租赁税就够了,让老百姓享受房价增值和租金。目前广大的三、四线城市租售比能达到3%左右,如果再加上共有产权房就能达到6%,6%就可以做R E IT s了。而在深圳这些一线城市,如果能将老百姓的城中村土地、集体建设用地用来建设租赁房,也是一种办法,现在已经开始试点了。这些产权不明晰的房屋能不能也来做R E IT s呢?我觉得可以研究,如果研究了之后可以突破,就可以由基金来持有,这样租金市场就有了资金支持,供给侧可以发力,这样的情况下才能使老百姓有房可租。

    B

    罗宇:

    城市更新面临的困难最核心是审批难、拆迁难、工改工

    罗宇,合一城市更新运营管理有限公司董事总经理,华勤城市更新研究院副理事长、合一产业运营有限公司执行董事,长期聚焦以工改及产业地产领域为主的工商写字楼业务,熟悉深圳城市更新、土地规划及建筑设计规范政策,拥有丰富的工改和旧改全程开发营销运营操盘经验。

    南都:今天我们年会的主题是“新时代、新趋势、新发展”,对此你是怎么理解的?

    罗宇:从时代的角度来讲,我们已经进入了房地产的下半场,下半场从增量转型存量的趋势和特征更加明显,下半场更多的是以存量资产盘活运营为主;其次是资产证券化,地产和金融结合的特点会越来越明显。在“新发展”中,最重要的行业的变革是商业模式的变化,行业全面进入三级开发运营,从原来聚焦于二级开发,到向一级开发和三级运营延伸,开发和运营结合得更加紧密,房地产行业从一级到三级的产业链条会越来越长,对于开发商的运营能力要求会越来越高。

    南都:对于开发企业有哪些建议?

    罗宇:在这种情况之下,开发商必须适应利润区及商业模式的变化,调整企业发展战略,企业应该在变革中找到自己的站位,中小房企则应该考虑向着一级开发,或是三级运营两头做转变。

    南都:怎么看待城市更新与城市发展之间的关系?

    罗宇:深圳一直面临非常严峻的土地供应问题,土地有限明显制约了城市的高速发展。城市更新释放深圳的存量土地,供应更多的空间以满足产业发展及居住需求。这在深圳的城市发展中显得尤为重要。

    南都:近两年来的城市更新的环境与过去有什么不同?

    罗宇:以前对于城市更新的理解更多的是旧城改造,而目前更多的会关注城市再生、城市复兴,重视城市文化记忆活化、产业可持续发展等,如湖贝村改造就保留了部分旧村,金威啤酒厂改造也保留了部分工业记忆,这都是为了一个城市的文化有所延续。这种情况在未来的城市更新中,会更加被重视,不会停留在纯粹的拆除重建,未来的城市更新会融合更多的人文特征在里面。

    而对于近两年城市更新政策的变化,我们也看到了一些新的特征,首先是难以推动的老旧住宅区改造,政府针对性地出台棚改政策;其次是,强区放权后要求提高城市更新的效率,审批上简化流程等。然而,如历史遗留违法建筑的处理、空间规划层面与现实产业需求间的矛盾等问题还是亟待更多新政策出台以解决。

    南都:怎么看待目前深圳的城市更新环境,你认为导致现状的最核心问题是什么?

    罗宇:前段时间我们发表了一篇《城市更新十级痛》的文章,其中就提到了城市更新中最难的十个问题。而这其中最核心的应该是审批难、拆迁难、工改工。

    虽然说各区已经强区放权,但在审批把关上已经越来越严,比如宝安等区的项目就要求先研究片区统筹才能申报。因此,虽然已强区放权,但实际上的项目审批难度还是提高了。目前城市更新项目实施率低很大层面是因为拆迁问题,拆迁困难由来已久,特别是在近几年楼市向好,推高了业主的预期。由此还衍生出了清租困难,租户到期不愿意搬迁的问题。最终都会推高项目综合成本,延迟开发实施。

    此外,工改工上会遇到产业资源整合难的问题,政府认为工改工是产业转型升级的机遇,所以对于工改工的开发企业就有了更高的要求,需要承诺税收和产值。所以传统房企转型做工改工产业运营也有困难,毕竟缺乏人才储备、经验和能力。

    C

    陈晨:

    未来深圳工改工还是一片蓝海

    陈晨,深圳合一集团工改及产业地产执行董事。产业地产从业经历10余年,曾担任多家上市公司高管,专注于产业地产投资测算、产业定位、开发建设、招商运营等全流程业务体系,拥有科技产业龙头企业、政府协会、科研院所等丰富的行业资源,熟悉深圳工改项目开发全流程,对产业地产领域有深入研究。

    对于房企而言,做工改工项目首先需要长期的巨额的低成本的资金。一个工改工项目动辄都要投资几十个亿,资金回收如果单纯只靠三分之一的配套,其实很难回收。剩下的三分之二如果要完全对外销售,这笔账也基本只能持平,或者只赚一两个亿,根本够不上资金的成本。所以,真正运营工改工项目,首先最关键就是迅速打通融资渠道,至于招商和运营,也解决不了资金的压力,任何工改工项目通过招商都覆盖不了资金的融资成本。这就注定一个工改工项目在运营之初就会经历一番洗牌,国企、央企或者一些资金有优势的上市品牌企业比较容易进场。不过,相比之下,民企的机制比较灵活。今后也许会是国企先冲在前面率先试验,民企会挑选一些物业销售比例比较大的或位置比较好的项目来试水。

    工改工的盈利模式也是关注的焦点,目前深圳工改工项目的地产租售和产业运营的盈利比例大概是9:1,我觉得未来5- 10年,这个比例会变成物业增值占80%,租金可能占10%,后期的园区运营和企业服务占10%,这是比较现实的一种比例。通过10%的招商和10%的运营,还可以拉动80%的地产销售。比如,一个园区如果空置,可能价格就是11000万多块钱/平方米,但如果园区运营得好的话,可以卖到2-3万元/平方米。

    当然,如果工改工项目的产业细分程度越高,盈利空间也会越大。比如,一个园区如果足够垂直,既包括孵化,也可以进行研发外包,并且配置相关的检验检测配套,还提供了一个企业统一采购的信息化平台,那么,这些产业配套都可以赚取额外的利润。工改工项目还有另外一个盈利的空间,那就是孵化。但真正的孵化,其实跟产业地产的开发商没有关系,最终孵化创业企业的应该是天使投资人。所以说到底,工改工项目的利润大头还是本身物理空间增值的部分,所以说,虽然产业地产的核心是产业,但核心并不代表能赚钱,产业园的盈利脱离不了地产。

    除此之外,以服务外包的轻资产运营形式,作为产业地产里的一个环节,在有足够的品牌号召力和溢价空间的前提下,也可以产生比较切实可行的商业价值。事实上,对于拿下工改工项目的房企而言,如果不将之前的开发思路换为运营思路,单单觉得运营赚不了钱甚至亏钱,然后将项目空置,或者等待改规划,那就注定这个房企做不了工改工。工改工要求放弃必须改变思路,摈弃此前一锤子买卖的利益导向,一定要强化运营,即使不赚钱,也要打造团队。只有运用十年磨一剑的眼光,用一种更高的全局思维,才能做好工改工。

    虽然数据显示,未来五年深圳将会有近2300万平方米的工业用房供应,但在我看来,工改工接下来还是一片蓝海。目前最关键是缺乏专业的人才,必须迅速培养一批专业的人来做运营。有了专业的人才,这2300万平方米都可以细分到各行各业,只要有足够的产业细分,在各个行业能够深耕之后,园区最大的收益者其实就是企业,因为企业有很多东西可以外包出去,这样一来,既留住企业,也可以大大缓解深圳的产业空心化。

    01-05版16版统筹:南都记者陈博 采写:南都记者陈博 冯少文

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