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城市更新 地产业的未来

“城市更新与深圳地产的可持续发展”主题沙龙,多位专家和地产大咖讲城市更新

来源:南方都市报     2017年12月15日        版次:SC04    作者:陈博 冯少文

    南方都市报副总经理、中国地产年会策展人沈永淳。

    深圳天安骏业投资发展(集团)有限公司副总裁田卫东。张杨 摄

    深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会委员费晓华。

    深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任王嘉。

    深圳大海智地房产开发运营管理有限公司董事长曲咏海。

    深圳市城市更新开发企业协会联合创始发起人、深圳市合一城市更新运营管理有限公司董事长赵磊。

    本届中国房地产年会增加了以“城市更新与深圳地产的可持续发展”为主题的沙龙环节。其中,深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任王嘉,深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会委员、深圳雅本建筑设计事务所主持建筑师费晓华,深圳大海智地房产开发运营管理有限公司董事长曲咏海,深圳天安骏业投资发展(集团)有限公司副总裁、深圳天安云谷产城社区研究院常务副院长田卫东,深圳市城市更新开发企业协会联合创始发起人、深圳市合一城市更新运营管理有限公司董事长赵磊等参与了讨论,为深圳的城市更新与深圳地产的可持续发展建言献策。在沙龙环节中,嘉宾一致认为城市更新项目将成为深圳房地产开发的主力军,城市更新应当把握好战略定位、空间布局、要素配置,并且进一步提升城市的公共服务功能。

    主持人:南方都市报副总经理、中国地产年会策展人沈永淳

    嘉宾:

    深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任王嘉

    深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会委员费晓华

    深圳大海智地房产开发运营管理有限公司董事长曲咏海

    深圳天安骏业投资发展(集团)有限公司副总裁田卫东

    深圳市城市更新开发企业协会联合创始发起人、深圳市合一城市更新运营管理有限公司董事长赵磊

    观点

    A

    更新的最终目标是提升城市的品质

    沈永淳:我们的城市更新立项能否通过,就看费主任的审议,现在请费主任谈谈是怎么审的?

    费晓华:目前,建筑与环境艺术委员会会务审议的范围主要集中在,城市更新专项规划所涉及到的城市设计和建筑设计的内容。具体而言我个人认为涉及以下13个方面:1、审议更新方案土地贡献的状况,看是否按上层次规划的要求,通过拆迁范围内的土地贡献落实或增加了市政道路、公共配套设施、公共绿化和广场等,是否还利用自身的建设用地增加了道路的微循环,改善了地区的交通状况。2、审视更新方案扩容之后是否有措施缓解了外部交通的压力。3、审视更新方案在索取城市空间资源的同时,为城市、为公众是否提供了足够的公共开放空间,不管这些空间在哪里、在哪个层面,它们都必须全天候24小时公众可达、宜达、集中、可用、高大、宽敞、舒适,成系统的场所,且与所在地区周边慢行系统相连接,或计划连接。4、审议更新项目地块是否设计了与周边社区通达顺畅相接的人性化开放街区,进而缝合被汽车割裂的城市。5、规划布局方案是否契合了以公共交通出行为导向的原则。6、审视更新方案在扩容增高的同时,是否对相邻物业增加了空间上的封堵与遮挡,是否遮挡住了上层次规划当中设定的山水景观通廊,从城市设计的角度看,是否对城市天际线造成了负面影响,这是从更大的城市设计的角度来看待问题。7、审视更新方案在扩容之后是否加剧了项目自身空间环境的拥堵或变得更加恶劣,这种情况是否已经超出了可忍受的程度。8、按公共利益优先的原则,审视公共配套设施的落位,关注其各方面的条件是否良好。9、审视更新方案在扩容之后其所在社区风、光、热、噪音等物理环境是否良好。10、审视更新项目场地内外自然资源的状况,若自然资源条件良好,且是否因地制宜地建立了保护和开放的绿地生态系统。11、审视更新项目场地内是否有值得保留与活化的人文历史资源,若有,则保护方式和力度是否合适。12、审视更新项目场地地质与土壤状况,近期内是否安全、可建设。13、从技术和规范的角度,审视更新方案是否可行。

    当然还有其他方面,可能也会因人而有差异,但不管怎么样,委员会审议的方面都是常规的、基本的,掌握的尺度也仅仅停留在合格线之上,也就是守住的是底线。其实在城市规划与建设当中,实现公共利益就是提升城市的硬环境,在此环境中,每一个个体都将获益。

    沈永淳:谢谢费主任的介绍,我的理解是专规能不能通过,主要看项目对交通是否造成压力,有无影响,对居住环境是否造成压力,有无影响,还有人口压力、人文底线,如果这些专规都没有突破底线的话,我们愿意拿出多少共享资源跟社会共享,如果达到共享的话,专规是不是可以比较大概率通过?

    费晓华:应该是这样的,因为更新的最终目标就是提升城市的品质,补缺补漏。

    B

    立项原则:兼顾公共利益和共赢

    主持人:十九大之后,具体到深圳旧改方面,会不会有一些改变?政策方面会出现哪些变化?

    王嘉:第一个变化是时间的概念,过去能够立项的项目或者能够审批的项目,不一定符合现在的要求,十九大提出发展观的变化、发展模式的转变,包括城市“双修”等新的理念在城市更新中都是具体落实,以及刚刚征求意见的深标密度分区等。从操作层面来看,各个区政府都在统筹城市更新的规划立项,比如宝安、龙岗、福田、南山,在更新规划之前都要做统筹规划,包括立项之前都有统筹范围的研究,甚至是如果划定了统筹范围,要做单一规划,还要先进行解绑研究,看能不能单独做。第二个概念是导向的变化,09年到过去这段时间更多的是追求效率的过程,现在则是大力提倡综合整治,更多的要回到整个区域的发展战略。还有一个方向是产业,工业区块线划得比较严格,尤其是宝安最近的征求意见稿。第三是容积率,新的密度分区把M 0上限、M 1上限等都取消掉,这是政府鼓励土地集约。这有两个前提,一是你要保证城市活力的提升,比如保证配套、交通设施等;另外还要解决产业类型,比如工业上楼。第四是现在在做更新,我们越来越往精细化方向走,因为这中间夹杂了强区放权,各区的技术审查先是要熟悉基本规则。目前各个区对建筑设计方案、空间品质,在建筑设计相关的城市设计、空间设计在各个区未来也会有一些相关的专业委员会进行评审。

    沈永淳:还有两个大家很关心的问题,一是怎么样快速立项,二是怎么提容?

    王嘉:项目如何快速立项,我觉得首先还是判断能否立项,这更现实。现在除了查一系列规划,比如城总规是不是跟四类用地相冲突,土总规是不是在城市建设用地,法定图则、土地移交率、合法用地比例等全部考察一遍,在这个基础之上还要跟各个区政府、市政府发展导向相配合。第二个问题是容积率,政府在调整密度分区,首先我们还是践行总规的多中心体系,尤其特区外中心地区和轨道站点地区会有大的发展机会,有容积率提升空间。几点原则,一是把公共利益做足,二是历史建筑的保护、深标以外的公共配套设施,有意义的部分多配一点,实现政府、市场和公众的多方共赢。

    C

    一旦出发,必须到达

    沈永淳:未来随着资本越来越深入,房地产的行业细分会更加变化,原来开发商承担了土地、金融、销售、物业,承担了很多功能,未来会细化,下面请曲总跟我们分析一下未来行业细分将会出现什么趋势,具体做哪些业务运营?

    曲咏海:我一直在对比中国房地产跟美国房地产发展的路径或者发展模式的不同,让我看到了一些机会。在美国房地产市场,投资商跟发展商是两个角色,中国因为房地产爆发式发展,但凡我们有土地,银行的资金就上来了,在社会上招聘几个人,就可以做房地产。所以在中国,很多人没搞明白,投资商和发展商都是一家,但美国投资商和发展商一直是分离的,他的金融跟房地产是相互依赖、相互支持,美国的投资商是专门做投资的。

    过去房地产企业最重要的是人才和资金,实际上我经常简称“人财”,这个财是财富的财。我认为人才是房地产公司和运营公司最重要的,市场好的时候,大家都说房地产公司的待遇高,不缺资金,也不缺人,但大家都经历过2008、2012年的房地产寒冬,就像万科讲的,这个市场从黄金十年进入白银时代,白银时代并不是说房地产的春天已经过去了,而是说房地产进入专业化竞争时代,我的老东家的同事愿意跟我出来一起创业,所以我们现在成立的公司是房地产运营公司,因为有我过去的同事对我的认可,他们支持着我出来创业,也可能是我站在他们的肩膀上跟他们砥砺前行。

    对于一个公司来讲,R E IT s、金融、资本我也在结合,另外一条腿是用平台的思维做房地产,刚才介绍了,我们只有团队,只有专业,只有管理,但我们缺的是钱,这么多年在华南片区打下了基础,我的公司什么土地都去谈,谈完土地怎么办呢?大家都知道,房地产的门槛高就是因为它是资金密集型的,这一年时间我们跟信达投资、远洋资本等签订了战略合作协议,未来金融机构会越来越多介入到房地产,但金融机构不会培养自己的房地产开发人员和团队,这就需要跟社会的专业化机构合作。从这个角度来看,我认为未来的房地产竞争会越来越激烈,这种激烈就倒逼我们专业化能力前进。专业的人做专业的事,未来这个行业一定是精细化分工的,我们在这个市场找到了一个空白点,两条腿走路,到今天为止,我一直说创业,我还活着,就像跑马拉松一样,一旦出发,必须到达!这是我的坚持。

    D

    未来一定是产业和住宅相互融合

    沈永淳:田总是天安云谷操盘手,在深圳提起工改工,提起产业运营,一定是天安云谷,田总对未来深圳产业园的运营,对工改工有什么好的建议?

    田卫东:第一个问题是对深圳工改工的看法,我认为是三句话:第一句话是我们是深圳经济特区,没有工业、没有产业肯定不行。第二句话是定位准确,实际上不仅仅是做产业,不仅仅是M 0,还要有M 1,两者并举。第三句话是机制健全,主要是市场机制,深圳市的市场机制是比较健全的。

    未来工改工的发展方向是产城融合,就是要使各方面协调发展,生产、生活、生态的“三生”一体化,天安云谷有产业用房,有居住用房,有相关配套设施,包括教育、医疗、娱乐、休闲等等,甚至是图书馆、科技艺术馆,主要对标日本、新加坡和香港。

    产业进园区既要立足现实又要放眼发展趋势,特别是做立项、做专规的时候。在这个地方做一个工改工项目,必须要跟经促部门、科创部门取得联系,共同研究,要考虑到整个城市的整体规划,这个地方重点是要打造什么样的产业,这个地方目前有哪些产业可以集聚进来。

    关于产城融合,更具体来讲,我理解就是好空间、好服务。好空间就是工改工项目一定要做成立体的、互联的,天安云谷在这方面努力做到地下、地面、地上云平台,三层立体化,这就是打造好空间。好服务是我们与此同时成立了智慧园区信息技术公司,即智慧化共享型服务,在我们集团是轻资产,划理念就是这六个字:好空间、好服务。

    未来一定是产业和住宅相互融合,世联地产董事长陈劲松提出的“十九大以后,中国的地产将会变成优质空间的提供者和服务商”,这句话跟好空间、好服务在理念上是一样的,这个规划理念恐怕不仅是搞工改工的理念,而是整个房地产业的理念。

    E

    城市更新决定未来深圳房地产发展

    沈永淳:接下来请赵总从专业的角度判断一下未来深圳的城市更新将会发生哪些趋势?将会面临哪些挑战?

    赵磊:最近五年以来,城市更新基本上决定了未来深圳房地产行业的发展,也是其中一个主流,可能未来10-20年仍然如此。作为城市更新实操经理人出身,我们知道每个项目在实践中所能推动的效率,万里长征,八年抗战才能弄成一个项目。强区放权以来出现了四个特点:一是各区政策频出,最重要的还是把握各区的政策导向,不把这些政策理解透,很难保证效率。二是强区放权之后,普遍各区都注重规划统筹,大到土总规、城总规,再到法定图则,再到各区的“十三五”规划,宝安区、龙岗区都是在立项前必须做片区的统筹规划研究。三是产业引导,各个区都开始注重产业与城市更新的关系,希望产业先行。四是监管,城市更新的监管越来越严,包括去年8·31大限,关于集体资产的,还有宝安1+1+6,六个委员会中其中有一个是纪律监察的,坪山也有1+ 1+ 6+ 1,最后一个部门也是监察部门,我们做更新比以前要更加规范,同时也有一个好处,带来了更加透明,现在所有城市更新都要求有法可依,有据可循。

    只要我们认真学习政策,看明白政策之间的内在关系,不可控的因素会大大减少。合一专门做了个A P P,把各区政策在A P P里进行了分享,欢迎大家注册。

    声音

    城市更新的最终目标就是提升城市的品质,补缺补漏。

    ——— 费晓华

    现在做更新,我们越来越往精细化方向走,因为这中间夹杂了强区放权,各区的技术审查先是要熟悉基本规则。

    ——— 王嘉

    我一直说创业,我还活着,就像跑马拉松一样,一旦出发,必须到达!这是我的坚持。

    ——— 曲咏海

    工改工未来的发展方向是产城融合,就是要使各方面协调发展,生产、生活、生态的“三生”一体化。

    ——— 田卫东

    最近五年以来,城市更新基本上决定了未来深圳房地产行业的发展,也是其中一个主流,可能未来10-20年仍然如此。

    ——— 赵磊

    小访谈

    年度城市更新大奖

    深圳卓越城市更新集团有限公司:

    感谢组委会把“年度城市更新大奖”颁给了卓越城市更新集团。这是主流权威机构对公司精准的投资判断以及高效有序的运营能力的再度认可。作为城市更新领域的先锋力量与实践者,我们深受鼓励,未来将继续秉持着“共赢、诚信、品质”的合作精神,继续与众多合作方、股份公司开展互惠共赢的合作。2017年,公司发展再上新台阶,同一时期内,油松、南新、谭屋围等多个项目全方位铺开,不仅为集团输送了优质土地,也一举打破了公众对于旧改项目“拆迁难、周期长、投入高、开发慢”的固有印象。

    年度品牌大奖

    佳兆业集团有限公司:

    感谢媒体及业主对我们的认可,我们还会继续注重公司品牌建设。2017年完成400亿销售目标成定局,上调目标至440亿。多元产业纵深发展,持续深化于文体旅游、科技及大健康等产业的布局。

    年度地标物业大奖

    深圳市燕翰实业有限公司:

    从城市空间脉络出发,华侨城的天际线比较平淡,缺少高低起伏美感,我们希望以一座超高层建筑给这里带来改变。现在侨城一号能脱颖成为地标物业,我们很欣慰得到各界认可,同时也感谢项目参与者们、感谢南都。

    从项目上来说,今年侨城一号主体封顶、展示中心开放,包括名家谈等活动也给城市带来了更多思考。未来,更要去深耕深圳,为大湾区建设发力。布局上响应国家政策号召,包括建立保障房、租购并举等,努力成为更具有社会责任感企业。

    年度房产服务大奖

    深圳链家:

    链家进入深圳大约两年半了,2017年对深圳链家来讲比较关键,在整体市场交易量下降30%的情况下,深圳链家的收入提升了50%,线上的流量商机提升在30%以上。而且,线上的建设也是深圳链家2017年一个很大的亮点,客户成交的线上成交占比也超过40%,也就是说,有四成以上的客户来源于链家网。

    此外,在组织建设上,深圳链家从今年1月1日开始只招收统招大专以上的经纪人,这也为未来提供优质服务做了很大的基础性工作。中介行业对于人才的吸引力还比较低,如果深圳链家能坚持做到这一点,这是一个利在千秋的事情。

    感谢南都对深圳链家的支持和肯定,这个奖项也给了我们一些肯定,我们将再接再厉,继续在客户服务上、经纪人的专业性上和其它各方体验上进一步提升。

    年度绿色建筑大奖

    鹏广达山海四季城Ⅲ·四季公馆:

    鹏广达集团扎根深圳18载,用心雕筑梦想,成就东部战略。每一个作品都以精品的态度雕琢,每一个空间都以理想的尺度筑造,不负山海,不负城市,山海四季城系列作品打造绿色建筑,践行了鹏广达东部首席运营商社会责任。

    04-05版

    摄影:南都记者 胡可(除署名外)

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