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城镇化发展、购房需求转变、拿地便利

扎堆投身城市运营,深圳大房企造的不仅仅再是房子?

来源:南方都市报     2016年09月02日        版次:SC02    作者:崔欣 陈博

    前海开发区工地。 南都记者 胡可 摄

    城市运营已经成为拿地的一个必经程序。

    8月29日,招商蛇口和华侨城投标联合体以310亿元夺得深圳新国际会展中心(一期)配套商业用地,总价310亿元刷新了前广州亚运村保持的225亿全国纪录。这是一场“豪绅”之间的争夺大战,万科、华润、保利同样对这个位于大空港范畴的项目虎视眈眈。“会展中心的开发建设与运营,契合招商蛇口、华侨城定位城市开发运营商的发展目标。”招商蛇口董事长孙承铭在签约后发出了胜利者的宣言。

    房企争相参与城市运营

    在最新的《深圳市近期建设与土地利用规划(2016- 2020)》文件上,深圳的城市次中心增加了空港中心,日前政府又提出将大空港地区纳入大前海的范畴。“大空港区域刚好是城市运营的最佳实践区域。”壹地产新媒体中心总编辑陶文杰如是判断。

    这已不是招商蛇口首次涉足城市运营。在此前长达30多年的时间里,招商局在蛇口工业区摸索出一种社区综合开发的模式。两年前,重组完成的招商蛇口将自己定位为综合城市运营服务商。

    无独有偶,近年来,万科、华润、保利、华侨城等也频繁染指城市运营。从蛇口到华侨城,从后海到邮轮母港,再到逐渐涌现出来的大空港,都是品牌房企争相布局、进行城市运营的片区。

    究其原因,房地产进入下半场,单一的地产开发已经玩不转。随着购房者需求的日益丰富,房地产开发需要在基本住房需求之上满足产业、商业、文化、旅游、医疗、养老、经济、城市高水平配套等复合性高层次的需求。“正是这种购房需求的改变,导致房企开始热衷于城市运营。”陶文杰认为。

    在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,现在城市运营已经成为拿地的一个必经程序。大房企要拿地,如果是纯粹的住宅用地几乎没有机会,通过城市运营可以从政府那里获得相当多的开发机会。

    大型房企更有机会

    以城市运营为契机,房企经历了从单一住宅开发到区域纵深开发,从大盘开发向城市综合运营的阶段。在业内人士看来,这里面,中国城镇化发展起到十分重要的推动作用。相关数据显示,2010-2011年中国城镇化率达到并开始超过50 .0 %,2012年中国城镇化率达到52 .6%,并以高于世界平均水平的速度(年均0.5%)快速推进。截止到2014年底,中国 城 镇 化 率 已 经 达 到54 .8%,预计到2020年中国城镇化率将超过60%。

    由此可见,城市运营未来的空间依然十分巨大。这也对一众转型房企提出了更高的要求。对于房企而言,通常这种城市运营项目大部分都需要自持,并不能拿来出售,对资金的要求极高。此外,按照陶文杰的说法,强大的开发能力是介入城市运营的基础。而放眼深圳,这几次土地招投标的房企都引入国际运营机构,可见,优秀的资源整合能力、产业运营能力、城市规划与商业开发能力等也必不可少。

    “最终这种大型城市项目的开发,都会由大房企来承接。”宋丁指出,小型开发商几乎没有承担城市运营的实力。

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    为什么热衷城市运营

    解析:从1998年房改开始,过往十几年,中国房地产曾经历过一个黄金时代。彼时,住宅供应量远远不够,跑马圈地、规模化复制等成为房企扩张的主流策略。以万科为例,快周转、规模复制模式成就了三千亿级别的全球第一房企。

    然而,房地产进入下半场,单一的地产开发已经玩不转。住宅市场出现天花板,“一方面产品正逐渐走向精细化,另一方面,中国城市化已经度过初级阶段,加上互联网风靡,纯粹的住宅开发无法有效满足购房者。”壹地产新媒体中心总编辑陶文杰说,房地产开发需要在基本住房需求之上满足产业、商业、文化、旅游、医疗、养老、经济、城市高水平配套等复合性高层次的需求。正是这种购房需求的改变,导致一众房企也开始转型。

    此外,随着中国城市发展步伐的演进,在一线城市与部分二线城市,政府在出让土地时也附加了更高更多的运营要求,比如产业化要求,比如对图书馆、美术馆等公共服务设施的代建要求等。如果房企不顺应这种变化,那就很难拿到土地进行开发。

    按照中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁的分析,现在城市运营已经成为拿地的一个必经程序。大房企要拿地,如果是纯粹的住宅用地几乎没有机会,但通过城市运营却可以从政府那里获得相当多的开发机会。“不过,这就不仅仅只是单一的住宅开发,还需要承担周边的水电路或者其他公共服务配套,相比综合体来说,这是更复杂的开发过程。”他同时也指出,虽然承担的社会责任大,但机会也多,一旦政府邀标的话,项目几乎就能点对点给到相应的开发商。

    在陶文杰看来,除了上述因素之外,目前很多需要进行城市运营的地块,本身在出让时政府就已经考虑到企业运作成本,给予了一些可售指标回报,而且地价相比市场价更低,这也是很多房企做城市运营的原因。

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    谁有资格做城市运营

    解析:当本周一深圳国际会展中心代建代运营权以及11宗配套商业用地花落招商蛇口和华侨城联合体时,业界一片躁动。据此前媒体报道,招商蛇口与华侨城联合体的总报价为310亿元,远低于万科362亿元的最高报价。招商蛇口在签约现场发布的新闻稿也透露,此次评标中,招商蛇口、华侨城联合体技术标得分第一,商务标得分第二。

    商务标与技术标,这是本次新会展中心11宗土地招投标的主要评判方式。商务标是指11宗商业用地的报价,占67分。技术标指对深圳国际会展中心的代建代运营水平,占33分。另外值得关注的还有,本次土地出让采用邀标形式,即只有接到邀请的企业才能投标。

    这也映射出一个新的重要问题:到底谁才有资格做城市运营商?宋丁在受访时就表示,一般来说,政府手里都会掌握每家开发商的精准资料,开发商过去对这座城市的贡献、信誉度、资金状况、市场的反应,诸如此类,都被纳入政府综合评估的范围。“什么规模的项目需要什么样的开发商,政府其实非常清楚。但有一点,不管是按照单一委托的模式,还是挂牌的形式,最终这种大型城市项目的开发,都会由大房企来承接。”

    事实上,除了政府的筛选之外,对于房企而言,通常这种城市运营项目大部分都需要自持,并不能拿来出售,因此对资金的要求极高。这充分意味着,大型品牌房企或者央企的介入毫无悬念。

    在蛇口半岛的建设过程中,招商局就通过大面积的社区开发和工业区产业开发建设融合,逐渐摸索出一种社区综合开发模式。但这巨大的工程也需要极高的资金成本,如果换成其他小型开发商,很难成就今天的蛇口。

    “强大的开发能力是介入城市运营的基础。”陶文杰指出,除此之外,这几次土地招投标的房企都引入国际运营机构,可见,优秀的资源整合能力、产业运营能力、城市规划与商业开发能力等也必不可少。

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    房企该担任什么角色

    解析:越来越多的房企转向城市运营商,这并非意在以服务来主导居民生活,而是站在一个“服务者”的角度,提供更完善更便捷的生活环境。

    而房企之所以愿意这样做城市运营,很大程度上取决于政府的规划定位。目前,在城市运营的实际过程中,政府往往会对城市发展趋势进行把控,对区域进行定位明晰,之后细化规划,在资源上进行倾斜,再引入符合定位的房企。

    政府主导一个城市的发展,从新会展中心11宗地的出让就可以看出。根据政府的相关规划,大空港将建造成为集高新技术产业、现代化制造业、旅游观光、生活配套的深圳西部城市次中心。在对大空港的规划确定之后,政府才进行此次邀标。“如果政府对区域的定位不明晰,土地准备工作没完成,房企不会愿意进来。”陶文杰认为,房企只是区域运营的方案提供与解决者,政府才是主导者。

    宋丁对此持不同观点,他说,执行主体是房企,因此城市运 营 过 程 中 ,房 企 才 是 主 角 。“但是政府对项目负有定位引导把控监管以及综合服务的责任,这种作用是不可替代的。它开启了一种城市开发互动投资的模式。”

    事实上,从提升城市价值和土地价值这一根本利益诉求来看,城市运营中,企业和政府的目标是一致的,两者相当于一个球场上的运动员与裁判员,任何一方都必不可少。

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    房企会有哪些风险?

    解析:按照常规的模式,需要城市运营的项目体量往往较大,加上开发周期漫长,对房企的资金要求也相对更高。“风险就在资金上,投入几百亿的资金,却可能经过几十年才能有收益,这本身是一大压力。”陶文杰一针见血地指出。

    根据他的计算,招商蛇口与华侨城联合体拿下新会展中心地块耗资310亿元,如果两家房企以50:50或者51:49的股权比例,招商蛇口耗资将在155亿以上。而今年上半年,招商蛇口营业收入为212.48亿元,所支付的权益地价为153亿元。如此看来,11块地的地价已经相当于其上半年在全国各城市土地拓展的总耗资,也接近上半年营业收入的8成。

    不过,宋丁表示,一般房企会有一个基本的资金考核及测算,只要能在大致时间表内合理推动开发,通过各种融资手段解决资金困境,滚动开发,这个问题还是可以得到解决的。

    除了资金压力之外,陶文杰还坦言,在过往的发展史中,中国政府也曾规划过很多新城,但部分发展不起来变成“鬼城”。“如果政府对区域的规划不符合市场或城市发展规律,区域可能很长时间发展不起来,房企一头扎进去就会产生问题。”

    当然,城市运营中的公共问题更多还是要依靠政府,比如基础性的土地准备工作、公共配套设施的打造等,光靠房企根本做不了。只有政府强化执行力,房企才能解除后顾之忧。

    典型案例

    招商蛇口+华侨城 入主深圳国际会展中心

    不复以往土地拍卖的喧闹,这一次,深圳国际会展中心11宗配套商业用地的出让低调而神秘。8月30日,随着深圳市土地交易中心、经贸信息委、建筑工务局与招商蛇口和华侨城联合体的签约,这11宗地块的归属尘埃落地。

    这是深圳有史以来最大的土地招投标。根据公告显示,11宗地总面积共约52.8万平方米,规划总建筑面积为154.3万平方米。中标人必须为政府代建新会展中心一期,并享有20年的建设运营权。而且,含地上、地下全部共计32万平方米的商业用房22年内不得销售,不得抵押。10万平方米的商务公寓须按公告规定移交政府,作为人才公寓。

    值得关注的是,此次只有收到投标邀请书的企业才能参与投标。招标采用综合评标法,满分100分。其中,商务标67分,这是指11宗配套商业用地的地价款。技术标33分,指对深圳国际会展中心的代建代运营水平。

    最终,招商蛇口与华侨城联合体以技术标得分第一,商务标得分第二击败其他三个劲敌———万科、华润、保利。事实上,此次参与投标的这四家房企,无一不是一线品牌开发商,也都曾在深圳代建过公共服务设施。招商蛇口董事长孙承铭在签约后的受访中表示,此次大空港会展中心项目不仅仅是一个房地产项目,还是一个产业项目。项目通过会展业将带来旅游业等第三产业的发展,契合目前自贸区、深港合作服务区、粵港合作的大战略。

    华侨城 创新综合开发运营模式

    1985年,国务院侨办将沙河华侨农场划归华侨城之后,华侨城便确定了两个发展基调。其一,规划先行;其二,引进主题公园。并确立了“环境第一”的理念。

    此后,在三十余年的开发中,华侨城逐渐形成了文化、旅游、休闲、娱乐、酒店、商业、居住等产业布局以及“文化+旅游+地产”的独特模式。

    作为“现代服务业成片综合开发运营”,华侨城地产以“文化艺术”为内涵,坚持“绿色低碳、生态环保”理念,产品线不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态,成为国内建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一。尤其是“花园中建城市”的开发理念,不仅实现了空间的集成,还有效地促进了产业链的延伸和融合。旅游、地产、酒店、艺术、商业、文化、节庆等元素相互融合,在铸造优质生活体系的同时,也给城市带去了不少的改变。

    1989年,锦绣中华建成开园,开创我国主题公园先河。其后,世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等主题公园也相继建成。

    将文化因素注入社区发展,是华侨城一个特色。1997年,全国第二个国家级博物馆———何香凝美术馆开馆,此后,华·美术馆、当代艺术中心、华侨城创意文化园的相继落成,深圳有了更为明确的文化坐标,并摆脱了一直以来“文化沙漠”的城市形象。

    借助于华侨城以文化和旅游“造城”的优势,未来华侨城将采取政府、村镇、企业、民间社会资本等多方合作共享的PPP模式,搭建新型开放的城镇化综合开发平台。并构建“文化+”、“旅游+”、“互联网+”等新型产业生态集群。

    华润置地 后海变身国际创新门户

    后海片区是中国500强企业、商机、人才等各种资源集聚地,也是连接福田CBD和前海湾、深圳湾金融区的关键地带,并成为深圳影响全球经济的桥头堡。

    作为南山区六大重点片区之一,后海片区目前已有30多栋高楼和22个企业总部。为了更好地将产业、城市和运营紧密结合在一起,南山区政府拟引入华润来主导片区的设计与运营,将后海片区建成办公、商业、文化、体育、娱乐高度聚集的滨水生活中心。

    南山区区政府提出,发挥国际视野,制定更加完善的设计规划,更加准确地定位后海片区,同时更好地服务深圳湾超级总部基地和南山区发展。希望在未来三年内,后海片区能成为地标,为南山建成国际化创新型滨海中心城区提质提速。

    对此,华润置地提出了后海片区“两带三轴六组团”的设计方案,围绕创新、科技、文化、生态、运动和创造等六个主题,建设创新中心、智造中心、演艺中心、体育娱乐中心等九大项目。并提出后海片区的整体运营,一方面是内容布局,另一方面是形象设计。并将围绕这两个方面,根据春夏秋冬不同的时节,为片区以及周边的市民提供24小时不同体验,提升片区的整体价值,提升片区国际品质,建设具有国际标准的深圳活力中心与文化名片。

    按照华润置地的构想,后海片区将建设成深圳的国际创新门户,提升片区的整体价值、提升片区国际品质,建设具有国际标准的深圳活力中心与文化名片。

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