‌·

中泰小区惊艳变身 没落美食街将成高端大厦

20多年的变迁史,成就深圳经济发展史的一个好样本

来源:南方都市报     2016年09月02日        版次:SA56    作者:郭锐川 刘有志

    2016年8月23日下午,深圳宝安南路,中泰小区(金塘大厦)城市更新单元正在施工,项目位于罗湖金三角区域,未来将打造为高端精品城市综合体。

    蔡屋围金塘实业公司总经理蔡永生。

    2 0多年来,蔡永生一直在等待一个合适的时机,推动中泰小区(金塘大厦)的改造,以盘活这块土地资产。蔡永生从上世纪80年代后期开始担任蔡屋围第二合作社队长(即金塘自然村村长),现在则是金塘实业公司的总经理。早在上世纪9 0年代初,他就在酝酿此事,但直到20 13年该项目被正式列入深圳市城市更新单元计划后,这个时机才真正到来。

    中泰小区始建于1983年,有着辉煌的历史。由深圳中旅社与泰国商人合作经营的中泰酒楼曾经名噪一时,后来这里又成为罗湖区远近闻名的宝安南路美食街。新世纪以来,随着整个蔡屋围片区的快速发展,中泰小区日渐落后,老态尽显,已无法适应城市的需求,村民更新改造的意愿十分强烈。

    从地理位置来看,中泰小区处于罗湖的金三角区域,距离地王大厦、万象城仅10分钟车程,区位优势突出。未来,这里将建成集高端写字楼、商务公寓与购物中心于一体的国速世纪大厦。走向落寞之后的中泰小区,即将再度迎来重生。而纵观中泰小区的发展变迁历程,也是窥探深圳改革开放史上的一个好样本。

    ●历史篇

    曾有深圳最早对外接待的酒店

    据罗湖区蔡屋围抄录的族谱中记载,罗湖的蔡屋围、松岗的沙浦村等广东一带的蔡姓,大都是蔡安的后裔。蔡氏在深圳的最早落脚点,是今天的宝安区松岗镇沙埔围村,后来其中的一支迁到赤坎村,也就是如今的蔡屋围。

    蔡永生听以前的老人说,原先蔡屋围其实不姓蔡,是陈姓人的村围,300多年前的清康熙年间,陈氏从松岗沙埔围雇了一名蔡姓长工养鸭,这蔡姓青年成家立室,买田起屋,子孙后代日益增多,老家沙埔围村的蔡氏也陆续迁居到这里,结果,外来的蔡氏反成了村里的主人。

    经历了解放初期的户助组、合作社,蔡屋围片区慢慢形成三个自然村,分别是金龙村、金塘村与金华村。蔡永生说,那时候蔡屋围的地盘从南面的深圳河一直到北边的泥岗路,东边到广九铁路线,西边到荔枝公园、八卦岭、银湖一带,占有土地达5000多亩。

    改革开放后,1978年成立深圳经济特区,政府开始征收土地。到了1983年,蔡屋围大部分的土地都被收归国有,并按照一个劳动力15平方米工业用地,一户家庭150平方米宅基地的标准给村民保留了部分土地。

    中泰小区就是在1983年划地之后开始建设的,1985年完工,1986年投入使用。彼时蔡永生还是副队长,他记得很清楚,中泰小区本来说要建来料加工厂,盖好之后却直接租给了深圳中旅社。原因是村里算了一笔账,发现办来料加工厂还不如收租金收益高。蔡永生说,1986年中泰酒楼与中旅宾馆正式开业,是深圳最早对外接待的酒店之一,生意相当红火。

    据介绍,中泰酒楼还有一个夜总会,在深圳也是数一数二的。“除了香蜜湖的一家夜总会,就是这里了。晚上年轻人喜欢来夜总会听歌、跳舞。”蔡永生说,上世纪80年代,很多外商也经常来这里消费,特别是来料加工厂的老板。那时候,中泰酒楼所在的中泰小区,可以说是在深圳引领潮流的地方了。

    拆分出租,成远近闻名美食街

    金塘村村民未曾料到,短短几年时间,中泰酒楼的经营就陷入了困境。上世纪90年代初,整体商业形势迎来一个低潮,中泰酒楼和中旅宾馆交不起租金,场地被村里收了回去。回收后,金塘村又以30万元每月的价格整体打包租给了一家贸易公司,这家贸易公司再自己分租出去。

    那时候,保龄球在国内非常流行,是当时最潮流的运动,甚至被称为“贵族运动”。中泰小区便在2楼搞了一个大型的保龄球场,开业后生意火爆。3楼以上仍然保留了宾馆,临街一层则全部开了饭店,这也为日后形成美食街奠定了基础格局。

    “一开始搞得不错,人气比较旺,到2000年的时候又不行了,又交不起租金,被我们重新收了回来。”蔡永生说,那时候已经明显地感觉到中泰小区的设施陈旧,空间狭窄,配套缺失,“连个停车场都没有,车辆只能挤着停在大院里”。

    两次整体出租都不长久,村里吸取了教训,为了降低风险,村里决定拆分出租。“如果整体出租,一个月不交租金损失就是几十万,分开来租风险要小很多。”蔡永生说,于是村里成立了专门的物业公司,并且将宾馆承接过来自己经营。

    在金塘村的精心管理下,中泰小区的整体经营逐渐有了起色,引进了一批美食店,比如潮泰牛肉店、华昌海鲜酒家、蚝门九式等。此外,蔡永生还把物业出租给嘉旺、过桥米线这样的连锁店,那也是最早的一批餐饮连锁店。连锁店资金实力雄厚,经营能力较强,交租有保障,是十分理想的出租对象。

    由于地理位置优越,多条公交线路从这里经过,中泰小区慢慢发展成为远近闻名的宝安南路美食街,人们工作之余喜欢到这里逛街休闲。晚上,中泰小区灯火辉煌,熙熙攘攘,食客在门口排起了长龙。生意兴隆也带来了金塘村租金收入的增加,每年的租金收入达到600多万元。

    此后,中泰小区一直由金塘村的物业公司自己管理,而蔡永生也逐渐显露出他在这方面的眼光与才能。尽管表面上看起来,中泰小区经营得不错,但蔡永生心里始终对其长远发展存有隐忧。他开始谋划要对中泰小区进行整体改造,只是欠缺一个合适的时机。

    ●改造篇

    发展陷困境 小区要改造

    事实证明,蔡永生的担忧并非没有道理。尽管金塘村自行管理下的中泰小区经营得有声有色,但随着周边高端商业区的崛起,中泰小区逐渐显得落后而陈旧,来这里经营的老板也越来越低端。毗邻着京基一百、万象城这样的物业,甚至连对面的烂尾楼也重新装修好了,中泰小区成为中心区多少有些令人难堪的存在。

    “面子”问题倒是其次,2011年以后中泰小区的经营越来越困难,已经失去竞争力,收入难以提升,再这样下去,蔡永生无法向509名村民股东交代。正好这个时候,房地产市场显露出积极的信号,房价快速上涨,深圳也出台了城市更新办法,政策比较明朗,再加上政府在产业培植与基础设施投入方面做得比较到位,天时、地利、人和,蔡永生一直在等待的那个时机已经到来。

    于是,2011年年底,金塘村召开村民大会,蔡永生正式在大会上提出改造的动议案。“我们早就计划要改造,但自己出钱怎么算都算不过这笔账,而且会做得很累很辛苦,还要担心市场出现问题,到时回不了头就麻烦了。”蔡永生说,于是村里就动议引进外来资本,通过合作的模式来实施改造。

    在选择合作对象时,金塘村也非常谨慎。“我们筛选了好多家,然后向村民征求意见,要大部分村民通过,才能做成这个事情。”蔡永生说,对于改造大家其实都是支持的,主要是把好两个关,一是对方给出什么样的条件,二是有没有实力,是不是真正来做事的。“我们最怕的就是烂尾楼,一旦烂尾,就麻烦了。”蔡永生称,最后我们才确定与深圳市国速房地产有限公司合作。

    “按照城市更新管理办法的程序要求,我们先拟定了一个大致的框架条件,交给村民讨论,超过三分之二的村民表决同意后,2012年就与合作方签订了合作意向书,作为法定依据给合作方去进行项目报批。”蔡永生称,由于前期做了很多工作,动议案只用了半天时间就顺利表决通过了。

    2013年11月,中泰小区(金塘大厦)城市更新单元经市政府审批列入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》。批文下来后,经金塘村同意,开发商正式入场拆迁。如今,拆迁后的中泰小区变成一片繁忙的工地,很难让人想象到它昔日的模样。

    从上世纪80年代初期建成后,中泰小区在很长一段时间内,一直扮演着深圳潮流文化风向标的角色。随着时间推移,曾经的辉煌演变成了未来发展的羁绊,中泰小区站到了命运的转折点。村民表决通过改造动议案的那一刻,意味着它的历史使命已经完成,不得不向这座城市挥手告别。

    ●展望篇

    未来租金起码翻两番

    中泰小区(金塘大厦)城市更新单元项目还有一个特殊意义,其是罗湖更新局成立来首个手续审批最齐全的城市更新开工项目,于2015年11月15日取得了开工许可批复。按照计划,该项目将在2018年竣工。建成后,中泰小区将化身为国速世纪大厦,摇身一变成为高端精品城市综合体。

    国速世纪大厦项目由4面底层商业、1层架空花园、1栋写字楼、1栋商务公寓组成。其中公寓建筑面积19138平米,商业建筑面积12000平米,办公建筑面积32330平米。项目地处罗湖金三角区域,属于由笋岗路、红岭路、文锦路及深圳河围合而成的蔡屋围商圈,具备得天独厚的地理优势。同时,项目周边还拥有全市最为集中的优质学校资源,最为高端的购物中心,最为庞大的中心公园群以及最为密集的地铁站点。

    显然,处于核心区域的中泰小区发展潜力无可估量。据蔡永生介绍,中泰小区原来的1.5万平米建筑面积,改造后将置换为2.1万平米的补偿面积,包括底层商业裙楼以及8千多平米的办公楼。蔡永生称,物业移交后,金塘公司将请专业管理人才进行深耕,重新规划,引进高端客户。

    对于项目更新改造后的未来,金塘村村民十分期待。一方面人居环境与工作环境得到全面改观,另一方面收入也将大幅增加。据蔡永生预计,原来600万的租金起码要翻两番,至少达到2000万租金一年。不过,蔡永生更加看重的是,随着资金的注入,金塘公司实力增强,可以有条件去开拓外面的市场。

    改造带动村民积极性参与性

    为改制后的农村股份公司,寻找到一个可持续的发展道路,这也是蔡永生一直以来追求的愿景。他相信,中泰小区的更新改造,将为此提供契机。如果股份公司经营管理得好,体系发展健康,成为更适应现代化的组织,便有能力去承接更多的项目,谋求更大的发展,更加深入地融进市场。

    蔡永生不希望看到的是,村民仅仅固守此地,依靠收取租金过着衣食无忧但同时也乏善可陈的生活。他希望建立一个现代化的股份合作公司,又有宗族作为纽带,村民持有股份,股东之间犹如一个大家庭,每个人都来关心公司的发展,维护公司内部的团结、和谐。

    多年来,在蔡永生的引导下,村里的大小事务都需要征求村民的意见,每到年底蔡永生都要向村民作工作报告和预算报告,就是为了培养村民的参与意识,调动村民的积极性,让他们行使话语权和表决权,力图打造一个股东高度自治的公司组织。

    蔡永生把希望寄托在接受了良好教育的下一代,而改造后的中泰小区将为他们提供一个很好的舞台。“2万平方米的物业,以每平方米4万元计算,就集聚了8个亿的资产。”蔡永生说,有了这笔资产,可以做的项目很多,有能力的年轻一代愿意的可以来参与公司的经营管理,不想参与的也可以通过股东的身份,来重视、关心公司的发展。

    目前,除了中泰小区的6千多平方米土地,金塘村还有金塘综合大厦和61号楼一共4千多平方米地块,也已纳入蔡屋围片区的整体城市更新计划。通过撬动、盘活这些土地资产,蔡永生期望赋予这个传统的集体组织以更强的生命力。

    也许,许多年后,当金塘村的后代掌管着已经赫赫有名的宗族大企业时,他们会常常想起,那个叫蔡永生的前辈,在今天用其远见与魄力为这一切所付出的努力。

    知多D

    国速世纪大厦项目概况

    国速世纪大厦项目是深圳市国速房地产开发有限公司与深圳市罗湖区蔡屋围金塘实业公司合作开发的城市更新项目。项目申报计划名为中泰小区(金塘大厦)城市更新单元,更新单元范围用地面积为9721.8平方米,根据城市更新政策贡献给政府做市政道路用地面积3074.8平方米、广场用地面积892 .8平方米,土地贡献率达40.81%,实际用于开发建设用地面积为5754.2平方米。

    项目于2013年11月21经市政府审批列入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》。国速世纪大厦是罗湖更新局成立来首个手续审批最齐全的城市更新开工项目,于2015年11月15日取得开工许可批复。

    采写:南都记者 郭锐川

    通讯员 赛育峡

    摄影:南都记者 刘有志

手机看报
返回奥一网 意见反馈