村民们在看沥滘旧村改造的沙盘。该项目是享受到“施工许可证2.0版”政策红利的项目之一。 南都记者 黎湛均 摄
“拿地即动工”，这是2020年6月1日广州市住房和城乡建设局在全国首次推出分阶段施工许可改革政策(“施工许可证2.0改革”)后，企业真实的“获得感”。这次改革中推出的分阶段办理流程的措施，可让工程节约3-5个月，这对“时间就是金钱”的建筑行业至关重要，被省内外多个城市借鉴。
市住建局审批管理处处长周泽志认为，这是广州改革先试先行的又一次突破，“做相关政策改革，如何进一步做到不违规，又可以产生社会效应，让企业获利，这就是我们所要做的。”
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选择权交给企业 1585个项目已享政策红利
广州是国家和省工程建设项目审批制度改革“双试点”城市。说起当年一位市政协委员绘制的社会建设工程“行政审批万里长征图”，很多业内人士记忆犹新：一个社会建设工程要经20个局委办，盖108个章，缴纳36项行政收费，需799个审批工作日……
奥园集团广州区域公司开发管理部副总经理杨建江从事房地产开发报建工作十多年，经历过最早期的开发报建，直言这是一个“非常漫长的过程”。
“早期要办理施工许可证，是要拿到土地后去申请设计条件，办理总规图，然后经过相关认定拿到工程规划许可证，才能去办理。”杨建江回忆，如果碰巧是一级地段，例如大马路、河涌景观带这种比较重要的地段，还需要上相关会议，搞不好就是两三个月的时间。
给工程建设审批环节做“减法”，广州一直在探索改革路径。尤其是2018年10月，《广州市工程建设项目审批制度改革试点实施方案》出台，广州按照国务院要求，正式进行精简工程建设审批环节的试点改革。政府投资工程建设项目评审审批时间压缩为90个工作日，社会投资项目行政审批控制在22-50个工作日以内。
根据企业拿地后迫切开工先行建设基坑的需求，广州于去年6月在全国首创了“施工许可证2.0改革”。据介绍，此项改革打破了整体办理施工证的传统思维，科学统筹考虑工程规划、施工时序、财务进度等方面，按施工进展划分为基坑、地下室和±00以上三个阶段，将自主选择权交给企业。
由于基坑土方开挖不涉及规划和建筑主体结构的施工，企业凭规划部门出具的规划条件，可先行办理“基坑支护和土方开挖”阶段的施工许可证，让企业“拿地即开工”。此后再分别申请“地下室”和“±00以上”两个阶段的施工许可证。
“现在拿到土地后，只要达到设计条件，就可以办理第一阶段的施工许可证。我们在进行土方开挖和基坑支护的同时去深化图纸进行修规申报，虽然可能要一两个月才能批下来，但土方开挖和基坑支护已经进行到一定程度，刚好接上第二接阶段施工许可。”杨建江说，对于房企而言，此项改革所缩短的时间，相当于降低了资金占有时间，对提高企业发展效益“是一个莫大的帮助”。
“以前取得施工许可证基本上是在拿地之后150天左右，现在实现‘拿地即动工’，是一个巨大福利。”广州市房地产协会开发报建委副主任李文娟告诉南都记者，这让企业能投入更多时间到前期设计环节，“分阶段办理施工许可后，相当于规划和施工两条线并行。那么设计可以有更多的时间去研究规划方案、立面方案，让户型设计得更合理。”
项目开工之余，质量安全监督机构可同步介入监督，确保施工质量安全，避免出现政策实施前工程因手续不全而产生的无序施工问题，有效规范了城市管理秩序。如此一来，改革解决了企业因资金、工人、设备等前期闲置造成的资金周转巨大浪费和压力问题。
目前，广州已经有1585个项目享受到政策红利，占全市房屋建筑工程施工许可办理量的44%，可让工程节约3-5个月工期，有效加快了广州市大批量房屋建筑工程项目建设进度。
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建设周期缩短 企业一年节省约170亿
“时间就是金钱”，这是建筑行业市场的不二法则。广州“施工许可证2.0改革”所带来的高效率，受到了众多房地产企业的广泛好评。
保利地产广州开发报建部副总经理李晨介绍说，该项改革为企业缩短4-5个月的开发时间，从而节约了资金成本。“可以说，每个房地产的资金成本，甚至比它的工程成本还要重要。”
他解释，一个10亿元的投资项目，按照年化收益率10%的资金成本来计算，建设周期每节省1个月，企业直接成本就可以节约1000万元。“这还没有计算复利，如果是复利或者说投资量越大的项目，就节省得越多。”
除了时间和资金成本，资金周转率也是重要的考量维度。“也就是企业拿项目和干项目的效率，”李晨称，一个房地产的拍招挂项目，通常是两年竣工验收，如果时间缩短了5个月，实际上就是把项目周期效率提升了20%。“每个项目提升了20%，第一轮周期效率就是120%，第二轮周期效率就是144%，是一个指数性的增长。也就是说，周期缩短越多，效益就越明显。”
李文娟则表示，通过“施工许可证2.0改革”，平均每个项目可节约工期3个月左右，“以一个拿地成本50亿元的项目来计看，每天的财务成本约50万元，这样算下来，一个项目的财务利息就可以节约4500万元。”
据市住建局统计，“施工许可证2.0改革”自2020年6月1日开始实施以来，选择分阶段办理施工证的1585个工程(分三阶段办理的项目共930宗，分二阶段办理的项目共655宗)涉及的建设总投资额共计约1.12万亿元。如果按平均每个工程可提前3个月开、竣工估算，以目前银行贷款年化利率或资金收益约6%计算，工程提前3个月开、竣工就可为企业减少利息额或增加投资收益共计约170亿元。
“在去年疫情期间，我们这些企业得到了这样的‘强心剂’，让我们有了更强的抵抗力去面对疫情这种‘经济寒冬’。”李晨说。
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住建部力推 写进优化营商环境条例中
“真的可以跳过规划这个环节吗？从广州建设工程审批流程这么多年的惯性思维来看，这是不可思议的事情。”李文娟回忆，“施工许可证2.0改革”实施之初，企业最大的疑虑就在于此。
随着改革政策不断推广，改革红利不断普及，市场逐渐产生了积极反响。就拿李文娟所任职的中海地产来说，其在全国有70多家股权公司，“这半年来，我自己就已经收到10来个城市公司的咨询电话，了解我们这项政策有哪些细则，希望能够推荐给他们当地政府，向广州学习。”
“施工许可证2.0改革”收到了立竿见影的效果。周泽志介绍称，此项改革做法得到了住房和城乡建设部的大力推荐。2020年11月，市住建局受邀向各省住房城乡建设部门分享广州分阶段办理施工许可等审批制度改革举措，并在全国掀起了一波学习引领热潮。
辽宁大连、福建福州、海南博鳌，以及广东惠州、汕头、江门等省内外城市学习借鉴广州经验做法后，陆续试行了施工证分阶段办理政策，并收获初效。
“来取经的兄弟城市，通过借鉴我们这套改革系统，再根据自己地方情况进行创新。”市住建局有关负责人表示，这样的学习交流越多越好，各方都应该加快建设步伐，实现更大的创新。
经过半年的实施探索，“施工许可证2.0改革”得到了各界的广泛关注和认可。相关做法于去年底顺利纳入了广州市人大常委会审议通过的《广州市优化营商环境条例》中，为改革提供了法制支撑保障，为广州进一步打造市场化、国际化、法治化的营商环境做出扎实的贡献。
采写：南都记者 莫郅骅 通讯员 穗建
