过去十年，六个镇街合计卖掉了整个佛山大约一半成交面积的房子。这六个镇街依次是南海狮山、三水云东海、南海桂城、顺德容桂、顺德大良和南海里水。2019年以来，云东海超过狮山，成为成交面积第一大板块。过去十年，成交面积第一大镇狮山与成交面积最少的高明更合，相差超100倍。
六大镇街的成交规模，在过去十年都表现稳定，但是以量价指数来看，这些成交大户的表现又出现了分化。
第一种，过去十年楼市发展表现为量价齐升。代表镇街是大良、狮山和桂城，这三个镇街过去十年楼价涨幅榜单上分别是第5、6、7名。
大良是顺德传统中心和新城建设的“强中心”所在，并建设顺德港澳城与深港等科创资源对接；狮山是千亿大镇，佛山西站枢纽新城，过去五年不限购的优势，承接了不少从桂城、大沥外溢的置业需求；桂城是佛山千灯湖金融高新区和三龙湾南海片区(三山新城)的所在地。
从城市建设的步伐来看，以大良、狮山和桂城为代表的新城建设核心与轨道交通枢纽所在的区域在过去十年开始发力，未来十年仍是建设重点。
另一种，则是在价格和政策优势下，吸收大量周边区域外溢置业需求。同是成交大户，但南海里水、三水白坭和顺德容桂在过去十年楼价涨幅并不明显，排在楼价涨幅榜单的倒数第3、4、5名。
往前十年看，成交量除了与区域供应结构紧密相关，还反映出三大因素：各地的新城建设、分区的限购政策，以及立体的轨道交通建设。
往未来十年看，新城建设与轨道交通建设的效应将会进一步释放，推动区域楼市发展的不断分化。同时，随着各地人才政策的落地，限购政策的影响或将会越来越弱。
新城建设
中心城区+两大副中心是置业热点
过去十年，佛山加速各个新城建设。
这个新城建设的价值，首先在“强中心”的区域得到兑现。数据显示，过去十年楼市成交量价齐涨的狮山、桂城和大良，分别是佛山中心城区和两大副中心的代表。
2010-2015年，正是佛山千灯湖金融高新区加速建设的时期。2013年至2016年差异化限购政策落地之前，桂城一直是32镇街中的成交前三大户。
支撑楼市量价齐涨，千灯湖的“新城效应”背后，一方面是其区域发展规划支撑预期，另一方面是这些规划和项目实际落地。
数据显示，13年来，广东金融高新区已引进项目近1000个，累计投资规模超1410亿元。吸引金融白领人才数量超6万名，其中有近四分之一来自广州。人才来自全国和世界各地，平均年龄只有31岁。
除了千灯湖，广佛同城西翼城市副中心的加速形成，也让狮山承接了广州的辐射带动。汇诚鸿图数据显示，2016年狮山板块约有316万平方米新货入市，与其他板块相比新货供应量遥遥领先，当年的成交量高达404万平方米，板块处于供不应求的状态。
千灯湖片区的引领作用也刺激到了各个区域加速建设新城，但同时新城概念存在过热的风险，尤其部分新城配套规划滞后，投资建设力度不及市场预期等。
作为区域产城融合的发展中心，佛山“十三五”规划中划定的9个近期重点开发建设地区，为下一轮的新城建设划出了重点。包括三龙湾高端创新集聚区、佛山西站枢纽片区、广东金融高新技术服务C区与珠三角新干线机场(高明)等。
轨道交通
单线时代地铁开通前楼价涨幅更大 迈入网络时代枢纽站点优势凸显
桂城和狮山的发展，还受到轨道交通建设的红利支撑。桂城有国内首条跨城地铁广佛线，狮山是佛山西站枢纽，还有三水云东海的广佛肇城际线。这是佛山发力立体轨道交通路网的第一个重要十年。但未来十年，轨道交通建设对区域发展的价值推动逻辑，却有所不同。“轨道交通的建设对区域价值的推动分两个阶段。第一个阶段是在单线运营、没形成网络前，地铁开通后对沿线物业价格的支撑，反而不如规划建设期明显。”佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩表示，因为单一线路的时候，“资源的活水还流动不起来。”
回看过去十几年，以地铁广佛线为例，地铁开通之前沿线物业“地铁热”了一轮，对比后来的十年楼价，已开通地铁的祖庙、石湾和乐从都不是楼价涨幅最大的区域，在建广州地铁7号线延伸到的北滘，价格涨幅领跑32镇街，北滘、伦教、大良、狮山、南庄等受到规建地铁线辐射的区域，十年楼价涨幅均超过以上几个已开通地铁的板块。
从另一组成交量来看，近十年成交热门的大区在重要枢纽站、未来换乘站点所在的位置，这就是轨道交通下一轮“红利”的逻辑。刘世恩表示，形成网络的轨道交通才能更好形成中心区的真正辐射力，同时，更加频密的与广州轨道交通互联，才能将两个城市之间的资源价值链“激活”。
未来，轨道交通对区域发展支撑，一个是在于高铁枢纽站点，佛山西站的远期客流目标，是基于佛山地铁3号线、4号线、10号线建成后的枢纽效应，彼时狮山的枢纽新城定位才能进一步凸显。广州南站这个湾区枢纽，将通过佛山地铁2号线、广州地铁7号线对接佛山的季华路、绿岛湖、南庄和陈村北滘的两大新城，真正成为“佛山的高铁站”。
另一个是在于佛山内部轨道路网的换乘枢纽站，也就是近年越来越热的“TOD”概念。在地铁建设迈入由线织成网的下一个十年，桂城千灯湖和三山新城、石湾、张槎、狮山、大良、陈村、佛山新城等都将成为TOD建设的重点区域。
限购政策
人才政策加码 差异化限购的影响逐渐减弱
2016年，佛山住宅成交面积达到近十年的“峰值”，网签面积超过了2000万平方米。在这一年之前，2015年4月30日，佛山宣布全面解除限购。2016年10月8日，佛山限购政策“重启”，禅城全区、南海桂城、大沥、里水、顺德北滘、乐从、陈村和大良，毗邻广州的11个镇街被列入限购区域。这就是影响后来五年楼市成交结构的“分区域限购”。
2015年，这11个镇街成交面积占全市总面积的56%，分区域限购后的2017年，其占比掉到了33%，一年多占比降了两成。除了限购当年，桂城还排在年度成交面积第三名，2017年以来，成交前三大户全部被“非限购”区域占据。除了狮山和云东海，还有南海西樵、顺德容桂和高明荷城先后跻身三甲。
“云东海和狮山成交热门的一个主要因素就是不限购，这直接导致了部分没有购房资格的置业者选择狮山和云东海。”经纬(中国)佛山公司副总经理李福熙表示，但从整体城市发展来说，居住价值和城市价值的提升，才是核心要素。
分区域限购导致的区域成交差异，正在渐渐被追平。到2020年，以上11镇街占全市成交比例已经逐渐回归到42%以上。同时，去年11月，佛山人社局发布通知，本科以上学历认定优粤佛山卡人才可享受佛山户籍购房政策，今年3月，作为人才政策的加码，人社局再度发布通知，中专大专人才也可申领优粤佛山卡，享受佛山户籍人口购房政策。
可见，未来十年，凭借政策优势承接溢出置业效应将难以再成为区域市场的重要支撑，此前的非限购区能够凭借自身交通和城市建设留住和吸引置业者？几个城市核心板块是否会在人才政策加大新人口流入、购房政策趋同的背景下“补涨”？这些也是下一轮楼市板块热度重构的要点。
策划：何惠文
统筹/采写：路漫漫 洪诗敏
佛山楼市十年大事记
●2010年 11月3日，地铁广佛线正式运营，桂城、祖庙迈入地铁时代
●2011年 3月18日，佛山“最严限购令”落地
●2012年 佛山提出实现三年城市升级计划，五区加大产业升级和城市基础设施配套
●2013年 5月7日，佛山地铁2号线规划披露，一期途经顺德、禅城和南海区
●2014年 8月7日，佛山限购令“松绑”；12月26日，三水进入“高铁时代”
●2015年 4月30日，佛山宣布5月1日起全面解除限购；广佛线二期当年通车
●2016年 10月8日，佛山限购政策“重启”，禅城全区、南海桂城大沥里水，顺德北滘乐从陈村大良列入限购区域
●2017年 8月8日，佛山西站开通运营；5月31日，二手房被纳入限购
●2018年 “三龙湾”规划初步思路首次发布，禅城南海顺德携手建设
●2019年 2月19日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布；3月29日三龙湾发布空间规划；
11月佛山人社局发布通知，本科以上学历认定优粤佛山卡人才可享受佛山户籍购房政策。
●2020年 广佛迈入全域同城化发展时代，共同推进广佛“1+4”融合试验区建设；3月18日，佛山人社局发布中专大专人才也可申领优粤佛山卡，享受佛山户籍人口购房政策。
