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让低效资产创造更高价值 城市更新核心在于“运营”

城智更新研究院创始合伙人黄硕谈城市更新

来源:南方都市报     2019年11月14日        版次:EA02    作者:伊晓霞

城智更新研究院创始合伙人黄硕。

上海愚园路的改造,选择了更具上海特点的“螺蛳壳里做道场”的解决方案。

在北京,通过两年的改造,朝阳大悦城九层华丽变身刷爆朋友圈,甚至部分空间需要预约——“度刻THE DOCK”,这家老商场也由此实现了自我生长。

在上海,曾与霞飞路齐名的上海“上只角”愚园路,通过“微创手术”,将过去与未来联通起来,既保存了百年马路的历史文化价值,又填充了更适应当下城市街道发展节奏的新业态。

在成都,麓湖生态城改变以住宅为核心的发展模式,强调城市功能的全面,建立以智慧型人力资源为核心的创智产业集群。

而现在,在广州,已经六易改造方案的永庆坊,正在等待一场破茧成蝶的蜕变。作为广州公布的第一批历史文化街区、恩宁路上生活气息最浓厚的内街,永庆坊能否在城市现代化发展的大背景下,展现具有时代特色的越秀风华、荔湾胜景?结果让人期待。

以上这些,都是城市更新的案例,但又不是城市更新的全部。“目前中国还没有给城市更新下一个通盘的定义。” 城智更新研究院创始合伙人黄硕接受南都记者采访时表示,就她的理解,城市更新就是让城市中的低效资产创造出更高的价值。

城市更新要实现价值提升,核心在于运营

当大城市传统的大拆大建已不再适用,精细化对存量空间的有机更新就成为了主流。

原有业态属性,并不会限制城市更新的想象。它可能是等待改造的旧村,也可能是商场、写字楼。黄硕表示,城市区域片区的改造,其实是一个价值提升的过程。而在低效的核心资产上创造出价值,核心手段就是运营。

“一方面让投资人更有信心,让市场资本有信心参与到城市更新中去。另一方面,因为有钱了,也能让越来越多真正有能力的复合型的人才团队出现。”

其实近年来,从全国的范围来看,已经出现了很多成功改造的案例。“我们已经看到了一批品牌,他们通过2-3年或者3-5年的运营时间,让自己的租金有了很明显的提升,达到了这个投资人资金回报的要求。”

而在这些案例里,都会看到专业化的分工协同,让改造后的空间运营越来越高效,让品牌产生的效率和效果也越来越强。

城市更新现三大特点和一个终极目标

“消费文化真正成为文化,是从商业深度服务城市开始的。”北京朝阳大悦城的改造,就是最典型的案例。众所周知,商场最值钱的就是首层。而大悦城却让“九层”这个犄角旮旯实现了自我生长,成为倍受年轻人欢迎的主题空间。

“‘主题化’是目前城市更新运营的方向之一。它最早出现在商业领域,而现在,即便是公寓、写字楼,也在做主题空间。”主题成了线下内容力的集中展现。而回归内容的核心价值,就是通过价值观的持续输出,占领目标用户的心智,从而占领时间和空间。

这一点在商业改造中表现尤为明显。以往购物中心都会有主力店撑场,而现在却是极力弱化主力店。不论是新建的商场,还是进行改造升级的商业体,都会不约而同的打造主题空间或主题街区。

“在地化”,是城市更新运营表现上的另一个重点或者说方向。上海愚园路的改造,选择了更温和、更具上海特点的“螺蛳壳里做道场”的解决方案。它保留了大量上海传统文化的符号,但这种保留不是简单的延续,而是传承和焕新。

城市更新的愿景总是美好的,想实现却不容易。黄硕认为,城市更新最大的难点,就是专业的组织协同。这是继“主题化”、“在地化”之后的第三个重点。

不可否认,地产开发商有着很好的现金流和把控意识。但城市更新后,往往产生的是复合业态,而且业态之间的配合非常灵活,业态的调整也会非常迅速。“这个时代就是专业化分工的时代,不论是互联网还是人工智能,它们带来的变化都会导致一种可能性,即对于人的服务必须要垂直细分。”

而以上所做的一切,其目的都是为了实现转化,这是城市更新在运营上的最终目标。改造会体现在物理空间上,但运营却是体现在价值上,体现在对底层需求的复合把握能力上。

要想实现可持续运营能力,就必须要识别用户并连接他们。这也是为什么近年来,核心用户的服务和管理越来越受到企业重视的原因。

通过会员运营,可以获取核心用户。就像一些线上平台,将普通用户转化成订阅用户一样。“所以城市更新最后要实现的目的,就是通过空间,实现对人更深度的连接。”

广州城市更新应注意哪些问题?

那么,与其他城市相比,广州的城市更新有哪些特点,又该注意哪些问题?

“广州其实是一个有文化自信的城市,‘在地化’特征明显。”黄硕认为,广州特有的文化,形成了广州人特有的消费观和价值取向。“广州、成都、西安和南京这四个城市,都是非常有生活文化底蕴的城市,生活在这里的人有文化积累,同时又热爱生活,愿意让生活有更多的质感和可能性。所以广州的城市更新,就是要打好在地化这张牌。”

而在地性,一方面要体现在本土文化传承上,但另一方面也要实现功能的延续和放大。“功能价值的再赋能才是城市更新。它不是把这个城市的印记去掉,也不是简单的保留,而是把它做得更好。”

在这个过程中,还要结合广州的消费特点和产业特点。“广州的体验型消费和文化型消费很突出,像它的餐饮业很发达,目前各类黑胶爱好者数量占比为全国之冠。”

广州还面临着制造业转型的问题。目前,广州存在的大批专业批发市场有待改造,这也是城市更新的一部分。这里不仅涉及空间的变迁,更需要进行产业链的协同发展。“比如说纺织布料城,能否增加时尚产业的设计、发布、营销和供应链管理等环节,对它来讲就是‘更新的挑战’。”

说到底,不论是广州还是其他城市,城市更新最后的目的都是通过空间实现对人的更深度的连接,形成经营的闭环。

  精彩言论

城市区域片区的改造,其实是一个价值提升的过程。而在低效的核心资产上创造出价值,核心手段就是运营。

城市更新最后要实现的目的,就是通过空间,实现对人更深度的连接。

功能价值的再赋能才是城市更新。它不是把这个城市的印记去掉,也不是简单的保留,而是把它做得更好。

  预告  2019中国城市更新论坛即将举办

如何形成运营机制的闭环,更好地实现城市更新过程中价值的创新和提升?11月21日至22日,为期两天的“2019中国城市更新论坛”将在佛山和广州举办。论坛将通过分享北上广深的多个代表案例来探讨城市提案的中国模式。

另外,中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹将在会上进行2019中国城市更新年度发布。厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院和王亚南经济研究院“双聘教授” 赵燕菁、微软(中国)有限公司首席技术官韦青等多位学者专家将进行主题演讲,大会议程还安排了多轮圆桌对话和颁奖活动。

最值得关注和期待的是,由南都大数据研究院城市更新课题组重磅打造的《广州城市更新2019大数据报告》也将在第二天的会议上正式对外发布,以最全面和新鲜的第一手数据和资料,对广州城市更新进行多维度解析。

  采写:南都记者 伊晓霞 本版图片均为受访者提供

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