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房贷调控趋紧 双合同重现江湖

业内人士称有银行变相提供首付资金,以便达成交易

来源:南方都市报     2017年03月24日        版次:GC01    作者:田姣 吴梦姗

    “你需要贷款或资金周转吗?我行可以受理双合同业务,同时提供按揭贷和装修贷等大额消费贷款,一次性满足你的购房需求!”日前,南都记者以购房者身份向某银行广州市天河某支行客户经理咨询房贷业务时,对方这样表示。

    南都记者注意到,在今年楼市调控升级的背景下,双合同重现广州楼市,部分银行对此睁一只眼闭一只眼,更有人为之提供金融服务。而双合同及衍生的贷款不仅增加了购房者的负担与风险,实际上是变相提供首付资金,加大楼市杠杆,与调控政策相背离。

    双合同重现:按揭贷+装修贷

    “双合同业务我们都能做,像增城一些楼盘都是签双合同的,我们经手过很多单了”,前述支行客户经理表示,比如增城某本地开发商的楼盘就是签双合同,因此银行也会为此提供两份贷款,一般是按揭贷和装修贷。

    所谓双合同,是指购置一套房产需要签署两份合同,一份是按照网签价格签订的合同,而网签价和市场价中间形成的差价就签订一份装修合同。

    对于最近市场重现双合同,前述客户经理也坦言是因为政府限制了网签价格,超出网签价就不予通过,而开发商又想以市场价出售,所以和购房者签订双合同。

    某股份制银行广州分行个贷部负责人昨天表示,这种双合同的好处是交易能够达成,并且交税少,但不好之处就在于按揭的成数降低,增加了购房者的压力。

    据前述客户经理介绍,其惯常的操作手法是以购房者名义一次性付清房款,再将房产抵押给银行,那么抵押贷的利率较按揭利率高约0.6%。

    而走双份贷款形式,购房者压力陡然增高。这名客户经理给南都记者算了一笔账,假设普通按揭总计200万元、期限为30年,月供则为9739.53元,而拆分为按揭贷加装修贷后,装修贷款部分最高可贷50万元,最高贷款期限为5年,利率为4.8%,那么仅装修贷部分月供就高达9389.87元,极大地增加了购房者还款压力。

    但是,某股份制银行广州分行个贷部负责人指出,现在也有银行根据签订的装修合同给购房者发放消费贷款,虽然名义上是属于装修的消费贷款,但实际上还是最终落到了开发商的口袋里,成了披着马甲的首付贷。

    南都记者进一步了解到双合同的形式并非只此一种。据资深按揭人士郑大源向南都记者介绍,除了针对一手楼的双合同以外,还有针对二手楼的阴阳合同,虽然说法不同,但实际上是一回事。更有甚者,前述支行客户经理透露,在近期房价快速上涨的背景下,部分购房者还会签署第三份合同。

    “双合同、阴阳合同的目的无非是为了少缴税或者多贷款两种”,郑大源表示,比如卖价100万的房,为了规避30万元房价的税,在签订合同时只写70万元房价,而剩下30万元再私下拟一份合同。

    而多贷款则是为了在银行获取更多的按揭贷款,故意做高房价。但郑大源亦指出,由于现在监管严格,再加上银行和房管局在网签价格上是联网的,想要做高房价并不容易。

    “无论是双合同还是阴阳合同,实际上一直存在,而且独立来看合法合规,但联合起来看就突破了监管要求,变成了违规行为,”郑大源表示。

    广州房贷统一折扣利率迟迟未能落地

    上周引发热议的楼市新政,将如何在银行层面得以落实是市场关注的重点。

    南都记者近日走访发现,广州房贷市场出现了明显的利率折扣分化。目前,第一梯队是五大行首套房房贷利率仍执行8.5折未变,中信、民生、招行等股份行也执行8.5折;第二梯队是邮储银行、广州农商行、光大银行在新政前已将折扣上调至9折;第三梯队则是执行9.5折的商业银行,其中浦发银行是在临近新政前进行了调整,而兴业银行则是“两级跳”,2月1日后上调至9折后近日再次上调至9.5折。

    进入2017年,广州房贷市场为何突然打破此前一直以来普遍8.5折的行业同盟价格?特别是目前北京十多家银行已形成房贷统一利率折扣,而广东银行同业公会早在3月上旬就酝酿统一最低9折的公约,但几周过去却一直难以落地。

    对此,某股份制银行广州分行个贷部负责人向南都记者透露,有银行反映统一调高房贷折扣利率是垄断,应该放开利率空间。

    商业银行定价逻辑背后是利润考核、监管考核的双重博弈。

    兴业银行广州分行分管零售的副行长戴叙贤在近日的交流会上表示,尽管按揭贷款给银行带来的收益并不高,但是最近两年各家银行都比较倾向于做房贷的原因之一是个人住房抵押贷款的风险权重为50%,消耗银行的资本金相比对公贷款要少。

    “如果同样做1亿元的公司贷款,需要消耗800万元的资本金,而做1亿元的按揭贷款只需要消耗400万元的资本金”,戴叙贤表示,再加上按揭贷款风险比较分散,周期长,又比较稳定。

    此外,广州市场房贷资金明显趋紧,额度紧、放款慢的情况突出。某国有行基层网点负责人就曾表示,3月20日后放款速度会明显放缓,业务受理排队时间进一步延长。

    事实上,这与监管风向密切相关。南都记者此前独家获悉的央行文件《关于做好2017年信贷政策工作的意见》显示,央行要求合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策,严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。

    房贷收紧已成气候,各家银行也静待房贷上调的政策落地。

    “我们目前还在执行原有的折扣,但是未来可能有所调整,特别是新政对楼市成交量影响较大,我们预测房贷业务未来会进一步放缓,近期也在抓紧受理积累下来的房贷申请”,某国有行广州地区零售业务负责人向南都记者表示。

    另一家股份制银行广州分行的负责人也向南都记者表示,下一步可能还会继续提高利率,目前暂时维持到9 .5折。戴叙贤也表示,兴业银行广州分行也会进一步优化信贷结构,提高抵押消费贷和优质的无抵押的白领贷在个人新增贷款中的比例,降低个人住房按揭贷款的占比。

    采写:南都记者 田姣 吴梦姗

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