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二线城市吹响限购“集结号”

南京厦门合肥等地房价涨幅超过京沪、楼市调控渐紧,知情人士称上海仍有出台新政可能

来源:南方都市报     2016年09月02日        版次:GC03    作者:赵毅 孙铭蔚

    “今年过完年后买房的人疯涨,如果限购政策下来,应该能够遏制一部分投资客。其实目前买房的大多为投资客,刚需客基本买不起合肥市中心的房子了”,昨天,位于安徽省合肥市蜀山区某楼盘的项目销售人员向南都记者表示。

    有消息称合肥房产部门于昨日下午召开分析会,被称为楼市“四小龙”之一的合肥是否会跟进限购引发关注。就在8月的最后一天,厦门、武汉均已宣布实施购房新政:厦门自9月5日起,对三类居民暂停销售建筑面积在144平方米以下商品房,这将是厦门20个月之后重启住房限购政策;紧接着,武汉也宣布自9月1日起实施信贷差别化政策。

    至此,今年以来包括苏州、南京在内的4个热点二线城市陆续重启限购政策。限购政策会不会进一步波及到一线城市?

    尽管此前上海住建委已公开辟谣称从未研究此类政策,但昨晚来自21世纪经济报道的消息称,知情人士预测上海房贷政策的调整可能性极大。“只能说正在研究,此前的传言内容也不确定。”该名知情人士表示。

    数据:部分二线城市房价跑赢一线

    昨日,南都记者电话采访了合肥市各区域多个楼盘,项目销售人员普遍回应称,对于调控政策已收到风声,但是政策还未下来,对楼盘的销售影响不大,未来房价将继续上涨,市民们买房的热情依旧。

    位于合肥市包河区某楼盘的项目销售人员向南都记者透露,今年下半年购房者骤增。“房子越来越紧俏,不排除房价仍会涨。”

    事实上,今年以来,部分二线城市房价上涨幅度已经超过一线城市,国家统计局最新数据显示,今年7月,70个大中城市同比价格变动中,上涨幅度超过10%的有15个城市,其中深圳最高、涨幅为41.4%,上海和北京上涨幅度超过20%,南京、厦门与合肥上涨幅度超过上海和北京,达到30%。

    中原地产研究报告指出,调控政策出台的城市都是最近房价涨幅较高的城市。厦门房价在7月份环比上涨4.6%,同比上涨了39.6%,均处于前列。

    “货币政策宽松,资金成本低,资产配置需求驱动投资客投资基本面不错的厦门楼市,导致厦门房价上涨幅度较大,在全国大中城市房价涨幅也较前”,同策咨询研究部总监张宏伟认为。

    总体上来看,今年上半年全国房价整体呈现普涨趋势,二、三线城市房价同比平均涨幅持续扩大,部分二线城市涨幅已超过北京、广州等一线城市。

    合富房地产研究院院长龙斌表示,“房价上涨过快,供求关系不均衡,导致部分二线城市的投资性需求被激活。”

    除过快上涨的房价以外,土地市场也出现了成交额爆发的现象。据中原地产研究报告显示,2016年前8月,累计50大城市土地出让金达到了1 .51万亿元,相比20 15年同期的10022亿元,上涨幅度达到了51%。上海、杭州土地出让金已经超过千亿元,另外苏州、南京、合肥、武汉、天津、郑州、深圳也超过了500亿元。

    开发商:限购限贷都不是一件坏事

    新城控股副总裁欧阳捷昨天向南都记者表示,热点二线城市面临的挑战来自于两个方面,一是经济尚未止跌企稳,普遍性的货币与信贷政策难以改变。货币超发和居民加杠杆催生了资产价格上涨、楼市回暖,这是地方政府难以控制的;二是人口流向大城市的世界性趋势无法改变,但热点城市土地和住房供应却是紧缩的,导致普遍性的供不应求。

    欧阳捷指出,热点城市房价上涨过快,引发投资客抢先入市,刚需和改善性需求恐慌性入市,迅速打破供求弱平衡。

    欧阳捷还表示,地方政府既不能影响货币政策,又不能增加土地供应,只能打压需求。因此,各热点城市的政策都聚集在抑制需求,同时提高土地付款条件、减少土地竞争者。对于刚需,通过限购提高了购房门槛,而事实上高房价也已经挡住了刚需入市的脚步。改善性需求已经是市场主力,限贷成为唯一的降温举措,这也是热点一二线城市普遍采取的策略。

    国内某知名开发商内部管理人士对南都记者坦言,“限购对开发商来说是件好事,如果房价和地价长期在高位运行,开发商可能承担更大风

    险,房价太高可能导致有价无市。”

    欧阳捷补充强调,对于太火爆的市场,限购限贷都不是一件坏事,适当降降温对于市场的长远健康发展是有好处的。

    分析:未来多个城市或升级调控

    “在资金成本较低,资金面宽松的情况下,资金必然投资到仍然处于上涨通道的楼市,要想控制房价过快上涨,只能通过行政化的措施暂时隔离不合理的市场需求”,张宏伟指出,苏州已经有重启限购的先例,因此厦门楼市限购政策继苏州之后重新出台。

    事实上,从今年3月开始,长三角区域的房地产市场迅速回暖,在房价飙涨的大背景下,苏州、南京、合肥等热点二线城市开始着手实施新政策调控房地产市场。

    2016年8月9日合肥限贷细则出台,凡查有两套房、征信有一笔住房贷款未结清的,拒绝贷款。紧接着,8月11日,苏州市政府发布新政规定,非户籍居民申请第二套住房,需提供两年内累计1年纳税记录或社保证明;首次购房首付20%,已有1套及以上,停止贷款。由此,苏州成为国内首个重启限购的二线城市。就在苏州发布新政的同时,南京也在8月11日下午出台了楼市新政,宣布提高二套房首付比例。

    对比以上限购细则,厦门则规定限购对象包括三种类型的居民家庭:拥有两套及以上住房的厦门户籍居民家庭;已经拥有一套及以上住房的非厦门户籍居民;无法提供购房之日前两年内在厦门市逐月连续缴纳一年以上个人所得税,或社会保险证明的非厦门户籍居民家庭。上述三种类型的购房者,将被暂停在厦门区域内对其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。

    而在武汉,限购政策规定,拥有1套住房的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。 

    “从以上内容看出,这一轮政策实际力度有限,目的是抑制过快上涨,并不是抑制上涨”,张大伟向南都记者指出。

    “政策出台有效抑制投资性需求,楼市短期内降温,主要体现在成交量下降,房价整体上升动力不足,但大幅下跌的可能性不大”,龙斌也认为,各地政策的共同特性在于收紧了二套。此外,政策的出台对于投资客门槛筑高,可能延缓改善型购房期限,对刚需型则未产生实质性影响。

    厦门、武汉跟进调控,市场对于其他二线城市是否陆续重启限购引发猜想。

    链家市场部高级经理周峰指出,“在这个时候重新执行限购措施,主要是针对楼价偏离正常轨道太多的城市,尽可能令外地炒家退出市场,给出机会让本地潜在客户购房。”

    中原地产研究中心统计分析认为:“未来还有多个城市可能会升级调控政策。”

    热点:上海限购政策并未落地

    一周前,市场传闻9月1日起上海将调整购房贷款政策。消息称:名下无房亦无贷款记录的购房者,首付最低三成;名下无房但有过按揭贷款历史的,首付最低五成,利率最低1 .1倍;名下有一套房再次购买者(对户籍而言),首付七成,利率最多1 .1倍(政策无变化);离婚不足一年的购房者,限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理。

    对此,上海住建委8月29日晚辟谣称,市住建委明确表示没有研究过此类政策,将继续严格执行3月25日发布的上海新政。

    网传的9月1日政策落实时间节点已过,上海楼市政策并无新的变化。

    然而,在上海官方紧急辟谣后,连续几天楼市成交量骤增的势头却仍在扩大。

    从8月24日上海市新房成交778套开始,这个数据一发而不可收。8月27日成交1056套、8月28日1267套、8月29日1629套、8月30日2116套,而截至8月31日19时10分已成交1929套。至此,上海一手房成交量连续5天超过1000套!

    而根据上海房地产交易中心官网显示,上海市一手房目前存量44487套,假如继续按现在这种销售速度,不到两个月就会售罄。

    不仅如此,由于网传将对离婚购房进行限制,近期上海离婚的市民突然增多。即使在官方辟谣称没有研究过购房信贷政策后,离婚登记处排队的人群依旧不见减少。

    南都记者8月30日在徐汇区的离婚登记处看到,现场等候离婚人群仍然排成长龙。工作人员称以前离婚登记处并不限号,但这几天都会限号,限定一天办理60个号码,一早就已被抢光。

    采写:南都记者 赵毅 孙铭蔚

    实习生 陈泽燕

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