“金融16条”提出专项借款及提供新增配套融资支持两大举措，以应对有“保交楼”问题的项目。南都资料图
据媒体报道，日前，中国人民银行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六大方面，提出了16条具体举措(以下简称“金融16条”)，涵盖开发贷、信托贷款、并购贷款、贷款展期、保交楼、个人房贷、个人征信、租赁市场等。
“表述内容重要、信息量很大，对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。”有业内人士表示，此次政策内容涉及房产面较广，政策支持力度空前，在今年一系列宽松政策效应并不明显下，出台措施尤为重要，对接下来的房地产市场也有着非常重要的意义。
总基调
稳定房地产的各项融资
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，《通知》总体基调是稳定房地产的各项融资。该文体现了管理层从信贷、信托、资产管理、债券等全渠道稳定地产融资，从开发贷、按揭贷、并购贷、保交楼、破产重整、贷款展期、租赁融资等涉及房地产的方方面面融资，目前融资急迫的领域等，明确政策扶持内容。
“从根本上讲，就是希望稳妥推进去杠杆的进程、降低风险处置的影响，稳定市场预期，特别是保障民生不受冲击，最终实现房地产平稳。因此，该文发布后，有望纠偏过度信贷紧缩，缓减流动性陷阱。”李宇嘉说。
记者注意到，具体来看，本次政策的第一条重点内容便是“保持房地产融资平稳发展”。其中又包含稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放、保持信托等资管产品融资稳定等相关支持内容。
阶段性调整
部分金融管理政策的纠偏
具体支持政策来看，《通知》对此前部分政策进行了调整。李宇嘉认为这种调整体现有四个方面：
一是对专项借款下提供的配套融资支持，另设子科目管理，贯彻“后进先出”的逻辑，贷款期限内不下调风险分类，形成不良的，已尽责的可免责。该政策有多方面的创新，一方面是对不良的容忍度提升，打消顾虑；另一方面是保障贷款的权益。
二是夯实债券融资的“第二支箭”。记者注意到，11月8日，银行间市场交易商协会已放出了“第二支箭”，扩大民营企业债券融资支持工具，以支持包括房企在内的民营企业发债融资，总支持规模约2500个亿。而《通知》指出，只要是财务总体健康，短期面临困难的企业，都享受债券增信支持，且有困难偿还的，明确了可以展期，有国资背景的企业做增信，债券购置。“相当于信用注入、定向现金流注入，市场对风险的担心可以打消。”李宇嘉说。
三是明确了地方政府在属地责任的情况下，协同银行、房地产企业、资管公司、三方机构等一起来推进项目收并购。李宇嘉认为这意味着股权收购的“第三支箭”或将发出。他同时提醒到，除了对风险和不良的容忍，展期、免责的之外，也需要地方政府积极协调，更需要金融机构的风险扩散的预期能缓解，还需要资产价格无序下跌能止住，才能调动金融机构出手收并购项目。
四是贷款集中度过渡期延长，为金融机构投放资金、收并购、购置债券等创造空间。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱也认为，延长银行贷款集中度的过渡时间，也就意味着当下银行可根据实际情况对住房市场给予信贷支持。
预期
对修复市场信心将起到积极作用
总的来看，该文是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结。李宇嘉认为，很多政策之前都有涉及和提及，更关键的是需求端能稳定下来，恢复企业自身造血的功能，这样才能创造外部融资稳定的基础。做到这一点，需要资产价格下跌能止住，居民对未来疫情防控的担忧能缓解等等。
对该政策预期会带来怎样的效果，王小嫱认为，房地产市场的发展和金融息息相关，当前市场恢复缓慢的根本原因在于市场信心不足。她说，“本次的金融支持房地产将直接有效地利于行业信心的恢复，加速市场修复的步伐。叠加疫情防控逐步优化，房地产市场加速恢复的预期进一步提升。”
还有部分研究机构同样对该政策持看好态度。中指研究院点评说，在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。从市场情况来看，当前房地产市场销售尚未出现明显好转，根据中指数据，11月以来，重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍在10%以上，购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足。
中指研究院认为，预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放。
亮点
●国有、民营房企一视同仁
稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，前提是保证债权安全、资金封闭运作。同时支持项目主办行和银团贷款模式。
●鼓励信托支持房地产合理融资需求
鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这一点在过去的文件和口径中都很难看到。
●“第三支箭”有望落地
鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。“信贷、债券、股权”三个融资渠道形成“三支箭”的政策组合，当前第一、二支箭已发射，“第三支箭”股权融资是化解企业层面风险的本质性举措，有望快速落地。
●免责条款
从11月11日起，半年内，银行向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理。值得特别注意的是，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。
●银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期
2020年12月31日，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”。“金融16条”提出对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。
金融十六条
●稳定房地产开发贷款投放；
●支持个人住房贷款合理需求；
●稳定建筑企业信贷投放；
●支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
●保持债券融资基本稳定；
●保持信托等资管产品融资稳定；
●支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；
●鼓励金融机构提供配套融资支持；
●做好房地产项目并购金融支持；
●积极探索市场化支持方式；
●鼓励依法自主协商延期还本付息；
●切实保护延期贷款的个人征信权益；
●延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
●阶段性优化房地产项目并购融资政策；
●优化租房租赁信贷服务；
●拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
焦点
1
房贷首付比例有进一步下调空间
《通知》还涉及到需求端对购房政策的调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策对于个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定，主要体现在城市政策、银行政策和新市民政策三方面。
第一是地方政策方面，政策提出后续要落实好因城施策内容，在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。严跃进说，该规定相比9月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》有新内容，后续类似“-30个基点”的地方操作或增加，二套房或也存在下调的空间；
第二是金融机构在信贷政策方面，也和城市一样可以有较大的自由度，当然要结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件三要素。
另外在新市民政策方面，明确要确定新市民首套住房贷款的标准。严跃进认为，预计在首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面会有各类新政策，今年年底前各地或出台各类新规。
对于购房者来说，具体的利好体现在房贷利率方面，“在个人贷款上，今年以来房贷利率降至历史低位，部分城市的房贷利率跌破4%。而本次政策还重点提出了，地方政府合理确定首付比例，预计接下来首套二套的首付比例有进一步下调的空间。”王小嫱说。
2
鼓励自主协商延期还贷
针对购房者，《通知》明确，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。
此外，对于个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已投送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。这就说明，一些符合此次政策文件的延期还贷行为，在征信方面不会有污点。相关购房者或业主顾虑可以减少，其征信质量也不会受影响。
在“租购并举”及保障性住房方面，《通知》明确优化住房租赁信贷服务。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。
3
支持存量融资合理展期
针对当前的房地产融资需求工作，《通知》提出保持房地产融资平稳有序。
《通知》表示，金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
值得关注的是，对于存量融资，《通知》明确提出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。
具体来看，自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统贷款分类与之保持一致。
而在债券融资方面，《通知》同样明确，按期兑付确有因难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。《通知》表示，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有因难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。
4
支持专项借款及新增配套融资支持，推动“保交楼”
在监管公开明确支持存量融资及存量债务展期以外，《通知》还提出专项借款及提供新增配套融资支持两大举措，以应对两类有“保交楼”问题项目。
《通知》显示，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭远行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
中国政法大学商学院资本金融系教授胡继晔认为，在目前宏观经济下行的情况下，《通知》显示出，监管层对房地产融资工作提供了更为宽松的支持政策。此次党的二十大报告明确提出要守住不发生系统性金融风险的底线，而房地产行业可以说是金融系统性风险最大的一头“灰犀牛”。
胡继晔分析表示，由于部分房地产企业将收到的房贷资金挪用到开发新楼盘，而不是用于保交楼的本项目，一定程度上造成已售楼盘逾期难交付的情况，所以保交楼就成为非常重要的任务。与此同时监管层当前对房企融资提出相对宽松的指导意见，包括提供专项借款、新增配套融资支持等，从深层次来讲，就是希望降低“灰犀牛”风险。与此相对应的，监管层提出了一些相应的制度安排，如相关机构和人员已尽职的，可予免责等。一直以来，国内贷款专员都是终身负责制，此次特别提出免责，具有实际价值。
整体来看，房地产这头灰犀牛必须要在安全护栏之内，目前监管层的举措就是加强这个护栏，目标是确保守住不发生系统性金融风险的底线。“我国商业银行资本充足率管理办法中规定：住房抵押贷款类资产的风险权重为50%，要比普通的消费和企业贷款100%风险权重低很多。但在疫情冲击影响造成失业率上升的情况下，房屋弃贷情况增加，商业银行信用风险凸显。与此相对应的举措此时出台，对商业银行和房地产开发企业都是及时雨，”胡继晔表示。
采写：南都湾财社记者 叶霖芳 孙阳 王艳玲
