↑↓蛋壳维权群截屏。
被房东断掉水电赶出蛋壳公寓后，90后小徐足足十天仍未找到合适的房子租住。
“要么就是房子太旧，要么就是租金太高，比较新的小区也很少见一房出租”。从11月16日业主通知搬家；11月20日被强硬断掉水电；11月28日业主带着三名警察上门，撬开隔壁两个房间的门锁；小徐度过了极糟糕的半个多月。他现在住在三次前往蛋壳广州前总部(现已关闭)维权争取得来的临时安置房，随时有可能再被房东扫地出门。
像小徐一样彷徨的租客，最近在全国一线和新一线城市极为常见。自11月上旬欠薪等问题曝光后，蛋壳分布在全国的租客及房东纷纷陷入困局。
这家国内赴美上市的“长租公寓第二股”，半个多月里，从公开回应“没有破产不会跑路”，到官方微博停更，再到停掉广州等城市的各线下办公地点，转到线上受理，告知“北京总部在积极想办法募集资金解决公司问题”，形势变化之快，如若多米诺骨牌倒下。
就像一阵龙卷风，长租公寓在爆红两三年后，纷纷从风口坠地。
半年前“长租公寓第一股”青客公寓爆发危机；这一次，蛋壳深陷拖欠工程款、工人工资，与10万业主、逾百万租客及微众银行之间资金风波；而自如北京，近日亦有业主爆料被自如强迫降租单方解约。长租公寓的麻烦事，或许只是刚刚开始。
当前，重庆、深圳、西安、杭州等城市已相继下发通知，试图堵住长租公寓的监管漏洞。这一场被吹爆的长租公寓风，未来去向令人深思。
有家不能回的租客
11月17日晚上11点，小徐接到南都记者电话时，长舒一口气，“暂时不会被房东赶出家门了”。在此前的两三个小时里，业主找上门来，通知他搬走，表示17日就会断水电。那天晚上，他和同租的邻居诚恳地和业主沟通，双方谈得不错，“她答应宽限两周，11月30日看情况再决定怎么做”。
然而三天过后，11月20日，业主就直接上门停掉了小徐所租房子的水电。足足有三天，小徐都是在朋友的宿舍里洗澡，给手机充足电，回到小区附近的公厕上了厕所，才回到公寓，“基本回到家都12点了，用手机的手电筒照明上床就睡觉，第二天起来就往外跑”。
小徐毕业四年，从事电商行业，在老家有一套房在供。今年6月，他开始租住蛋壳公寓在富基广场的分散式公寓。这套公寓建面大约110平方米，蛋壳将之隔成4个房间，小徐住在其中一间，月租1740元。在搬入蛋壳前，他和朋友合租小区的物业，但分摊下来常常需要月租2000元。
“如果没有爆雷，我真的很喜欢住蛋壳的房子，装修又新又便宜”。但是没有如果，被断电断水后，他三次前往蛋壳广州总部交涉，最终蛋壳将他安置在隔壁小区的临时安置房，“但是安置房的租约也快到期了”。
最近半个月，他每天下班后和周末都在找房，“看了二三十套”，均未找到满意的。而业主，已在11月28日带着三名警察上门，双方发生了言语冲突，业主最终暂时没有收回他的房间，但隔壁两间闲置的房间，业主已经换了锁。
在广州市海珠区第三金碧花园的一间蛋壳公寓，刚搬进来一个多月的租客王萌（化名），正在试图找接盘的租客。“10月16日签约的时候，我就和管家开玩笑说，‘你们让我向银行贷款来付租金，很不保险，到时不会真的跑路不管我们吧’”。
一语成谶。
11月4日傍晚六七点开始，蛋壳的网络就断了，迄今将近一个月仍未修复。
11月中旬，在蛋壳的多个维权群中，不少租客吐槽“生活太悲催了”，“都不想回家了”，“在家点开个视频都心在滴血”，“抖音都不刷了”，“淘宝也不刷了”。彼时的他们还调侃“不想回家”，但在半个多月后，他们是怕被房东赶出家门。“每天晚上睡不着，害怕房东晚上闲了来敲门”“晚上做梦梦到停电，然后赶紧爬起来开一下灯试试”。更多的租客是，早已被房东通牒断水断电，甚至早已被断水断电。
王萌所租的房子原本是三房两厅两卫，蛋壳将客厅隔断，间成了四房两卫。她租的是其中一间小房间，租金不包水电1390元，还有大约10%的银行贷款利息。11月17日，银行自动扣租的租金为1517.4元。
在11月底，王萌所租房子的业主找上门，跟王萌对接上。双方深入沟通后，王萌打算直接和业主签租赁合同，和蛋壳解约。被问及已交的，剩余的10个多月的租金怎么向蛋壳追讨，王萌还不知道。她说，和房东签约后，她将采用两按一租的交租方式。
收不到租金的房东
同在广州海珠区的业主陈先生，半个月前就上门敲门寻找租客，见无人应答，也在门口贴纸条，但至今租客仍未主动联系他。他早就计划去断租客的水电，逼租客现身，暂未付诸行动。按照2018年7月与蛋壳所签的协议，陈先生本该在11月12日收到蛋壳公寓支付的当月租金4800元，但延迟至今日，半个多月过去了，相应租金仍未到账。
在杭州工作的伍女士，和陈先生一样焦虑。去年9月，她将位于广州珠江新城的房子委托给蛋壳，签了5年协议，“今年春节前租金可以准时到”。疫情期间，蛋壳找到她，让她响应免租要求，“我月供1万多元，没了租金来源怎么供？”伍女士拒绝免租。后来蛋壳出现拖欠房租时，伍女士一度通过法律途径追索房租。
“今年10月起，蛋壳又开始迟交租金，在11月13日，蛋壳的账户已被冻结”。伍女士当前处于免租期，“这期间解约属于业主违约”。她辗转找到租客，三名租客中只有一名愿意和她接触，均拒绝搬离她的房子。
伍女士一直活跃在蛋壳业主群里关注蛋壳的事态进展，“等过了免租期仍没收到蛋壳的租金，我就报警将租客清走解约”。
自从蛋壳爆雷以后，不少业主和租客赶到蛋壳各地的总部或北京总部讨说法。在11月17日，一名业主在群里分享她前去蛋壳北京总部“维权”的经历：上午10点，门口至少排了300人，我直接上了2楼排队，只有20多人，用时20分钟左右排到我，进去后有40多名工作人员每人分配两位给了解情况，并根据个人情况给出解决方案。
陈先生也曾到过蛋壳广州总部，但在11月28日，蛋壳广州总部的办公点已经搬离，广州各办公点的业务也暂停线下营业，全线转到线上受理。
高收低租，入不敷出的租赁圈
蛋壳的危机或许才刚刚开始。
在黑猫投诉平台，近几日关于蛋壳的投诉以每日数百近千的量级爆增。18日中午前，南都记者发现关于蛋壳的投诉为28442宗，但到当晚11时38分，该投诉已增至28769宗，相当于12小时内增加327宗投诉，每小时超过27宗投诉。
截至12月1日晚上7点，黑猫平台上的投诉量为31960宗。投诉量不断增加，但近半个月来，已回复的数量仍保持在18日的25341宗。
最近半个多月来，全国一二线城市的房东和租客纷纷前往当地的蛋壳总部或分部讨说法。南都记者所在的几个蛋壳业主或租客群中，常见租客与业主，业主与蛋壳管家、租客与蛋壳管家之间沟通着就发生争执和漫骂的截屏或聊天记录。
过去两年多逍遥收租的时候，业主陈先生从未料到会发生今日闹心之事。
2018年1月底，风口上的蛋壳公寓杀入广州，开始前期筹备工作。在此前，蛋壳已强势进入天津、武汉、南京、北京、深圳、上海、杭州等七个一线和新一线城市，短短三年在全国布局8万间房，完成两轮融资。
在2018年4月于海珠区琶洲威斯汀酒店举行的“蛋壳公寓第八城广州开城启动仪式”上，广州市海珠区发展和改革局、海珠区来穗人员服务管理局、海珠区招商办公室等机构都派出人员出席。彼时，蛋壳公寓联合创始人兼副总裁沈镇庆高调宣布，蛋壳在广州启动筹备以来的68天里，平均每天扩展7.4套房，不到三个月已管理500间房。按照蛋壳当时目标，蛋壳广州当年目标是拓展到1万间房。
正是那年7月，陈先生将刚给父母“卖一买一”购入的二手房交给蛋壳管理。这是一套82平方米的电梯两房，没有家具家电，“当时的市场租金可能是4500元，但蛋壳给到5000元”。租入陈先生的房子后，蛋壳在客厅砌墙将两房隔成三房，重新粉刷，配置床和简单的家私家电。
在租约为五年的合同中，陈先生和蛋壳约定，第二年涨租至5150元，第三年涨租至5300元，如此类推。同时，第一年有55天的免租期，第二年有35天的免租期，第三年以后每年有30天的免租期。
如果没有疫情及近段时间蛋壳爆发的危机，陈先生将是个快乐的“甩手”房东。今年二三月份，蛋壳和陈先生协商减租，陈先生不同意。一直到7月份，由于市场上空置的房源增多，蛋壳再次协商减租，陈先生同意将已涨至5300元的月租降至4800元。
即便这样，这笔租金仍然高于市场价。南都记者从贝壳找房发现，当前该楼盘同样面积的放租房源租金介于4300元至4500元之间。
在陈先生看来，即便蛋壳将房子隔成三间房出租，降租到4800元，仍然是亏损的。“我从他们的app找我家的房源，有一间租1300多元，有两间租1400多元，另外每间再收200多元的管理费和维护费，大约恰好与给我的租金持平”。疫情期间，当中有间房甚至降租到900多元。
这一场看上去亏钱的游戏，蛋壳乐在其中。为争夺市场份额，蛋壳疯狂补贴用户，平均每一套新增房源的成本，需要12-20个月后才能收回。仅2017年到2019年，其运营房间数暴涨近30倍。
蛋壳创立五年负债逾90亿元
从蛋壳官网可见，当前蛋壳在全国拥有超40万间房，服务于超100万的用户，行业品牌满意度自诩NO1。
从寂寂无名创立，到一飞冲天，蛋壳公寓只用了两三年。
2015年1月，紫梧桐（北京）资产管理有限公司正式成立，当年5月，蛋壳公寓1.0系列产品发布，一年后，蛋壳进入深圳，宣布开启全国布局战略。此后先后获得八轮融资，投资方包括蚂蚁金服、开物华登、优客工场、愉悦资本、华人文化、高榕资本、酉金资本、元璟资本、CMC资本、贝塔斯曼亚洲投资基金、Tiger Global Management、春华资本等等。
“（蛋壳）为了扩大房源量，盲目高租收房，这个商业模式是有问题的”。广东省公寓管理协会会长、广州市房地产租赁协会会长刘昕表示，蛋壳进入广州以前，协会里的一家长租公寓公司在海珠区光大花园等商品房小区管理几百套房（分散式公寓），但自蛋壳、自如进入后，普遍给到高于市场价12%以上的租金，房东由此纷纷解约改签蛋壳、自如，该长租公寓公司被迫退守城中村市场。
与此同时，彼时的蛋壳为扩张规模，高薪向同行挖角。据悉，负责收房业务的职位，月薪最高时可达四五万元；在毕业季等租赁旺季，出房管家月入2万也相对普遍。
高拿房成本及高人力成本等之下，蛋壳连年亏损。
根据蛋壳公寓发布的财报显示，2017年，蛋壳营收6.57亿元，净亏损2.72亿元；2018年营收26.75亿元，亏损13.7亿元；2019年营收71.29亿元，亏损34.47亿元；2020年第一季度亏损12.31亿元，累计已亏损63.2亿元。截至2020年一季度，蛋壳手持现金及现金等价物为8.26亿元，总负债达90.27亿元，资产负债率高达97.06%。
“这种模式早晚得崩，疫情只是个加速器”。刘昕分析认为，自如有贝壳找房做后援，而蛋壳上市就赶上融资困难，创始人兼CEO高靖被控制，“我们同行也都希望他们（蛋壳）能挺过来。”
刘昕称，当前广东省公寓管理协会，广州市公寓管理协会分别有300多家、120多家公司，鲜见采用蛋壳和自如模式的公司，“今年虽然日子不好过，但比起电影、酒店等行业，长租公寓行业还是相对好多了”。他认为，目前长租公寓行业已挺过艰难时期，逐渐向好。
两家在美上市长租公寓先后爆雷
回望长租公寓崛起史，从“风口上的猪”，到今日局面，芳华两三年。
最近几年，长租公寓不断发生“爆雷”事件。据不完全统计，自2017年至2020年8月，至少有70家长租公寓“阵亡”，当中仅2020年“阵亡”的企业就有44家。即便当前在营业中的长租公寓企业，也是危机重重。
时间倒流半年前，“长租公寓第一股”青客公寓曝出租金及维权风波，迄今亏损三年。半年之后，“长租公寓第二股”蛋壳公寓更曝出“跑路”传闻：拖欠工程款，拖欠工人工资，拖欠合作方资金，与40万间房的业主、逾百万租客及微众银行之间更有着理不清的租金纠葛……
历史总是惊人地相似。
十多年前，广州“二房东”卷款走佬的事件也频频见诸报端。
作为改革开放前沿阵地，中国房地产市场的起源地，广州早在2005年前后就已诞生“二房东”。为将利益最大化，当年的“二房东”将从业主手中租来的房子，签约三五年，乃至十年，通过拆分成“房中房”、“劏房”、“胶囊公寓”等等形式获利。
为整治“房中房”，广州曾于2009年5月出台穗府（2009）22号文《广州市人民政府关于开展房中房整治工作的通告》，自2009年5月13日发布之日起施行房中房整治工作，为期两年。彼时通告要求业主或代理人应在2009年7月31日前自行拆除违法改建部位，拒不拆除的房中房面临强制拆除。
后期伴随房地产市场发展，房价节节高涨，中央大力推行“房住不炒”，“租购并举”以稳房价，长租公寓自2015年起纷纷站上风口。
对比当年的“二房东”，除了开发商自持的长租公寓，当前市面上的长租公寓与当年的“二房东”本质上没有太大区别。
“长租公寓这个概念，其实已经被错用。国家鼓励的长租公寓应该是业主改造，将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。而现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源，是金融化的二房东吃差价，业主与租户的交付租金时间长变成了资金池。”在中原地产首席分析师张大伟看来，如果市场上租赁企业规模不大，那么影响的只是一部分中高端租赁市场，但现在粗放的租赁市场，金融化的租金时间差，都导致长租公寓跑路的概率越来越大。
监管已在路上，长租公寓还有风口吗？
张大伟指出，当前长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。
针对重回市场的“房中房”长租公寓，北京、深圳已经出手制止。
在北京，自2019年7月起，政府已就住房租赁发文禁止群租房、隔断房。深圳亦在2018年就拟立法禁止“打隔断”、捆绑“租金贷”，隔断房出租最高可能罚10万元。
今年9月初，住建部针对长租公寓爆发的弊端发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，对“租金贷”，长租公寓“高进低出”、“长收短付”等经营风险做出相关规定。
据贝壳研究院的统计，2020年上半年，有七成经营不善的长租公寓，都是因为“高收低出”模式。
面对近期深陷资金链漩涡的蛋壳公寓风暴，最近两日，重庆、深圳、西安、杭州等城市紧急下发通知，试图堵住长租公寓的监管漏洞。
深圳市住房和建设局在《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》中指出，要求住房租赁企业慎重选择租金收取模式，应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断裂的经营风险、法律风险。
蛋壳公寓的后期去向，关乎百万用户利益，更为长租公寓市场发展敲响警钟。
采写：南都记者 邱永芬
