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买房不计公摊,强制规范需要强制执行

来源:南方都市报     2019年02月24日        版次:AA02    作者:南都社论

    日前,住建部官网就38项住房和城乡建设领域“全文强制性工程建设规范”公开征求意见,其中的《住宅项目规范(征求意见稿)》中明确,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,这是住建部首次在官方文件中对此进行明确。

    公众苦“公摊面积”久矣!尽管只是“征求意见稿”,外界仍直接以“新规”对待,尽管在38项住建领域规范中不乏给排水、燃气、供热、生活垃圾处置等都关乎民众日常生活品质,但“告别公摊面积”一项给公众的触动显然更大。

    上世纪90年代国人进入商品房时代,由购房者分摊购买共有建筑面积就成为所谓的行业潜规则被执行,但却长期处于有违国际惯例、缺乏现行法律支持的状态。广大购房者对“买100平方米得70平方米”的糟糕居住体验一直苦不堪言,但除了购房者的其他相关各方其实都对公摊面积持暧昧态度,缺乏改革的动力,可公开查询到的部分部门规章对共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法等细节的规范则是在既成事实前提下对公摊面积做了有限的约束。但即便如此,复杂的计算公式依然让买房者无法提防“公摊面积”的行业猫腻,更由于房地产领域长期处于卖方市场,使民众的选择权和市场优胜劣汰规则无法充分发挥作用。

    此番住建部以强制性规范的方式明确清理和告别“公摊面积”,按照《标准化法》“强制性标准必须执行”的要求,剑指开发商对“公摊面积”的利益依赖,且受条款影响的还有二手房交易市场,政策极具针对性。必须执行的强制性规范,只有不执行或执行打折扣的代价足够大,才能确保强制规范的有效落地。在重庆已施行17年的地方做法中,不按这一计价依据销售的开发商,将被处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

    具体到二手房市场,要对市场参与主体对新政策的适应能力有信心,规范执行前带“公摊面积”的房产持有者对规范执行后二手房市场,会有符合意思自治原则的民间交易规则。需要注意的是,取消公摊面积计算后,除了对购房者的心理房价有较大影响,可能对整体房价和楼市的影响有限,整体住房供需不变的情况下,公摊面积不计入之后地产商可以通过提升单价的方式来达到总房价不变(甚至有所抬升)的目标。当然,新规的影响也显而易见,对整体房地产市场而言,“所见即所得”的住房交易,会让房价变得更透明。强制规范从征求意见到政策落地依然需要时间,公众需有理性的认知,强制约束所孕育着的公平市场竞争环境,同时让消费者选择增多,对强势的开发商则是一种约束,从长远看有利于健全市场。

    “公摊面积”的受害方主要是购房者,但受益群体却可能庞大,故需要在“交易”之外对按公摊标准计费的一应水电、取暖甚至物管项目做系统清理,并且需要充分考虑业主的现实维权困境,在规范实施初期应由行政监管部门在全国范围内启动地毯式的主动排查清理。而实践中多有开发商采取先让业主为公摊面积埋单再将其二次出售或出租的做法,固然需要业主充分自治和《物权法》真正落实来解决,但也提示基层执法部门,对附着在“公摊面积”上侵害民众合法权益的行为迫切需要加大打击力度。

    告别“公摊面积”,强制规范的有效强制执行是政策落地的前提,对以此为基础的一系列民生痛点都需要彻底的拉网式排查与清理,需要对规范执行前期的诸多纠纷有充分的处置预案和司法应对准备。

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