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天河国际社区:做一道胆量空前的减法题 容积率低至2.1,将建广州城央最大别墅群

将别墅群与天河商圈的距离从城郊1小时减至20分钟;减去过度配套,留下高含金量重点项目

来源:南方都市报     2016年09月02日        版次:AA12    作者:陈坤荣 邓恒

    绿意盎然,繁花似锦。天河国际社区以逆势的方式,打造广州天河的人居绿洲。

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    区内地势高低起伏,满目苍翠,野花随处可见。

    奥体商圈就在天河国际社区的身边。

    天河国际社区配建学校,方便孩童入读。

    广东第一区空前的减法巨头的威力天河智造家

    是倡导车水马龙中散发的最现实、最积极的功利主义,还是选择乾乾自守中删繁就简三秋树的大道至简,我们需要作出自己的判断。

    选择尚未登峰造极的天河国际社区,就是想在有限的生命,无限的欲望下,做一道空前的减法题。

    舍弃不需要的,放弃多余的,脱离执念,还原生命的本真。

    有为,有弗为;知足,知不足。

    这是一种减法,更是一种智慧。

    优势

    ●天河国际社区的容积率为2 .1-3;而广钢新城的容积率是4 .8以上;广纸新城平均容积率是4 .8;珠江新城的平均容积率是5 .2。

    ●区域绿化率拔高到42.7%,人均公共绿地面积达13.4平方米,每500米半径就将会有公园或园区绿地,是广州中心区少有的低密度公园住区。

    ●区位条件优越——— 距离金融城仅5公里,距离珠江新城约10公里,距离天河城约12公里。

    建筑密度

    减去规模利润

    留下舒适空间

    容积率从天河CBD的5.2减到2.1-3,广州市中心罕见

    天河区,除珠江新城以外,很长时间都没有出现过大量品牌开发商扎堆的情况。

    这个局面,在2014年被打破。

    当年11月的一天,天河奥体新城内的华美牛奶厂7宗地风光“出嫁”,到场的大牌开发商们当然知道,它不仅有优越的政策导向,原生态的自然环境,超低的容积率也不仅仅是少建几栋房子那么简单。

    根据此前广州规划局通过的规划方案,牛奶厂板块将在200多万平方米的土地上打造一片容积率2 .1- 3的低密度住宅区,部分区域建筑限高仅40米,预计将产生70万平方米的商品住宅供应,区域人口规模至少达到2 .3万人。

    作为专业名词,百度对容积率是这样解释的:又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

    百度进一步解释:一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

    低容积率意味着浪费,拿浪费来换舒服,对住户来说当然值得。不过对开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,容积率越低,发展商可用于回收资金的面积就越少。

    就像广钢新城,总用地面积657 .4万平方米,规划人口20 .7万人,它的容积率是4 .8以上;还有定位为广州未来经济新贵集聚的广纸新城,总用地面积约245万平方米,规划人口10 .2万,它的平均容积率是4 .8;即便是公认的豪宅区珠江新城,其平均容积率也是5 .2。与之相似的就是纽约中央公园、伦敦海德公园这等世界级的豪宅住区。

    显然,这不仅是一场金钱的角逐,更是一场实力和品牌、眼光和胆识的较量。天河国际社区更像是广州版的比弗利山。

    这个可傲视广州各区的低容积率,注定了国际天河社区未来广州不容置疑的豪宅定位。而在连续九年领跑广州经济的天河区打造这么一座受众少、更纯粹的豪宅社区,也不是钱多就能办到的。至少在懂得减去规模利润留下浪费舒适的低容积率面前,还要能够珍惜并保留原生态的自然环境带来的那份私享。

    环境原貌

    减去石屎森林

    留下公园绿地

    每500米有公园或绿地;将取代二沙岛成市区内最大别墅群

    不用任何PS,它颜值天生丽质。30年前漫山的奶牛们就是最好的证明。

    天河国际社区的前身华美牛奶厂,位于原生山体公园之内,被大灵山、长岗山、横山、简山等山体包围,此前一直是奶牛养殖基地。区内地势高低起伏,满目苍翠,野花随处可见,农田镶嵌其间,整体环境很原生态。用“群山环绕、水甜草肥、花草常青”形容并不为过。

    区域绿化率甚至拔高到42 .7%,人均公共绿地面积达13 .4平方米,每500米半径就将会有公园或园区绿地,是广州中心区极其少有的低密度公园住区。

    今年3月,社区内又建了约5万平方米规模的原生山体公园。7月初,位于社区附近、占地面积约47公顷的大观湿地公园正式开放。作为广州首个“海绵城市”试点,这无疑将更有力地带动天河区东北部生态环境的优化提升。“优良的绿地规划,加上目前仍保留的大量自然山体水系,这里是目前广州市区,特别是天河区一个难得的宜居生态板块。”合富辉煌首席分析师黎文江点评道。

    满目苍翠的绿意盎然,减去了繁华地段所有的喧嚣、拥挤,仿若能闻到夏季牧场水草肥美的清香,感受移步换景的妙趣。这种住在森林公园的感觉,是在石屎森林里无法体会的。金地、华润和招商三大核心开发商将联手在这里打造约500套各具特色的别墅。广州市区未来最大的别墅群将在这里荣耀登场。

    广州的市区很大,3843.43平方公里几乎相当于两个深圳,然而相对纯粹且集中的豪宅别墅群屈指可数,只有越秀新河浦、华侨新村以及二沙岛等等。若是以容积率和绿化率为标准,目前最大的豪宅别墅群应该在二沙岛。南都记者统计,集宏城花园、金亚花园和新世界花园三大楼盘的别墅在内共约近200套。

    2002年宏城花园别墅以售价3万/平方米起开盘,而2003年广州的整体住宅均价是3888元/平方米。2011年,二沙岛最后一套一手别墅以总价1.8亿的天价成交,成为广州有史以来成交最贵的单套住宅。这套楼王别墅位于宏城花园,建筑面积1339平方米,成交单价高达13.439万元,仅缴税就超过了540万元。2016年8月20日,广州百姓网上显示二沙岛宏城花园一套680平方米的别墅放盘价为12050万元,折合单价约17.7万。

    二沙岛别墅的升值固然有二沙岛独一无二的地理优势,然而在二沙岛不可复制的今天,更显得拥有低密度高绿化以及原生态自然环境的天河国际社区具备未来的可持续发展。

    公建配套

    减去过度配套

    留下重要项目

    公建配套不设餐饮、KTV、沐足,不设垃圾转运站

    随着城市更新、发展,如今的住宅项目,不再只是提供住户居住的地方,如何满足住户的生活需求、创造便利是关系项目整体品质和置业意愿的重要影响因素。

    然而,加入商业体量,是提高居住区生活便利、满足业主生活需求的不错选择。但如果进入住宅区的商业业态、体量不可控时,住户的担忧又随之而来。

    这一点,政府对天河国际社区与众不同的减法规划表现得尤为抢眼。

    今年3月,在环保局和国规委公布最后一块用地的详规后,这块低密度住区,天河“后花园”的整个社区的公建配套全部明晰,共达26项。日常生活所需的一个不少:肉菜市场、邮政所、公厕、公交站场以及商场、地下停车库等;有关文教运动的有多不少:学校、运动场所、社区议事厅、文化室等。

    值得关注的是,公建配套的含金量不一般。商场配的是超5000平方米含百货、超市、零售街铺的大型购物中心;地下停车场大至200个车位;就连公交站场,也是占地3000平方米,规划2条公交车线路,且被安置在社区的南侧,与居住区保持合理距离。

    另外,未来省重点执信中学天河校区将建在距离天河国际社区两三公里处。

    更值得关注的是,整个社区内要求不设置餐饮功能,不考虑引入K T V、电动玩具城、沐足休闲等对环境影响较大的行业及商业设施。同时,不设中央空调、冷却塔、锅炉、垃圾转运站设施。

    如果要为没有餐饮略感遗憾,大可不必。

    在城市商业运营领域拥有绝对话语权的华润地产,将打造约2万平方米、社区共享的大型商业综合体,必将进一步满足社区业主的购物、娱乐等需求。

    若是还想再多彩一点,那就驾车五分钟,去奥体中心。

    自《奥体中心周边地区城市设计与控制性详细规划》即奥体新城板块规划公布至今,经过五年的培育发展,政府斥资600亿率先启动的公共配套已在奥体中心完美呈现。尤其那个以“一站式家庭购物公园”为主,包括天河城折扣店、苏宁电器、影院、欧尚、迪卡侬等在内,拥有近27万平方米的商业面积及约13万平方米户外广场的优托邦,4000个停车位的停车场周末节假日时分都停不进去。自去年开始,天河骏景花园以东,黄埔大沙地以西,包括世界大观至科学城一带,甚至汇景新城以东的广园路一带的家庭周末消费,基本都聚集在此。

    可以说,商住相融、相称又不相扰的配套布局在天河国际社区将呈现最理想的状态。

    核心距离

    减去外界纷扰

    留下健康生活

    告别老城骑楼,迎接奥体晨跑新健康生活

    地图显示,天河国际社区位于天河区珠吉路以西,临近世界大观和奥体中心,拥享金融城、珠江新城、琶洲CBD核心交会,和黄埔及科学城一路之隔。

    从市区层面看。天河国际社区的区位条件极尽优越———距离金融城仅5公里,距离珠江新城约10公里,距离天河城约12公里。与距离市中心1小时车程的度假型别墅区而言,减至20分钟的车程,足以让天河国际社区成为离尘不离城的天河区域内唯一高端的常住型别墅区。

    从社区出行看。涉及交通改造的地块规划显示,社区主干道悦景路,以及周边大灵山路、大观路等路段都将拓宽,并增加公交站等。今年内还将开建车陂路至新滘东路的跨江隧道,继续扩大社区居民的生活半径。

    从地铁选择看。社区附近的地铁、城轨有四条。奥体中心已运营的地铁站四号线黄村站,在建的穗莞深城际快车也将设站奥体中心,在建的21号线世界大观站位于大观南路与奥体路交叉路口。规划中的19号线显示将经过奥体东站。

    而作为单向两车道的奥体路环绕着奥体中心一路南行,路面干净整洁,两边树影婆娑,分外幽静。当然,这取决于驾驶人的心态。若能减下车速,放曲音乐,身心的疲惫则会悄然舒缓。

    就像地铁站一样。近了是方便,却要忍耐人来人往的嘈杂,忍受地铁运行时带来的震感。社区与最近的地铁站四号线黄村站约3.7公里,车程三五分钟,步行20分钟,也有公交选择。对于不喜欢锻炼的人来说,这个路程不近,但对于每天可从山顶公园到奥体中心晨跑一圈的人来说,这个距离不远。若能意识这里不再是老城区的一碗汤一份粥和骑楼,那么奥体晨跑优托邦逛街迪卡侬运动则是新的健康生活。

    毫无疑问,这是一种生活方式的选择。

    在政府及开发商都在做这道胆量空前的减法题时,我们也应该深刻领悟减法的人生,谙进退之道,明舍得之理。选择住所时,给生活留一点空白,让心灵畅快地呼吸,不要等所有舍不得丢弃的东西随岁月流失后,才发现原来什么都没守住。

    在这块减去规模利润留下舒适空间,减去石屎森林留下公园绿地,减去过度配套留下重要项目,减去外界纷扰留下健康生活的天河国际社区,正在逐渐实现人们对家园最纯粹的人居环境,让人们尽享繁华中的自然、喧嚣中的静谧、隐逸中的便捷。

    采写:南都记者 邓恒

    实习生 邱世玲

    摄影:南都记者 陈坤荣

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