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杨箕村,房的事

两千多套出租房同时推出,村民打价格战,包租婆与中介争生意

来源:南方都市报     2016年08月28日        版次:AA06    作者:吴广宇

    5月18日,大批杨箕村民回村拿回迁房钥匙。南都记者陈坤荣摄

    杨箕村姚氏大宗祠门前放置着招租广告。

    8月26日,回迁后的杨箕村,村民依然维持着以前在村口挂牌、自己拉客的方式出租房屋。

    第二落点,第三视角

    都说城中村改造可以造富,村民家家变“土豪”。但是,广州杨箕村的“土豪”们最近有点烦。

    改造后的杨箕村两千多套出租房同时推出,很多房租不出去,村民打起价格战,包租婆与房屋中介争起生意。

    同时,新生代租房族也不同意老辈“租出去就是胜利”的观念,他们认为应该重塑村落社群,提高社区人群素质。

    招租

    尽管高大气派的电梯楼比原来的握手楼房租翻了不止一倍,可他们发现,用以前城中村租房的经验,在高档电梯小区中,很难如法炮制

    一觉醒来,90后的秦毓斌看着窗外揉了揉眼睛,如果不认真分辨窗外景物,他一时无法分清自己身处6套房子中的哪一套。

    今年5月,新建成的4032套杨箕村回迁房,分配到1496栋户杨箕村民手中,面积从32平方米到118平方米不等,平均每栋(户)房屋的回迁人分配到4套安置房,最多的一户分到20套房。

    经历7年临迁,杨箕村民又回到熟悉的故土,重操旧业以租房为生。尽管高大气派的电梯楼比原来的握手楼房租翻了不止一倍,可他们发现,用以前城中村租房的经验,在高档电梯小区中,很难如法炮制。

    一口气购置30台空调,安装在今年5月到手的新房后,阿斌满心欢喜地以为,可以将房屋全部租出去,轻松月入两三万,不过他算错了,由于改造后的杨箕村同一时间超过两千套房屋放租,租上好价钱的只是少数。

    8月的杨箕回迁房小区,整齐修剪的草坪上,散落着点点鞭炮红衣,约2000户村民和租客同时入伙,进场装修,到处可见忙碌的工人。

    这条广州市中心的“城中村”,曾是一条街巷纵横狭窄,村内阴暗潮湿的城市治安黑点。2009年确定采取整体拆除重建的方式后,经过7年改造,从原来的1400多栋低矮握手楼,变成如今15栋36到42层的崭新电梯楼。

    由于回迁房实行抽签随机分配,每户村民拥有的物业不再像以前是一两栋农民屋,而是分布在回迁小区不同部分的多个套间。阿斌一脸苦恼地对记者说,最近忙着给安装家电,如果走遍六套房,算上等电梯时间,要花一个小时。

    眼下,阿斌只有一件最迫切的事,赶紧将6套房子以理想的租金出租。这7年来,一家人仅靠临迁费维生。

    “父母都老了,放租的事,就交给我们年轻一代了。”阿斌是家中的小儿子,也是为数不多全权负责租房事宜的杨箕村年轻人,父辈按原面积回迁共拿到7套房,其中家人住了一套最大的,剩下六套全部出租。

    阿斌将手机号放上中介网站、豆瓣、微信等平台,也有村里的媒婆得到他的电话。这是一种古老的职业,村中赋闲的妇女,包办村内一切中介服务,找对象、找房租、找关系,事成后给点“饮茶钱”。在祠堂里,阿斌见到街坊,被问得最多的,不是房租租出去没,而是“找到对象了吗”。

    他已依稀感觉到,他身边几个一起村里玩醒狮的小伙伴,最近被频繁物色对象,芳姨一见到阿斌,二话不说就拿出小本子,记下他的年龄、电话和择偶要求。芳姨坦言,杨箕村的适婚青年,现在很抢手。

    “其实我们没什么叻过人,就是手上的房子比较多而已。”同是杨箕村醒狮队的年轻人小梁说。

    随着今年6月23日第二批房屋交付完毕,4032套回迁房基本完成分配,据杨箕村委估算,约三分之一房屋村民自住,其余三分之二会出租,也就是说,杨箕村几乎在同一时间内,推出两千多套崭新的出租房源。

    “起初有很多人来租,有的是对面珠江新城上班的白领,有的是陪孩子读书的家长……”崭新的房屋,带小区和物业管理,加上便捷的交通,成为很多白领租房首选。

    可随着推货量越来越大,村民发现,想租个好价钱越来越难。芳姨说,一套49平方米两房带家私单元,起初能租到4500元/月,现在房源越来越多,村民之间争抢越来越激烈,有人3800~4000元都愿意租,“真系做烂市!”

    在老一辈勤劳的杨箕村民看来,丢空的房子如同赋闲的土地,是对祖宗留下资源的浪费。在以前,他们会迅速地在自家房子一楼贴出“招租”纸条,当天就有人来租,不过搬进有物管的回迁房小区后,这种办法行不通了。

    “我们会打纸条上的电话,让他自己过来清理。”面对村民习惯将招租纸条贴在一楼外墙或电梯内的行为,杨箕物业公司坚持要求规范管理:“现在不是以前的城中村了,不能想贴就贴。”

    暗战

    相比起商业中介,包租婆们更强大的优势在于对房源的垄断,由于大多是熟人,房东更愿将钥匙寄存在相熟的包租婆手上

    新回迁小区的建成,不断挑战传统的旧习惯,一些约定俗成的惯例,慢慢受到外来的挑战。

    今年45岁的芳姨一直是村里的金牌媒人,找房子、找对象都是她的拿手戏。改造前,她每天搬个凳子守在村口的公告栏前,有人来找房,她就会上前询问。在那个巷陌如丛林般交错缠绕的城中村时代,商业房屋中介基本做不过村里的包租婆。

    可随着杨箕村改造完成,昔日的握手楼已变成气派的电梯洋房,一套两房一厅的房租,从以前的800元变成4000元,利润空间大增,周边中介也加入租房大战,合富、裕丰、满堂红等公司中介都活跃在村子里。

    合富置业的房屋中介傅小姐刚在杨箕村站稳脚跟,她承认本村包租婆的“非常规出牌”令她生意很难做,有时带客户进小区看房,被几个大妈围上来当街抢客,已不敢穿工作服进村。

    “靓仔,看房啊,过来我这里。”8月20日,南都记者在杨箕玉虚宫前,就遇到这样的场景:二三十个妇女搬小凳坐在村入口处的马路边,每个人身前都竖着一块手写的木牌,上面写着“两房、三房”以及“电话”等字样,有的直接写着“本人房东,非中介”。一旦见到进来的陌生人目光在牌上停留,她们就会上前招揽。

    按照中介行规,每次成功介绍会收取一个月租金作为中介费,傅小姐说,很多大妈为抢客,降低一半价格,还有大妈按次收费,每次带租客看齐若干套房源,无论看房是否最终成交,都要支付每次20元的跑腿费。

    “我们收费是贵点,可我们有正规的合同作为买卖双方的担保,提供的房源也不止杨箕一处。”傅小姐认为,中介手上的客户资源相对丰富,一些白领希望得到专业服务,不会在乎多花中介费。不过她也承认,在杨箕村的房源方面,中介资源不如大妈们多。

    实际上,相比起商业中介,包租婆们更强大的优势在于对房源的垄断。记者多方了解发现,她们利用宗族、亲戚、邻里关系收集房源,由于大多是熟人,房东更愿将钥匙寄存在相熟的包租婆手上,而商业中介还要约房东开门,相对没那么方便。

    不过对于杨箕村而言,更大的竞争对手是房东。芳姨说,有的房东干脆自己坐在村口放租,一方面是亲自甄选租客,另一方面不想付中介费。因为手头上好多套房屋要租,未来房租就是全家人的经济重心。

    刚准备吃饭,一个看房电话打来,芳姨匆匆地吞几口,撑起伞又出去了。

    少房东

    对于老一辈仍保持“把房子租出去就是胜利”的观念,新生代房东阿斌表示忧心忡忡。在他看来,当前不再是简单的收租,而是要把这些房屋资源运营起来

    阿斌的童年,目睹父母收租的不易,昔日杨箕村是一条著名的脏乱差城中村,房屋都是以极低价格租给底层打工者。他清楚地记得,父亲将楼下的3层间隔成六间15~20平方米的小单间出租,每间收入600到800元不等。

    “收不到租是常有的事,有时说工资没发下来,有时假装没人在。”阿斌记得,租客大多是建筑工人、环卫工、小商贩等,父母为了收齐租,跟来来往往的租客反复周旋。长的租一年,短的租几个月,“有的把房子搞烂了,不打声招呼就走了。”

    按照城中村租房惯例,租赁双方往往没有合同,押金也只按一个月算,有时租客拖租一拖就是一两个月,房东能做的只有一件事———催。

    在那条狭窄阴暗的楼道里,父亲蹒跚地跨过满地的鞋,挨家敲打铁门收租的身影,至今仍印在阿斌的脑海里,父亲老了,阿斌作为小儿子,从小就教他看电表、看水表,分辨真假钞……这些做房东的必备本领,打算将他培养成接班人。

    “现在租房不单要租得出,还要租得好。”在这名新生代少房东看来,以往杨箕村的租金比较低,出租房空置意味着“手停口停”,现在改造为高档电梯楼后,租金大大提升,没必要再为保持出租屋的高出租率而焦虑。

    据官方统计,实施拆除重建后,杨箕村的物业租金,从原来的每平方米20元提高到50元以上。除了在原址建成37万平方米复建房外,还在腾挪释放的土地上,建起27万平方米商业住宅及写字楼,增加幼儿园、学校,优化供电、消防设施设备,配套约2.5万平方米的游泳池、大型小区花园、地下停车场等各类公共设施。

    坐拥如此高端的配套,阿斌认为杨箕的出租房应该是“皇帝女不愁嫁”,与父辈每天在村口守株待兔不同,他在豆瓣、微信、房产中介网都发布了租房信息,还力求将图片拍得唯美一点,房子收拾得整齐点,让人有一眼看中的感觉。

    “租给谁还要看眼缘,素质低的不租,做办公室不租,集体宿舍的不租。”这位挑剔的少房东希望,尽可能租给白领或家庭,一些学生朋友合租也可以接受,主要考虑到对房屋的损耗问题,不想租客离开后留下一堆问题。

    无论租得理想与否,进入8月,很多房屋已租出去。南都记者8月25日、26日晚在杨箕观察亮灯率,显示尚未租出去的还有不到两千套,对此合富置业杨箕店介绍,这个估算比较接近,主要是两房为主,62-67方最多。

    由于缺乏资金精装修,有村民只是简单将近乎毛坯的房子租出去,租金并不理想,或者寻求“二房东”代运营。专门将套间分租给女性做“女神公寓”的,就是一家二房东,每人每月租金达2580元。

    走进其中一家四房一厅的杨箕回迁房,女神公寓将其装修成梦幻的粉红色,白色作为主色调,窗台摆放着装饰花,屋内配齐洗衣机、冰箱、W IFI等必要设备,屋内四间房从最小的1980元到最大的2580元不等,大房配备独立洗手间,每间房都只限一个女性租住。

    除此之外,珠江新城众多新业态也渗透到杨箕回迁房中,如蛋糕烘焙工作室、楼上咖啡店、私房菜、办公室也进驻到小区楼中。中介傅小姐认为,对比珠江新城西北片,杨箕位于两条地铁的交互点,交通更方便。

    对于老一辈仍保持“把房子租出去就是胜利”的观念,新生代房东阿斌表示忧心忡忡。在他看来,当前不再是简单的收租,而是要把这些房屋资源运营起来。

    经营

    祖辈留下来的良田,已建起城市高楼,而今大部分村民以收租作为主要收入,阿斌希望,通过年轻一代的努力,可以将杨箕村经营得更好

    “我不希望杨箕村再回到以前三教九流、龙蛇混杂的样子。”今年24岁的杨箕年轻人陈永健接过父母交托的寻找租客重任,成为家庭顶梁柱,但他觉得租房的事,急不来。

    “希望父老乡亲们,都要小心选择租客,不要将租金定得太低。”小陈认为,以往杨箕城中村正是由于租金太低,对租客把关不严,让这个世代居住的村庄,成为低素质人口的聚集地,被贴上“罪恶温床”、“城市毒瘤”的标签,由此产生恶性循环,环境不断变差,最终只能推倒重建。

    一名今年7月入住的白领Fancy谈及与村民同住一个小区的特殊体验:可能由于天气比较热,一些中年男人喜欢光着膀子在小区甚至电梯里走来走去,电梯里总会弥漫着不知是烟味还是烧纸钱的气味,走在绿化径里,还要小心看着脚下,否则可能会踩到狗屎或口痰。

    不再像以前“城中村”那样,租客跟房东是“楼上楼下”关系,而是随机分布在小区的不同位置,房东往往无法知道租客在干什么,让房东或多或少产生一种不安全感。“大部分村民对租客的态度是友善的,个别素质还是有待改善。”Fancy这样评价道。

    “很多人以为我们是好吃懒做,靠收租一夜暴富的村民,其实并不是这样的。”接过大捆出租屋钥匙的陈永健说,其实房子还真不好租,现在临迁费已停止发放,没有房租就意味着没有生活来源。

    杨箕、猎德、冼村,这三条历史上同根同源的村庄,上世纪中期广州曾有一个区叫冼猎杨区。三村的年轻人也会经常因为龙舟、醒狮活动相互交流,部分村经历城中村改造后,这些村相当部分年轻人都有一个共同愿望,不想被外界看成坐享其成的“二世祖”。

    在城中村改造后,一批有魄力的年轻村干部,正加入到本村的管理中,利用大量的物业,试图做大做强集体经济,创造更多的就业岗位,让村民享受到改造成果。

    一名年轻的村干部对南都记者说,改造后他们新增了大量的临街高档商业物业、停车场,对于这些比对面珠江新城更新的物业,今后或将发展成为高端餐饮业、服务业,下一步将通过农村三资平台公开对外招标。

    祖辈留下来的良田,已建起城市高楼,而今大部分村民以收租作为主要收入,阿斌希望,通过年轻一代的努力,可以将杨箕村经营得更好。

    “看房?我马上来。”接到一个租客电话,阿斌马上拿起那一圈拽得裤腰带变形的钥匙串,消失在杨箕村的高楼之间。

    记者观察

    不仅是对城的改造

    更是对人的改造

    杨箕村与南方都市报社一路之隔。2008年由于工作关系,我成为这条村数千蚁族中的一员,目睹握手楼推倒,电梯楼建成,见证这条村的巨变。

    城中村本无原罪。君不见在意大利佛罗伦萨、威尼斯等世界性景点,均是握手楼密布的老城区,其吸引之处正是保存古老的街巷肌理,号称13世纪的人回来都能找到回家的路。

    正是由于古村落保护经营得当,这些城中村内的“破房子”里满布高档的咖啡馆、酒店和艺术馆,而不是低端的小食店和小发廊。

    2016年1月1日起施行的《广州市城市更新办法》,改变过去以全面改造(拆除重建)为主的改造方式,开始探索“微改造”模式,对老房进行修缮升级,对老街环境进行整治,如重新整治电线、广告牌,清理乱摆卖等。总之就是提升旧村旧街的视觉形象,提升旧村档次,改变旧村就应该是贫民窟的刻板印象,城中村也可以做得很高“逼格”。

    城中村是广州城市快速发展的特殊产物,由于长年缺乏管理,让杨箕村一度成为广州中央商务区旁的“贫民窟”,对城中村推倒重来是不得已的办法,对城中村建筑改造,归根结底是对社区人群改造。

    仓廪实而知礼节。只要住在这个片区的人,随着硬件的改善,财富的增加,逐渐带来素质的提升。这里出入的人不再有乱丢垃圾、乱吐口水的不文明行为,相信杨箕城中村这个词将逐渐为世人所淡忘。提起杨箕,只会想起珠江新城旁那个高档住宅区。

    采写:南都记者吴广宇

    摄影:南都记者梁炜培

    (除署名外)

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